【法律Q&A】勝手に部屋を改造された、工事を解約したいetc.リフォーム・リノベーションを行った際のトラブル

  • 法律、その他
  • 弁護士・司法書士

久保原弁護士による法律相談、リフォーム・リノベーションを行った時のトラブルに関するQ&Aです。近年は入居者が自分で改修を行うDIYも広がりの兆しがあり、トラブルの種類も多様になってきています。どのようなトラブルが起きる可能性があるのか、事例と対処法を確認しておきましょう。

九帆堂法律事務所 弁護士 久保原 和也

2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。


2008 年、九帆堂法律事務所設立。


最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。


Q1: 賃借人がシステムキッチンを設置したいそうです。許可すると退去時に買い取れと言われませんか?

A1:造作物買取請求権を放棄する取り決めを明確にしておくべきです。

クーラー・吊り棚・システムキッチン・雨戸・障子などは、それ自体は借家人の所有物ですが、賃借建物の使用に客観的便益を与えるものを「造作」と言います。

借家人が賃貸人の同意を得て造作を建物に付加した場合、賃貸借 契約の期間満了や解約により賃貸借契約が終了する際、借家人は賃貸人に対し、造作を時価で買い取る請求をすることができます(造作物買取請求権)。

旧借家法ではこれは強行規定とされ、特約で排除することはできませんでしたが、賃貸人が造作の同意をしなくなるという不都合もあり、借地借家法では、特約で排除できるよう改正されました。

そこで、契約書の特約や、造作の同意の覚書で、造作物買取請求権を放棄する旨を明確に定めておくとよいでしょう。

Q2:リフォーム会社が予定日を過ぎても工事を始めないのですが、契約を解除できますか?

A2:いつでも解除できますが、損害賠償を請求されることがありますので要検討です。

まず、話し合いをして合意解除する方法があります。また、着工日に工事を開始しない場合は、原則として履行遅滞として注文者は契約を解除できます。しかし、「工事予定日は余裕があり、完成期日には十分間に合う」などの反論も予想されます。

請負では仕事の完成が重要ですので、期日までに完成が可能な場合は、履行遅滞による解除はできないと考えられます。なお、請負契約は仕事が未完成の間は、いつでも損害を賠償して契約を解除できます(民法641条)。

契約の解除自体は可能ですが、問題は損害賠償です。履行遅滞による解除ならば会社に対し損害賠償を請求できるのに対し、履行遅滞と言えない場合は材料費や労務費、得られたであろう利益を逆に請求されることがあります。

Q3:リフォーム会社のすすめで工事中に一部仕様を変更したら、代金の追加請求を受けて困っています。

A3:契約書や見積もりがなくても、追加料金を請求されることがあります。

追加・変更工事代金を定めないまま工事が行われた場合も請負契約は有効に成立し、商法の規定により、リフォーム会社は相当な報酬を請求することができると考えられています。契約書や見積もりがなくても、追加料金を請求されることがあるのです。

もっとも、サービスとして追加変更工事をしてくれることもよくあります。そこで、このような「無償」の合意があったと言えるか否かをめぐり、訴訟になることも少なくありません。訴訟になれば注文者側にも大きな負担となります。

注文者としては、無償の合意をしなければ、報酬金額について具体的な合意がなくても、追加・変更工事に見合った金額が増額されるという知識を前提に、よく確認してから依頼をすべきです。

Q4:リフォーム会社に強くすすめられて行った工事は、実は不要な工事でした。損害賠償請求できますか?

A4:不法行為などを理由に損害賠償請求ができる場合がありますが、自己防衛が重要です。

リフォーム会社から必要と言われた工事が、実は必要ではなかったというトラブルは少なくありません。金額が不当に高額だったという問題も同様です。嘘や誤った説明で工事費用等の損害が出た場合、不法行為などを理由として損害賠償請求できる場合があります。

しかし、リフォーム会社が嘘や誤った説明をしたという事実を裏付ける証拠が見つからないこともあり、そのような場合には「言った」「言わない」となり、裁判で勝つのはとても大変になります。

リフォーム会社から強くすすめられたからといってそれを鵜呑みにせず、本当に必要な工事なのか、工事費用は適切なのか、工法は妥当なのかなど、契約締結の前に、少なくとも相見積もりをとるなどの自己防衛をすべきでしょう。

Q5:空室対策として「DIY型賃貸借」を検討していますが、契約書を作成する際に注意すべきことは?

A5:特に、退去時の原状回復義務の有無や費用精算について明確に取り決めましょう。

DIYは「Do It Yourself」の略で、リフォーム会社などに依頼せず自分で行う工事のことですが、DIY型賃貸借は、借主の意向を反映して住宅の改修を行う新しい賃貸借契約として注目されています。

入居者負担による改修が予定されているため、改修がどこまで可能なのかや、原状回復の範囲はどこまでなのかが、入居希望者が選ぶ際のポイントになります。

入居者は「自分でアレンジできる分、高い」というより、「自分で 工事する分、安い」という感覚が強いようです。

つまり工事費負担を賃貸人が行わないなら、賃料が安い、原状回復義務がないなどの条件が求められる可能性があります。国交省のサイト(※)にはDIY型賃貸借の契約書例が紹介されているので参考にしてください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2016年12月12日時点の情報です。

イラスト/黒崎 玄

【会員限定】この記事の「オーナーズ・スタイル誌」での掲載ページを
PDFでダウンロードできます。

PDFをダウンロード

その他のカテゴリーを探す

初心者のための
空室対策ノウハウ事典

空室対策には、「物件力アップ」、「販促力アップ」、「顧客満足度アップ」の3本柱が必要です。それぞれについて、不動産オーナー初心者の方にもわかりやすくノウハウをまとめています。

ノウハウ事典トップへ

動画でわかる!賃貸経営

オーナーズ・スタイル主催セミナーやカンタンDIY講座、物件見学会レポート、など、記事では紹介しきれないノウハウや話題のテーマを動画でお届けまします。

動画一覧を見る