公示地価とは？全国2万6,000地点で評価員が鑑定

毎年3月ごろに発表される「公示地価」。これは、「地価公示法」に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が選定した「標準地」の、毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定し発表するものです。

標準地は全国2万6,000地点。これらを全国2,000人以上の鑑定評価員（不動産鑑定士）が調査し、分科会などで議論したのち、土地取引の指標とするための「正常な価格」を判定します。

公的な地価には、他に「路線価」「基準地価」があります。路線価は国税庁による毎年1月1日時点での「道路に面する土地の1㎡あたりの価格で、課税額を算出する基準となります。基準地価は都道府県による毎年7月1日時点の地点ごとの地価のことです。

公示地価・基準地価・路線価は評価時期や調査地点が異なるため、価格も異なります。しかし、基準地価も路線価も公示地価を参考にしており、それぞれの価格は連動しているともいえます。

全国で上昇する地価。名古屋圏では上昇率がやや縮小

公示地価の特徴は、地価の変動を時系列でとらえやすいという点です。まず全国を見てみると、全用途の平均地価が4年連続で上昇。令和4（2021）年から令和7（2025）年まで0.6％→1.6％→2.3％→2.7％と、上昇幅も拡大し続けています。

表｜地価変動率の変化

東京・大阪・名古屋の三大都市圏では、東京圏と大阪圏では上昇幅が拡大し続けていますが、名古屋圏ではやや縮小しました。

2025年3月31日に国内大手5銀行が変動型の住宅ローン金利を4月から引き上げると発表しましたが、この時点では低金利環境が継続している状態です。住宅需要が堅調なことから、地価の上昇が続いていることがわかります。

住宅地の都道府県別変動率は、変動率がプラスとなった都道府県に滋賀県が加わり、前年の29から30に増加しました。変動率が横ばいだったのが2県で、変動率マイナスは15県となります。

三大都市圏の最高価格地点は？

よくニュースなどで話題になる「日本一地価の高い場所」。銀座の鳩居堂前が有名ですが、これは路線価の話。公示地価では平成19（2007）年から19年連続で「中央区銀座4丁目2番4（山野楽器銀座本店）」で、最新の基準地価格は6,050万円/㎡です。鳩居堂とは、晴海通りをはさんだ、ほど近い位置です。

上記は商業地の地価で、住宅地の最高価格と最大上昇変動率地点は三大都市圏でそれぞれ次の通りです。

「東京都港区赤坂1丁目1424番1」は平成30（2018）年から8年連続で全国最高価格地点です。東京メトロ南北線・銀座線の「溜池山王駅」が最寄り駅で、近くにはアメリカ大使館やオークラ東京などがあります。

住宅地の変動率順位、東京圏では流山市が多数地点でランクイン

東京圏の変動率について、もう少し詳しく見てみましょう。住宅地では、最も変動率が高かったのが前項の通り「東京都目黒区青葉台４丁目５８０番７」で公示地価は208万円/㎡。変動率は18.9％と、2割近くも地価が挙がっています。

2位が「千葉県流山市西初石４丁目３６９番２９」の17万8,000 円/㎡で変動率は18.7％。上位10位のうち、流山市が7地点（10位は同率）もランクインしています。

千葉県北西部に位置する流山市は東京都心から30km圏。首都圏新都市鉄道（つくばエクスプレス）・東武野田線の「流山おおたかの森駅」を中心にしたエリアです。駅周辺には大型商業施設が集まり、令和3（2021）年度に待機児童ゼロを達成するなど、保育施設の充実から子育て世帯を中心に人口増加が続いています。

その他には、3位に「品川駅」と「高輪ゲートウェイ駅」の間あたりの「東京都港区港南３丁目６番７」、7位に「綾瀬駅」すぐ近くの「足立区綾瀬１丁目１１１番２外」、9位に「赤羽岩淵駅」近くの「赤羽１－３２－１２」がランクインしました。10位圏内はいずれも15％以上も地価が上昇しています。

地方圏では観光需要と工場進出が変動率に大きく影響

野沢温泉スキー場 やまびこゲレンデ(長野県野沢温泉村)

全国で特徴的な地価変動のあった住宅地の市町村には、千葉県流山市の他に長野県北安曇郡白馬村・下高井郡野沢温泉村、北海道千歳市などがあります。

長野県北安曇郡白馬村と下高井郡野沢温泉村については、「北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36」で29.6％、「下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢7886番10」で20.9％も地価が上昇しました。

長野県北西部の白馬村は国内最大規模の八方尾根スキー場があり、平成10（1998）年には長野オリンピックの競技会場となりました。近年はパウダースノーを求める外国人観光客や移住者が増加していることから、住宅地・商業地ともに上昇が継続しています。

野沢温泉村は長野県北部に位置する温泉地で、こちらも天然のパウダースノーに恵まれたスキー場を目当てに毎年多くの観光客が訪れます。近年は外国人をはじめとしたスキー客向けのペンションなど、住商混在地域で宿泊施設の需要が高まっています。

千歳市は住宅地で『千歳市栄町2丁目25番20』が22.9％、商業地では『千歳市幸町3丁目19番2』が48.8％と高い上昇を見せています。

北海道中南部の千歳市には自衛隊基地や新千歳空港があり、大手半導体メーカーの「ラピダス（Rapidus）」が工場を建設。2nm（ナノメートル）半導体の2027年の量産開始を目指し、4月には試作ラインの準備が完了しました。これにともない付近の賃貸マンション用地や事務所・ホテル店舗用地の需要が大きく伸びています。

まとめ

公示地価は社会の動きと密接に関わり、連動しています。また、賃貸経営においては地価が上昇すると物件の資産価値が上がる一方で、相続税や固定資産税の負担も大きくなるという面も。

賃貸経営をしているオーナーにとって、地価の動向は以下のような点で重要な指標となります。

常に地価の動きと周辺環境の変化に目を向け、柔軟かつ戦略的な賃貸経営を進めていきましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2025年4月2日時点のものです。

取材・文／石垣 光子

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