相続登記とは

亡くなった人の不動産を相続にともない名義変更することを「相続登記」といいます。所有者が亡くなったことを理由に、法務局に登録されている登記簿の名義人を相続人に変更することを指します。

2024年4月からは相続登記が義務化

これまで相続登記の申請は任意とされていましたが、2024（令和6）年4月1日からは法律で義務となりました。

今後は、相続人は所有権が自分に移ったのを知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。具体的には書類を揃えて法務局に申請し、登録免許税を払うことになります。遺産分割がある場合は、遺産分割の話し合いがまとまった日から3年以内とされています。

また、過去の相続分も義務化の対象となります。過去に不動産を相続し、登記申請をしていない場合は、施行日である2024年4月1日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。

もし相続登記の申請を怠れば10万円以下の過料が！

正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料が課せられます。過料とは前科の付かない罰金のことで、納期までに払わない場合は延滞金が加算される場合もあります。

相続登記の義務は「所有権が自分に移ったのを知った日から3年以内」もしくは「遺産分割の話し合いがまとまった日から3年以内」なので、相続財産に不動産があることを知らなかった場合などは対象に入りません。

また、相続人が重病であったり、申請費用を負担する経済力がなかったりする場合などは「正当な理由」にあたるとされます。

相続登記にかかる費用

相続する不動産の評価額や物件の数、地域によっても異なりますが、相続登記には以下のような費用がかかります。

不動産の調査費用

まず、相続する不動産に抵当権や共有名義人がいないかなどを確認するために、最新の「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取り寄せる必要があります。窓口申請で600円、オンライン請求で480円（郵送で受け取る場合は500円）がかかります。複数の不動産がある場合はその数の分だけ必要になります。

また、登録免許税の算定には毎年送られてくる固定資産税の課税明細書を確認しますが、紛失していたり、4～5月の登記申請で新年度分が確認できなかったりする場合は、固定資産税評価証明書を取得する必要があります。その取得料は自治体によって異なり、東京23区は１件目400円、2件目以降100円（同一区内・同一所有者の場合）です。

相続登記に必要な書類の発行手数料

相続登記申請には、様々な書類を揃えて提出する必要があり、次のようなものには発行手数料がかかります。

自治体によっても異なりますが、発行手数料はそれぞれ数百円程度です。しかし「被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」については1通の取得で済まないことがほとんどであるため、すべてを揃えるには5,000～10,000円程度がかかります。

登録免許税

相続登記以外にも、不動産の権利が移動するときにかかる税金です。税額は相続の場合、不動産の固定資産税評価額×0.4％となります。例えば固定資産税評価額が3,000万円の土地であれば、登録免許税は12万円となります。

司法書士への報酬

相続手続きの申請手続きはかなり煩雑なため、司法書士に依頼する人も多くいます。司法書士への報酬は、相続する不動産の固定資産税評価や数によって上下しますが、7～15万円程度が相場です。

司法書士への報酬は、司法書士事務所によって料金の決め方がそれぞれ違います。相続する不動産の固定資産税評価額に合わせて報酬が高くなる料金体系、申請書類の取り寄せ代行を依頼する場合や相続人の数が多ければその分の追加料金がかかることもあります。

地域差も大きく、地価の高い都市部は司法書士の報酬も高くなる傾向にあります。さらに、相続不動産にかかる登録免許税も高くなるため、相続登記の費用はかなり幅があります。

司法書士報酬については、先に見積もりを出してもらうこともできます。可能であれば比較検討してみましょう。

相続登記の費用は誰が負担する？

相続登記にかかる費用を誰が負担するべきかについて、法律では定められていません。その不動産を相続する人が負担することがほとんどですが、以下のようなケースが考えられます。

財産を現物分割する場合

現物分割とは、「土地Aは長男が相続」「土地Bは次男が相続」というように、財産を現物のまま分け合う方法です。多くの場合、それぞれが自分の相続した分の相続登記費用を負担します。

財産を代償分割する場合

現物分割ができない場合や、現物分割では相続財産に大きく不公平が出てしまう場合にとられる方法に「代償分割」があります。

例えば、固定資産税評価額2,000万円の自宅のみが財産である場合に、長男が自宅を相続し、長男が次男に自宅2,000万円の半額である1,000万円を現金で支払う方法です。

この場合も、相続登記の費用は不動産を相続した長男が負担するのが一般的です。ただし、相続や葬儀に関わる費用と合わせて、折半で負担するケースなどもあり得ます。すべての相続人が納得できるように、よく話し合うようにしましょう。

財産を換価分割する場合

換価分割とは、相続不動産を売却して現金にし、その現金を相続人で分割する方法です。まず、すでに亡くなった方の名義では売却できないため、いったん相続登記をする必要があります。

換価分割をする場合は、相続人全員の共有名義として相続登記する場合がほとんどで、登記費用も全員で負担するのが一般的です。

財産を共有分割する場合

相続人が共有名義で不動産を相続する方法です。換価分割する場合と同じく、取得持分に応じた割合で登記費用を負担することが多いようです。

相続登記の費用をおさえるためには

相続には様々な費用がかかるため、「なんとか安くおさえたい」と考える方は多いのではないでしょうか。登録免許税や提出書類の取得費用は節約できませんが、以下のような方法で全体の費用をスリム化することは可能です。

すべての手続きを自分で行う

相続登記にかかる費用の大きな部分を占めるのが、司法書士への報酬です。そのため、書類を揃えることや法務局への申請などをすべて自分でやれば、報酬分を節約することができます。

司法書士に依頼しない場合は、以下のすべてを自分で行うことになります。

• ①相続する不動産の特定

• ②相続人の確定

• ③遺産分割協議（相続人で話合いを行う）

• ④遺産分割協議書や、相続関係説明図の作成

• ⑤必要書類（戸籍謄本など）の収集

• ⑥登記申請書の作成

• ⑦管轄法務局に申請

費用対効果の高い司法書士を選ぶ

「地域や事例による費用の違い」の項でも触れた通り、司法書士によって料金設定がそれぞれ異なります。見積もりをとって、費用のリーズナブルな司法書士を選ぶようにしましょう。

相続時は他の手続きも発生することが多いため、相続人調査や遺産分割協議書の作成など、相続にまつわるすべての手続きを同じ司法書士にまとめて依頼することで、割引に応じてくれる場合もあるかもしれません。依頼する側もされる側も窓口がひとつで済み、やりとりがスムーズになるというメリットもあります。

また、「書類の収集は自分でするので、申請のみ依頼」など、必要な部分だけを依頼することで報酬を安くする方法もあります。見積もりを確認しつつ、交渉してみると良いでしょう。

登録免許税の免税措置が使えるか確認しよう

相続登記にかかる登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」ですが、2025年3月31日までは、以下の免税措置が設けられています。

Bさんが亡くなっている場合、AさんからBさんへの一次相続にかかる登録免許税は免税されます。ただし、新しく発生したCさんへの相続登記については、登録免許税がかかります。また、「2025年3月31日まで」の期間を過ぎてしまうと、Aさん→Bさんへの一次相続分にも課税されるため、早めに手続きをしましょう。

2025年3月31日までに相続登記することで、例えば99万円の不動産にかかる4,000円ほどの登録免許税が免税されます。すでに相続が発生している場合は、期限までに手続きを済ませましょう。

相談料無料の司法書士の活用

手続きを自分で行う場合、何から始めていいか分からないという方も多いでしょう。まずは相談してみたい、という方向けに初回相談を無料としている司法書士事務所や、市区町村役場に設けている無料法律相談室を活用してみるのがオススメです。

無料ということで時間や相談内容は限られますが、相続登記でまずやるべきことが見えてくるはずです。司法書士に依頼するかどうかの判断材料にしても良いでしょう。近くの司法書士事務所やお住まいの自治体のホームページなどで、無料相談がないか調べてみましょう。

相続登記を自分で申請するメリット・デメリット

前項の通り、相続登記の申請自体は素人でもできます。その場合のメリット・デメリットについてまとめました。

相続登記を自分で申請するメリット

最大のメリットはやはりコスト面で、7～15万円程度かかる司法書士報酬が節約できるのは嬉しいポイントです。時間や労力がさける状況にある方や、法律の知識がある方は自分で行うことを検討してみても良いでしょう。

相続登記を自分で申請するデメリット

「相続登記の流れ」でも触れた通り、相続登記にはかなりの時間や労力がかかります。書類取得のために足を運んだり、他の相続人に会ったりといった移動・交渉で1日仕事になることも珍しくありません。

いざ申請しても不備がある場合は差し戻されたり、何度も多方面の人とやり取りしたりしながら進めることが必要とされます。万が一、間違った内容で登記されてしまうと、最初から同じことをやり直して訂正することになり、登録免許税も再度納めなければなりません。

これらの時間・労力・ストレスが相続登記を自分で行うデメリットといえるでしょう。

相続登記を司法書士に依頼した方が良いケースは？

自分で行うことも不可能ではない相続登記ですが、なかには司法書士に依頼したほうが良いケースが存在します。相続が複雑でトラブルが起こりやすい、以下のような場合です。

相続人や相続不動産が増えると、その分だけ必要書類も増えていきます。遺産分割協議も複雑になり、スムーズに進むかどうかが分からないため、プロに任せた方が無難です。

相続登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で手続きする必要があります。オンライン申請も可能ですが、オンラインで不備無く申請することはかなりハードルが高くなります。そのため、遠方の実家の相続など住んでいる場所から遠くにある不動産の相続登記には、動きやすい地元の司法書士に依頼することが多いようです。

相続登記には相続人が誰かを確定する過程が必ず必要となります。これまでは相続登記が義務化されていなかったため、長年放置されて権利を持つ人が枝分かれ式に増えている不動産も多く存在します。

このような状況では相続権利の持ち分の計算方法が複雑で、相続人の確定に法律知識が必要となります。司法書士に任せるのが良いでしょう。

遺産分割協議に必要な作業として、長年疎遠になっている仲の良くない親類に連絡をとらなくてはいけない場面が生じることがあります。素人ではお互いに感情が出てしまい交渉が難航したり、そもそも交渉に応じてくれなかったりして相続登記が進まない可能性が。

プロであればこのような状況の経験も豊富ですし、第三者がビジネスライクに進めた方がスムーズなことも多いもの。相続で余計なストレスを抱えないためにも、司法書士に依頼することをおすすめします。

不動産をすぐ売却する必要がある、相続登記の期限が迫っている場合などは、自分で手続きをするのでは間に合わないことがあります。プロが行うことで登記完了までスムーズに進みますし、追加料金で急ぎ対応をしてくれる司法書士事務所もあります。

まとめ

相続登記が義務化される前は、相続人が都市部に移住してしまったあとに地方の空き家・空き地が管理されず、所有者不明になるケースが問題になっていました。

また、遺産分割をしないまま相続が繰り返されることで土地共有者がねずみ算式に増え、ますます手続きが煩雑になり放置されるという悪循環にも陥っていました。

その対策として土地の国庫帰属制度や空き家特措法が制定され、今回、相続登記も義務化されることになりました。

冒頭の繰り返しになりますが、過去の相続分も義務化の対象となります。過去に不動産を相続したまま放置している方は、2024年4月1日から3年以内に相続登記を行わなければ過料の対象となりますので、対応を急ぎましょう。

状況に応じて自分でできることはやりつつ、プロを頼るべきところは頼るのがスムーズに進めるコツです。ただし、安さだけで司法書士事務所を選ぶと、他の手続きを依頼できなかったり、やり取りに不安を感じたりするかもしれません。

相続案件の対応実績が豊富で、親身に相談に乗ってくれる司法書士事務所を選ぶようにしましょう。追加費用の可能性を先に話してくれるか、他の相続手続きも依頼できるかどうかもポイントとなります。信頼できる相談先と出会うことができれば、今後もし何かあった時にも頼りになるはずです。

※この記事内のデータ、数値などに関して本記事は、2024年3月18日時点の情報をもとに制作しています。

文／石垣 光子

【登録はすべて無料】オーナーズ・スタイルでは様々なメディアで情報を発信中！