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悪気なく転貸? 孤独死?外国人・高齢入居者トラブル

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悪気なく転貸? 孤独死?外国人・高齢入居者トラブル1

久保原弁護士による法律相談、外国人・高齢者とのトラブルに関するQ&Aです。価値観が異なる外国人や、いつまでも健康とは限らない高齢者が入居者の場合、どんなトラブルが起こり得るのかを事前に知り、いざという時にあわてないようにしましょう。

悪気なく転貸? 孤独死?外国人・高齢入居者トラブル2

九帆堂法律事務所 弁護士 久保原 和也

2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。


2008 年、九帆堂法律事務所設立。


最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。


Q1:外国人に店舗を賃貸していますが、第三者が店を経営しているようです。どのように対応すべき?

A1:放置をせずに事実確認を。その上で、契約継続か解消かの方針を検討します。

第三者が転借をして店を経営しているのか、賃借人が店長を雇って任せているだけなのか、判断が難しいことがあります。しかし、転貸かどうかは物件の占有者は誰かということにかかわり、賃貸人にとって極めて重要なことです。賃借人が別会社を作って店舗経営しているケースも、別会社への転貸なので同様です。
賃料滞納などで明け渡しを求める場合、賃借人を相手に裁判をして勝っても、実際に占有しているのは第三者という場合、裁判をやり直すことにもなりかねません。放置せずに事実確認をしましょう。結果、背信性が強ければ契約解除も検討します。
なお、外国人は母国の習慣で転貸に悪気がないこともあります。賃貸借制度は国ごとに異なると考えた方がよいかもしれません。

Q2:ワンルームに1人の外国人が住んでいるはずが、勝手に8人くらいで同居しているようです。

A2:勝手に入居者が増えることは、多くの問題が生じます。早期に解消をしましょう。

外国人に賃した場合、勝手に入居者が増えていたり、入れ替わっていたりしているということがありますので要注意です。賃貸人からすれば、自分の大切な所有物件に誰が寝泊まりしているかわからないという一大事となります。近隣住民から不安がられたり、大人数が集まって騒音問題となったりすることもあります。

まず、事実を調査し、毅然と対処すべきだと思います。早期に約定状態へ戻すように方策を講じます。単に資力がないから無断同居をしているというだけでなく、何らかの事情があることもありますので、念のため、同居人全員の在留カードの提示を求め、在留期間等も確認します。在留資格に疑問があれば、入国管理局に通報や相談をすることになると思います。

Q3:家賃を滞納したまま外国人が母国に帰ってしまいました。裁判で明け渡しを求めることはできますか?

A3:訴え提起自体はできますが、一般的に外国に住所がある場合は時間も手間もかかります。

外国に住む外国人に対して裁判をすることも可能です。しかし、訴状を居所に届ける手続(送達)に時間を要します。確実に訴状を届けなければ、裁判が行われていることすら知らない間に判決が出てしまうことになるため、裁判所は慎重に送達をしますが、外国へ送達しなければならない場合は、裁判長がその国の管轄官庁またはその国に駐在する日本の大使・公使・領事に嘱託して行うことになります。裁判官が最高裁を通じて外交ルートを使って訴状を届けるというイメージです。これには時間もかなり必要となります。

そこで日本に居所があるうちに手を打つべきですし、外国の居所が明らかな場合も、送達場所を日本の友人宅に指定してもらうなど、裁判を早く進める工夫が必要です。

Q4:入居者が高齢だという理由で、更新拒絶をすることはできますか?

A4:更新を拒絶する正当事由には該当しません。更新拒絶はできません。

賃貸人は、正当事由がなければ更新を拒絶することができません。正当事由は、賃貸人と賃借人それぞれが建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料などを総合衡量して判断されます。

入居者が高齢という場合、その後の引越しや環境変化への対応が難しいことが多く、むしろ正当事由を否定する(更新拒絶を認めない)方向で考慮されることが多いと思います。

なお、全く別の話にはなりますが、入居者募集の際に、「障害者はお断り」などと門前払いすることは不当な差別的取扱いであり、平成28年4月1日に施行された障害者差別解消法により禁止されています。

Q5:高齢入居者が孤独死したのですが、親戚関係がわからない場合はどうしたらよいですか?

A5:賃借権は相続されますから、相続人の調査は必須です。

賃借人が死亡した場合、賃借権も財産権ですので相続人に承継されることになります。そこで、相続人を探し出して、賃貸借契約を継続するのか解約するのかを決めてもらい、残置物を引き取ってもらうことが必要となります。

孤独死のような場合には、警察が相続人を探して連絡をすることが多いと思いますが、弁護士に依頼して戸籍調査をすることでも相続人を探し出すことができます。

もっとも、入居者が高齢の場合、更新時などに相続人関係を聞き出し、相続人と賃貸人が普段から協力して入居者を見守る関係を作っておくことが本来は望ましいです。入居者ごとに事情は異なりますが、それぞれに配慮しつつも、後々賃貸人だけに大きな負担とならないようにすることが重要です。

Q6:高齢入居者に対して賃料滞納を理由とする明け渡し判決が出ました。強制執行する場合に注意することは?

A6:強制執行の場合は、移転先確保への人道的配慮が必要だと思います。

明け渡しの判決が出た場合、入居者が高齢だからといって強制執行ができないということにはなりません。しかし、寝たきりであるとか、認知症の疑いがあるなどのケースはもちろんですが、一般的に高齢者の引越しには手助けが必要なことが多いと思います。賃借人としては賃料を滞納して腹立たしいのですが、だからといって、何の配慮もしないというわけにはいきません。

強制執行の場合、明渡催告という手続きで一度入居者を訪問することになりますので、少なくともそうした機会を利用して、どのような手助けが必要なのかを把握します。そして、社会福祉事務所などの行政窓口とも相談をして、強制執行を担当する執行官に報告しながら移転の段取りを進めます。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2017年9月5日時点の情報です。

イラスト/黒崎 玄

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