退去予防、管理戸数、稼働率…見るべきポイントは？

退去の予防や引き止め策も確認するとよいでしょう。

不満の理由を解決できるならすぐ実行し、思いとどまってもらうようにしているか。退去予防のための費用と退去された場合にかかる費用を考えると、圧倒的に引き止めた方がお得です。

投資効果を考えた原状回復やリフォームの提案があるかも見極めるポイントです。例えば原状回復の費用は家賃の何カ月分が設定されているか。クロスの張り替え費用は㎡あたりいくらか。モデルルームの設置は行ってくれるかどうか。

リフォームの際は、物件の特性を把握し、入居者のターゲットを明示した提案があるとよいでしょう。今やターゲットを具体的に描くことができないと、決まらない時代です。

実績等の数字を見ることも重要です。

まずは管理戸数と稼働率を確認しましょう。所有物件の周辺エリアで、管理戸数が多い会社は募集力が強く、管理力も期待できます。稼働率は93%以上の会社を選びたいところ。家賃滞納が１カ月を超えている割合は、２％以下が望ましいです。

財務内容も確認を。上場していない会社は、取引のある工事会社などに状況を聞く手もあります。

管理面では、入居者の緊急時に24時間365日対応してくれる、コールセンターが設置されていることは必須条件です。

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３社以上の管理会社を下記のリストでチェックし、比較してみよう。チェックが多いほど安心な会社と言えます。

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管理会社選びと変更の際の注意点

管理会社を替えるなら、繁忙期を避けたほうが賢明です。委託先の検討は、3～4社を実際に訪問し、比較しましょう。

変更の際に注意してもらいたいのが、滞納保証が付いている契約。解約により滞納保証も終了してしまうので新会社で引き受けてもらえるか、確認が必要です。

また契約書は十分に理解して契約することが必須ですが、不利な内容でないか、弁護士等にチェックしてもらうと安心でしょう。

新旧管理会社の細かい引き継ぎ業務は、新たに委託する会社が基本的に請け負ってくれるので、面倒ではありません。管理替えが退去につながるケースもほとんどありません。

契約時の注意点

中途解約の条件、高額な違約金の設定がないか確認。

管理の業務範囲を把握。毎月の管理費以外にかかる、手数料や費用の有無を確認。

急なトラブルで承諾なしに対応する、工事金額の上限を確認。高額なら変更を。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2016年9月6日時点の情報です。

取材・文／本多 智裕