地域の賃貸ニーズはどうやって調べればいいですか?

マーケティング=賃貸市場を調べるには、バーチャル〔ネット〕とリアル〔自分の目と耳〕を駆使して情報を仕入れることが大切!賃貸経営に必要な情報を漏れなく効率的に、そして深く知るためのコツを紹介します。

入居者のニーズをつかむには、オーナー自身で賃貸マーケットを調べることが必要です。調査方法には(1)ネットを活用する、(2)賃貸仲介管理会社に聞く、(3)足を使って調べる、の3つのアプローチがあります。この3つを駆使して、人口や世帯の動き、家賃相場、入居者に人気のある間取りタイプや設備、空室率などをキャッチしましょう。

(1)ネットを活用する

インターネットは情報の宝庫です。たとえば、地域の人口動態は、統計局や自治体のホームページに掲載されています。家賃相場を調べるなら、部屋探しポータルサイトを活用しましょう。最寄り駅や町名を入力して検索してみれば、所有物件の周辺にどんな物件が何件ぐらい出ているか、家賃はいくらぐらいで募集しているか、などを感覚的につかむことができるようになります。

『LIFUL HOME‘S』が運営する「見える!賃貸経営」。エリア内の賃貸物件の分布マップ、間取り・駅徒歩圏別の家賃相場の推移のグラフ、入居者が希望する間取り・面積・家賃帯・築年などがでわかる

賃貸オーナー向けに、家賃相場を始めとする多様なお役立ち情報を集めた便利なサイトもあります(上図参照)。また、GoogleやYahoo!などの「Mapアプリ」を使えば、「コンビニ」「保育園」「病院」「不動産会社」など、キーワードで検索したりジャンル選択をするだけで、物件周辺の生活利便施設が一瞬で網羅されます。「Google earth」(航空写真)と「ストリートビュー」を活用すると、街並みや建物の種類などを、まるで現地にいるように感じることができます。

(2)賃貸仲介管理会社に聞く

賃貸仲介・管理会社からのヒアリングも欠かせません。ネットを使って物件の最寄り駅周辺で営業している会社を調べ、電話をしたり直接訪問したりして、店長や営業幹部にその地域の賃貸市場について尋ねてみましょう。会社のホームページや店頭に「大家さん募集」といった文言を入れているところなら、「近くで賃貸経営をしている」といえば、気軽に話をしてくれるはずです。

ヒアリングの項目は、下図(§1-9)のように多岐に渡ります。「利便性vs広さ」「家賃vs利便性」「広さvs家賃」のどれを優先する傾向があるか、以前と比べた変化はあるかなど、各エリアに特有の傾向をつかみたいところです。条件の似た物件の広告図面を見せてもらえたら、競合の動向がつかめます。所有物件に何が欠けていてどこが優位なのか、プラス・マイナスを把握して、空室対策の戦略を練る材料にします。

(3)足を使って調べる

たとえ長年住み慣れた地元だとしても、また自宅から離れた場所ならなおさら、物件周辺を歩き回り、自分の目で街の様子を眺めてみましょう。ネットでは得られない発見があるはずです。通勤通学時間帯に最寄り駅を利用する乗降客はどのような人が多いか、近隣のアパートの管理状態や駐車場の利用状況、飲食店や商店の営業時間や品ぞろえ、夜道の安全性などは、現地を見ないとわかりません。こうした足を使った情報収集を通して、入居してほしい顧客をイメージしながら、狙いとするターゲットを絞り込んで行きしょう。

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