「空室対策」にはどんな種類がありますか?

空室対策の種類は多彩。空室の状態や予算、目標によって適した方法は変わります。3つの視点から、取り組む対策を選びましょう。どの対策が向いているかを決めるのは、賃貸経営に取り組むオーナーの決断次第です。

どんな空室対策が適しているかを見極めるには、「空室率の深刻度」「コストの高さ」「目標」という3つの視点から検討する必要があります。それぞれについて解説しましょう。

1. 空室率の程度

空室率が年平均で1割程度の軽度なケースから、築古で常に半分以上が空いているような重度のケースまで、症状の重さは何段階にも分かれます。軽度なら、共用部の清掃を念入りにしたり照明を明るくするなどの簡易な方法で改善する可能性がありますが、重度になれば大がかりなリノベーションを伴う抜本的な対策が必要になるかもしれません。

なかには空室だらけの築古アパートでも、入居者が自由に内装を変えられるDIY賃貸に転換して入居者を集めたり、「外国人や高齢者入居可」など入居対象者=ターゲットを広げたり、現状のままでも入居率を高めるアイデアは色々ありますので、成功事例をよく研究しましょう。

2.予算(かけられるコスト)

どのくらいの予算を投入できるかによって対策は変わります。比較的コストがかからないのは、募集方法を見直して販促力を付ける方法です。

たとえば、入居者募集に力を入れてもらえるように管理会社に働きかけたり、複数の客付け仲介会社を自ら訪ねて物件の特徴をアピールしたりするだけで、集客効果が高まる場合もあります。これは、手間はかかりますがコストはかかりません。仲介会社に対する広告料などのインセンティブ提供や家賃値下げなど、ややコストの増加または収入の減少につながる対策もあります。

物件の問題点を改善するには、リフォームやリノベーションなどコストがかさむ対策が増えてきます。その中でもコストを節約するさまざまな工夫もありますから、多角的に検討しましょう。

3.目標

通常は「長期的に満室経営を目指す」という目標が多いと思いますが、とりあえず満室にして数年後に売却するといった計画を立てている人もいます。満室にして収益性を高めたほうが不動産投資家に高く売れる可能性があるからです。

後者のケースでは、たとえ空室率が高くても、余計なコストをかけたり、家賃を下げて利回りを落としたくはないでしょう。その場合は、入居時の初期費用を下げて「敷金0礼金0」にしたり、フリーレントにしたり、募集条件の見直しで対応する方法が向いているかもしれません。

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