ハウスメーカー、工務店、設計事務所… 知っておきたい建築会社選びの基本

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安定した賃貸経営を続けるには、プラン内容や品質性能が大きくモノをいう。そのカギを握るのが、パートナーとなる建築会社だ。何を基準に、どう選べば成功できるのか。ポイントを解説する。

建築会社の門を叩く前にやっておくべきこと

賃貸経営の成否を握るのは、建築を担うパートナー選びといわれる。しかし、「有名なハウスメーカーに依頼したから安心」と思っていたら、「予想以上に借入金が膨らんでしまい、収支が苦しい」といった声も聞こえてくる。

実は、これは必要なダンドリを踏まないで、いきなり建築会社にコンタクトをとってしまったから起きた失敗といえる。何も準備せずに飛び込めば、相手のペースに巻き込まれやすい。これを防ぐには、先に自分の目的や目標を立てて、それに合わせたプランを練ってから建築会社を選ぶという順番にするべきだろう。

賃貸住宅といっても、木造の戸建て賃貸から鉄筋コンクリートの賃貸マンションまで、工法や規模はさまざま。建築会社それぞれに得意不得意がある。自分の目的や目標、所有している土地の形状やマーケットに合わせたプランが得意な会社に行くのがベストだ。

建築会社決定までの手順(監修:建築コンサルタント 小野信一氏)
  • 1)目的と目標を決定する

    アパート建築の目的が相続対策なのか、節税なのか、安定収入の確保なのかをはっきりさせる。現在の収入や資産状況に照らして、分不相応な計画は避ける。

  • 2)市場調査を徹底する

    家賃相場を調べ、地元の不動産会社にヒアリングして地域ニーズを把握。どんなプランが有望かを知る。公的な統計情報から人口動態などを調べるのも大切。

  • 3)基本計画を考える

    目的と地域性に合わせて、どのくらいの規模・プラン・予算で建てるか、自分なりに収支を計算して賃貸事業の基本計画を立てる。経営者意識を忘れないように。

  • 4)建築会社を検討する

    基本計画に適した施工会社・建築会社を複数選び、希望条件を伝え、市場調査・プラン・事業収支計画を提案してもらう。実施計画と概算見積りを総合的に検討。

  • 5)建築会社を決定する

建築会社には、どんな種類がある?

事前準備ができたら、いくつかの建築会社を絞り込もう。建築会社は、さまざまな種類があり、それぞれに特徴がある。

この中で知名度が高いのは、全国展開して1社で数百、数千棟を施工しているハウスメーカーだろう。会社の数でいえば圧倒的に工務店が多い。地域密着型の工務店には、家族経営の零細企業から、営業範囲を広げて施工棟数を増やしてパワービルダーに成長している会社まである。デザイン性などを重視し、特徴を出したいなら、設計事務所という選択肢もある。

建築会社の種類と特徴

ハウスメーカー

メーカーごとに独自開発されたプレハブ工法で、標準的間取りの設定された2~3階建ての企画型プランの賃貸住宅が中心

メリット

時代のトレンドを先取る商品企画力に優れており、工場生産率が高いので品質が安定している

アフターケアや、融資のあっせんなど一貫したサポート、サービスメニューが揃う

工務店

木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造の在来工法の注文建築が中心

メリット

狭小地や変形地など敷地条件に応じて柔軟に対応できる

設計事務所

施工精度を守る工事監理を行う。コンサルタントなど他分野の専門家と連携

メリット

デザイン性に優れたプランや特徴的なコンセプトを提案する

会社選びのポイント「会社の力」はどこで見る?

建築会社選びのポイントは「会社の力」、「プランの力」、「事業収支計画」の3つに分けられる。

まず「会社の力」は必ずしも、知名度や企業規模とは一致しない。最近では、知名度などを重視する傾向が強まっているが、施工実績を確認するだけでなく、できれば工事中の現場を見学させてもらおう。職人が礼儀正しくきびきびと働き、現場が整理整頓されている会社なら、選んでも安心だ。

地域に根差した営業をしている工務店は、規模が小さくても堅実に経営されているケースは珍しくない。賃貸経営は長期間の息の長い事業だ。最後まで付き合ってくれる地道な営業を続ける会社を選びたい。

中小工務店の信頼度を図る指標は二つある。一つは、融資が下りるかどうか。借りるのはオーナーだが、最近の金融機関は施工会社も審査対象にする傾向がある。大手ハウスメーカーは金融機関と提携して低金利の融資が付きやすい。財務状況が良くない工務店は融資の面では不利になる可能性はある。

二つ目は、住宅完成保証制度の適用ができるかどうか。これは、着工から完成までの間に施工会社が倒産した場合、前払い金と出来高の差額を補償する制度。保証機関が施工会社の財務状況を審査した上で判断する。施工金額の上限や保証範囲に制限があるため、すべての建築計画に当てはまるわけではないが、一つの判断指標になる。

プランの提案力の見極めはマーケットに刺さるかどうか

次は「プランの力」。アイデアや提案力のない、建てるだけの建築会社には頼まないほうがベターだ。

コンサルティング会社などに依頼せず個人でプラン提案を受ける場合は、3社以内に絞り込んだ方がいいだろう。プランを見る時には、どのような市場調査を行い、地域のニーズをどう捉え、ターゲットに向けてどうアピールし、何を特徴に集客しようとしているのかに注目してほしい。どんな分析に基づいてこのプランを提案したのかを、担当者に尋ねてみるのもいい。

賃貸住宅はオーナーの好みや希望だけで成立するわけではない。市場とオーナーの希望にどう折り合いをつけるか、プロとしての見識が問われるので、よく聞き比べ、見比べてほしい。

「事業収支計画」は見積もりと併せてチェックしよう

第一に、オーナーの目的に照らして過大な事業予算が盛られていないか。見積り書と併せて細かくチェックしたい。

次に、賃貸経営には、「空室リスク」「家賃下落リスク」「金利上昇リスク」がある。これらのリスクを見込んでいない事業収支計画は机上の空論だが、むやみにリスクを恐れる必要はない。どの項目も、きちんとしたマーケティングを行うことで、ある程度は数値化して事業収支計画に織り込むことができるからだ。

たとえば、空室リスクをどう見るか。マクロ統計で平均20%の空室率などといわれると、それを反映しなければいけないと思いがち。そのエリアの築年別・間取りタイプ別(賃料帯別)の空室状況を調べて、少し厳しめに設定しておけば問題ない。

家賃も、地域の家賃相場を調べ、入居者を確保できる適正家賃を把握した上で設定し、築年が古くなった場合に多少は下がることを想定しておく。金利変動を見込んだ返済計画も大切だ。

建て替えかリノベーションか迷った時の判断は?

ここまでは更地に新築することを前提に解説したが、築30年を超えるような築古アパートが既にあり、建て替えるかリノベーションをするかで迷っているオーナーもいるだろう。

比較ポイントとしては、建物の構造、入居者ニーズとのズレなどがある。建物が旧耐震設計で、耐震補強にコストがかかり、現状の住戸面積が現在の入居者ニーズと大きくズレている場合は、リノベーションを検討する余地はない。建て替えがベストだ。

新耐震設計(1981年以降の竣工)で構造上問題がなく、外壁・屋上防水などの大規模修繕を適切に実施しているもの。間取り・設備に改善の余地があることなどの場合はリノベーションも有効だろう。その場合は、これまでの建築会社とはまた別に、リフォームの得意な会社を選ぶ必要がある。

以上のようなポイントを踏まえた上で、オーナーの目的と目標をかなえてくれる建築会社を選ぶことが、長期安定経営のカギとなる。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2017年6月5日時点のものです。

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