【法律Q&A】対入居者、対管理会社、入居者対入居者、etc.「入居者管理」において起こりうるトラブル

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久保原弁護士による法律相談、「管理」におけるトラブルのQ&Aです。賃貸管理においては、対入居者、対管理会社などさまざまなトラブルが発生します。起こりうる事例と対策を把握しましょう。

九帆堂法律事務所 弁護士 久保原 和也

2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。


2008 年、九帆堂法律事務所設立。


最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。


Q1:連帯保証人から、更新後の契約には保証していないと滞納分の支払いを拒否されました。

A1:連帯保証人は、原則として更新後も含めて責任を負います

建物賃貸借契約は、借地借家法によって「正当事由」がなければ更新の拒絶ができず、賃借人が希望する限り続く契約です。そのような契約に保証した以上、更新前だけの保証だと都合の良いことは言えないとされます。当初契約の保証は更新後の債務にも及びます。

もっとも、保証人に酷だと判断されれば、保証人への請求が裁判でも否定される可能性もあります。連帯保証人に請求すると、「なんでもっと早く言ってくれなかったの?」と支払を拒否されるケースでも同様です。保証人の立場も考慮し、大家さん側でもトラブルを回避するよう、対応の見直しが必要です。今後予定される民法改正でも、保証額の上限を定めたり、滞納状態の情報提供に関する規定の新設が検討されています。

Q2:他の入居者に迷惑をかける入居者がいるのですが、契約を解除できますか?

A2:ケースバイケースですが、正確な事実確認と適切な対処が重要です。

居者間トラブルとして代表的なのが、「喫煙」「騒音」「ペット」です。このようなトラブルは、オーナーには法的な責任は生じないかもしれませんが、「なんで注意してくれないのか」「どこが悪いのだ」などという入居者の主張の板挟みになり、大きな悩みに発展する可能性があります。まずは正確な事実確認が重要で、その事実に基づき、その後の対処法を検討します。

ケースバイケースですが、迷惑行為は、契約書に記載された禁止行為に該当したり、善管注意義務違反となって、賃貸借契約を解除できる可能性もあります。もっとも、単に、問題のある賃借人に退去を求めるという発想だけでは本質的には解決できず、ご家族と信頼関係を築いて連携をとるなどの対処が求められる場合もあります。

Q3:入居者の勤務先から、無断欠勤なので部屋を見て欲しいと依頼されたのですが、どうすべき?

A3:迷わず立ち入りを。警察に相談することも有効です。

入居者に健康上の異変の可能性があるとの情報が入った場合は、迷わずにすぐに賃借物件に立ち入って、入居者の状況を確認してください。人命救助の精神が第一優先です。私の経験からも、大家さんが入居者の異変に気づき救命したという事例はいくつもあります。

もっとも、「無断で入って、後から損害賠償請求をされても困る」という心配もあるでしょう。そこで緊急性にもよりますが、警察署に連絡し、警察官に物件に立ち入ってもらうことが適切な方法となりえます。訓練された警察官にお願いすることは、人命救助の面からも有効と言えるかもしれません。

なお、立ち入ったら、「夜逃げ」をした後だったなどと、入居者の健康上の問題とは別の新たな問題が発見される場合もあります。

Q4:入居者が破産してしまいました。どうすればいい?

A4:家主からの契約解除はできません。破産管財人に方針の確認を。

破産開始決定前の賃料債権等は、まずは敷金での充当を検討することになります。充当しきれなかった残債権は、破産手続きの中で配当を待つことになります。

なお、賃借人が破産した場合でも、自動的に契約は解除されません。破産管財人が、賃貸借契約を維持するか、契約を解除して退去するかを選択します。契約維持の場合、破産開始決定以後の賃料は、破産手続きに必要な支出として、他の債権に先立って支払ってもらえる債権となります。いずれにしても、破産管財人と連絡をとり、方針の確認が必要です。

全く別の話になりますが、入居者が逮捕されたということもあります。この場合は、被疑者(入居者)の弁護人と連絡をとり、方針を確認することが有効となります。

Q5:管理会社に不満があるので管理替えをしたいのですが、契約解除はできますか?

A5:解約できる可能性が高いですが、違約金を請求されることもあります。

民法上、大家さんはいつでも契約の解除ができると考えられます。信頼関係が損なわれた相手に管理業務を続けてもらっても無意味だからです。契約書で解約の制限が規定されていることもありますが、このような法の趣旨を参考に、具体的に解約時期を解釈していくことになるでしょう。管理会社に生じた損害の賠償を求められることもあるため、解約条項には特に注意して確認をすることが大切です。

管理替えの際に最も重要なのは、入居者に迷惑をかけないということです。賃料の振込先の変更、諸連絡先の変更など、入居者の混乱を招く可能性を生じますが、大家さん都合による変更のため、特に十分な配慮が求められます。そのためにも、引継ぎ期間を十分に確保し、万全の対応をしましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2015年9月7日時点の情報です。

イラスト/すぎやまえみこ

 

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