入居者・管理会社・入居者同士の管理トラブルQ&A
- 弁護士・司法書士
久保原弁護士による法律相談、「管理」におけるトラブルのＱ＆Ａです。賃貸管理においては、対入居者、対管理会社などさまざまなトラブルが発生します。起こりうる事例と対策を把握しましょう。
2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。
2008 年、九帆堂法律事務所設立。
最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。
Q1：連帯保証人から、更新後の契約には保証していないと滞納分の支払いを拒否されました。
A1：連帯保証人は、原則として更新後も含めて責任を負います
建物賃貸借契約は、借地借家法によって「正当事由」がなければ更新の拒絶ができず、賃借人が希望する限り続く契約です。そのような契約に保証した以上、更新前だけの保証だと都合の良いことは言えないとされます。当初契約の保証は更新後の債務にも及びます。
もっとも、保証人に酷だと判断されれば、保証人への請求が裁判でも否定される可能性もあります。連帯保証人に請求すると、「なんでもっと早く言ってくれなかったの？」と支払を拒否されるケースでも同様です。保証人の立場も考慮し、大家さん側でもトラブルを回避するよう、対応の見直しが必要です。今後予定される民法改正でも、保証額の上限を定めたり、滞納状態の情報提供に関する規定の新設が検討されています。
Q2：他の入居者に迷惑をかける入居者がいるのですが、契約を解除できますか？
A2：ケースバイケースですが、正確な事実確認と適切な対処が重要です。
居者間トラブルとして代表的なのが、「喫煙」「騒音」「ペット」です。このようなトラブルは、オーナーには法的な責任は生じないかもしれませんが、「なんで注意してくれないのか」「どこが悪いのだ」などという入居者の主張の板挟みになり、大きな悩みに発展する可能性があります。まずは正確な事実確認が重要で、その事実に基づき、その後の対処法を検討します。
ケースバイケースですが、迷惑行為は、契約書に記載された禁止行為に該当したり、善管注意義務違反となって、賃貸借契約を解除できる可能性もあります。もっとも、単に、問題のある賃借人に退去を求めるという発想だけでは本質的には解決できず、ご家族と信頼関係を築いて連携をとるなどの対処が求められる場合もあります。
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