土地を売却するのにかかる税金の種類

土地を売却するときにかかる税金は主に以下の4種類で、支払額や納めるタイミングが違います。

①印紙税
②登録免許税
③所得税
④住民税

それぞれについて詳しくみていきましょう。

土地を売却するのにかかる税金の計算方法

土地売却にかかる税金には、納める時期が早い順に以下のようなものがあります。

印紙税

印紙税は不動産売買にかかわらず、契約書に課せられる税金です。契約書に収入印紙を貼りつける形で納税し、税額は契約金額により変わります。令和9（2027）年3月31日までの不動産売買契約には、以下の軽減税率が適用されています。

出典：国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売買契約書は売主用と買主用の2通を作成し、印紙税はそれぞれが負担するのが一般的です。

登録免許税

不動産登記を行うときにかかる税金で、土地を引き渡すタイミングで払います。売主が払う登録免許税は、売却する土地に抵当権が設定されている場合の「抵当権抹消登記」で、土地1筆あたり1,000円です。

買主が負担する登録免許税（所有権移転登記）と混同しないようにしましょう。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合は報酬がかかり、相場は1～3万円程度です。

所得税と住民税

土地の売却によって利益が出たとき、つまり購入価格より高く売れた場合に、所得税と住民税がかかります。購入した時より安く売却することになった場合は課税されません。

不動産の売却利益を譲渡所得といい、給与などの所得とは分けて計算します。支払うタイミングは土地売却の翌年で、確定申告をして納税します。

利益が出た場合のみの支払いとなるので必ず支払うとは限りませんが、次のような計算が必要です。

所得税と住民税の計算方法

税額を知るにはまず、土地を売却して得た利益（譲渡所得）を算出する方法があります。譲渡所得は単純に売却価格とイコールではありません。土地の購入や売却にあたり、仲介手数料など様々な費用がかかっているためそれらを引く必要があります。

土地売却益(譲渡所得)の計算方法

土地売却益（譲渡所得）＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費とは購入価格と購入経費を足したものです。譲渡費用とは、売却時にかかった経費です。ここで出た譲渡所得に税率をかけたものが税額となります。

譲渡費用に計上できる経費とできない経費

物件の取得費として計上できるものは、土地の購入代金はじめ購入時の登録免許税や不動産取得税、仲介手数料や建物解体費などです。

売却時にかかった経費（譲渡費用）には、仲介手数料や印紙税、測量費などが計上できます。修繕費や固定資産税など、土地の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用に計上できないので注意しましょう。

購入価格が分からない場合は？

相続した土地など、購入価格が分からない場合は売却金額の5％を取得費として計算します。この場合、課税額が高くなってしまうことが多いため、できる限り購入代金がわかる書類を用意しましょう。

譲渡所得の税率

土地売却益(譲渡所得)にかかる税率は、土地の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、以下のような所得税率と住民税率です。

※2037年までは上記に「復興特別所得税」が加算されるため、合計税率は長期20.315％、短期39.63％となります

相続した土地を売却する場合は、相続した日ではなく、被相続人（亡くなった方）が土地を購入した日が基準となります。また、マイホームとして自分が住んでいた家と土地を売却した場合は、特別控除があります。これについては後述します。

土地売却にかかる税金の申告手続き

「所得税と住民税」の項でお伝えした通り、譲渡所得にかかる所得税と住民税は土地売却の翌年に確定申告をして納税します。

譲渡所得の計算結果がマイナスとなった場合、つまり損失が発生した場合は、原則確定申告は不要です。しかし、申告することで他の所得と相殺して所得税や住民税の負担を減らせる可能性があります。

また、特別控除の適用を受けて納税額が0円であっても、控除を受けるためには確定申告が必要になります。

土地を売却した翌年の2月15日～3月15日（年度により異なる場合あり）

このうち①～③は税務署で入手するか、国税庁のウェブサイトでダウンロードして記入します。⑤は法務局に申請して取得します（オンラインでの手続きもできます）。

確定申告は、書類を揃えて税務署に直接提出するか、郵送もしくはWEB上での作成・データ送信という方法で行います。郵送の場合は3/15の当日消印有効です。WEB申請の場合は利用者識別番号の取得やマイナンバーカードなどの準備が必要です。

また、③の作成のために取得費や譲渡経費が分かる書類やレシートなども保管・準備しておきましょう。

確定申告手続きは、税理士事務所に依頼することもできます。売却金額が大きい場合や特例の適用が複雑な場合などは、プロに依頼するメリットは大きいでしょう。

依頼すると①～③は作成してもらえるため、そのための書類を揃えるだけで済みます。手数料はかかりますが、⑤の取得をおまかせすることもできます。

税理士に依頼する場合の費用相場は10～20万円です。必ず事前に見積もりをとるようにしましょう。

土地売却にかかる税金のシミュレーション

それでは、土地を売却したときの税金を具体的に計算してみましょう。

ケース1｜相続した土地を1,000万円で売却した場合

●売却時にかかった経費が100万円、取得費不明で取得から5年以上保有していた場合

譲渡所得＝1,000万円－取得費50万円（不明のため5％を適用）－経費100万円＝850万円

税金＝譲渡所得850万円×長期譲渡所得税率20.315％（復興特別所得税を含む）＝172万6,775円

ただし、相続税の申告期限から3年以内であれば、相続税のうち一定金額を取得費用に加算することができます。この場合は、確定申告のときに相続税の計算明細書も必要となります。

さらに、相続した土地が被相続人（亡くなった方）の住居用だった場合、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。これにもいくつか要件があるため、当てはまるかどうか確認しましょう。

ケース2｜1,500万円で購入した土地を2,000万円で売却した場合

●売却時にかかった経費が200万円、取得から5年以内に売却した場合　※購入経費含む取得費を1,500万円とする

譲渡所得＝2,000万円－取得費1,500万円－経費200万円＝300万円

税金＝譲渡所得300万円×短期譲渡所得税率39.63％（復興特別所得税を含む）＝118万8,900円

これらは、もしマイホームとして利用していた土地であれば特別控除が適用されます。特別控除については、このあとの項で解説します。

土地売却における節税対策や節約方法

土地売却によって得た利益には、少なくない税金が課せられることが分かりました。しかし控除などもあり、条件に当てはまれば節税ができそうです。ここからは土地売却で頭に入れておきたい節税・節約方法について解説します。

長期所有と短期所得の税率差を意識する

土地売却益(譲渡所得)にかかる所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた税率は、保有期間5年を境に長期20.315％、短期39.63％と倍近く変わります。

そのため、もし可能であれば5年以上保有してから売却する方が節税になります。ただし保有している期間は固定資産税がかかるため、トータルでの収支を計算したうえで判断しましょう。

特別控除や軽減税率が使えるか確認する

マイホームや居住していた土地を売却した場合は、条件に応じて以下の控除と軽減税率が適用されるため、使えるかどうかを必ず確認しましょう。

マイホームを売却すると、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

譲渡所得－特別控除3,000万円＝課税譲渡所得金額

土地のみの場合は、建物の取り壊しから1年以内に売買契約を締結し、建物に住まなくなった日から3年目の年末までの売却であれば特別控除が適用されます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合に、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次の通り軽減された税率が適用されます。

※2037年までは上記に「復興特別所得税」が加算されるため、合計税率は6,000万円までの部分14.21％、6,000万円を超える部分20.315％となります

これらは併用もできるため、適用される場合は大幅な節税となります。

抵当権抹消登記や確定申告を自分ですれば節約に

前述のとおり、抵当権抹消登記や確定申告などの手続きはプロに依頼することができます。しかし自分でおこなうことも不可能ではないため、手数料を少しでも減らしたい場合は検討してみると良いでしょう。

プロに依頼した場合、抵当権抹消登記に1～3万円程度、確定申告に10～20万円程度の手数料がかかるため、その分の節約ができます。

できる限り土地を高く売却する

節税方法ではありませんが、売却による利益を少しでも増やすためには、できる限り高く売ることが欠かせません。必ず複数の不動産会社に土地を査定してもらい、高く売ることのできる会社を探しましょう。

まとめ

土地売却には契約時にかかる「印紙税」と引き渡し時にかかる「登録免許税」の他、確定申告によって「譲渡所得税」と「住民税」が課税されることがわかりました。

譲渡所得税と住民税については売却益が出ると課税され、購入金額が分からないと高額になりやすいこと、税率が保有期間5年で大きく変わることも大切なポイントです。

控除や軽減税率が適用されるケースもあり、適用条件をおさえておくことで節税につながります。すぐに土地を売却する予定がなくても、課税の仕組みを大まかに把握しておけば、売却時にきっと役に立つでしょう。

※この記事内のデータ、数値などに関して本記事は、2024年4月17日時点の情報をもとに制作しています。

文／石垣 光子

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