築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント

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公開日:2018年9月3日
更新日:2019年10月8日
築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント1

「築古」「駅遠」「1 階」は入居者から敬遠されがちな不人気条件です。なかなか入居が決まらずに、お悩みのオーナーも多いのではないでしょうか?でも、大丈夫!視点を変えて対策を施せば、空室を埋めることができるんです。今回はそのヒントをご紹介します。

外国人は築古を気にしない。DIY可も空室解消の手!

部屋探しで築年数を重視する借り手は多く、築古物件はそれだけで不利となる。ただし、これは日本人入居者の傾向で、外国人の場合は清潔感さえあれば築年数を気にしない人が多い。また、外国ではバス・トイレが同じスペースにあるのが普通なので、3点ユニットやシャワーのみでも抵抗なく借りてくれる。築古物件に費用を掛けてリノベーションする余裕はないオーナーは、外国人に貸すことを検討してみてほしい。

言葉の壁や生活習慣の違いから不安を抱くオーナーもいるが、契約前に適切な対処をすればトラブルは防止できる。まずは国交省作成の『外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン』の活用をおすすめしたい。外国人の受け入れ態勢が整った管理会社に管理委託するのも安心な方法だ。

もうひとつ、空室解消に有効なのが「DIY型賃貸借」。部屋を自分好みに変えたい入居者は多く、リクルート住まいカンパニーによる借主負担DIY型の利用意向調査(※)では、入居者の半数近くが利用を望んでいる。しかも、DIYで物件の魅力が高まる可能性も大。

入居者は自分でDIYをした物件に愛着が湧くため、長期入居も期待できる。築浅物件ではDIY不可がほとんどなので築古の空室対策として、このニーズをとらえない手はない。契約の際は借主と事前の協議を行い、合意書を取り交わそう。DIY型賃貸借については、国交省のホームページにも役立つ情報が掲載されている。

※出典:リクルート住まいカンパニー「賃貸住宅居住者のDIY 意向調査(2014 年4月実施)」

築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント2

ガイドブックをチェック!

(左)DIY 型賃貸借のすすめ(右)あんしん賃貸支援事業と外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン

CASE1:DIY型賃貸借の例

床・壁・天井の素材の変更、収納棚の設置など、DIY といってもその範囲は幅広い。貸主・借主双方の事前の協議と合意が大切だ。入居者の手によって、おしゃれな空間に生まれ変わった室内。退去後の部屋の状態が入居前よりもよくなっているケースも多い。(写真提供:株式会社まちづクリエイティブ)

築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント2
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「ペット可」への転換を サロン可賃貸も狙い目

ペットを飼っている人は、駅からの距離よりもペットと散歩がしやすい環境を優先する場合が多い。しかし、「ペット可」の賃貸物件はまだ少なく、ニーズに対して圧倒的に不足している。入居条件を「ペット可」に変えて募集すれば、早期に空室が埋まる可能性はグンと高まるだろう。さらに入居後は転居せず、空室になりにくい傾向もある。

ただし、既存の入居者に知らせずに変えると、トラブルに発展する可能性もあるので、事前の告知は忘れずに。また、募集時はペット審査を行って頭数・サイズ・種類・予防接種の有無などを確認。「ペット飼育誓約書」を取り交わそう。

エステやネイルなどの美容系サロン可として貸し出す方法もある。最近は自宅とは別の場所で、プライベートな雰囲気のサロンを開きたいと考える女性が増えているのだ。個人サロンの場合はベッド1台が置けるスペースがあれば十分なことも多いので、ワンルームでも需要はある。賃貸借契約書の条文に「エステサロンのみ許可」などと限定的な内容を盛り込めば、トラブルも防げるだろう。

CASE2:ペット可賃貸の例

キャットウォークやを付けるなど、簡単なリフォームもおすすめだ。

築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント2
築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント2

ペットが通り抜けられる扉(写真提供:Gatos Apartment)

高齢者が好むのは1階 庭付きで子育て層をつかむ

高齢者を受け入れれば、1階の不利が有利に一転する。高齢者にとって、階段のない1階は生活するのに便利で安全だからだ。また、高齢者は低所得であっても年金支給などで収入が安定しており、引越しも大変なので長期的に住み続ける傾向にあるのもうれしい。

高齢者というと“孤独死”が放置されて事故物件になることを心配するオーナーがいるが、実際は病院で亡くなる人が多く、見守りサービスや、孤独死対応保険などで対策すれば、それほど恐れることはない。オーナーの高齢者の入居受け入れを支援する自治体も多い。まずは試しに1室だけ高齢者可にしてみてはいかがだろう。

1階だけの特典として、庭を設ける対策もおすすめだ。庭に洗濯物がたくさん干せる、あるいは入居者が家庭菜園やガーデニングを楽しめるといったメリットをアピールできる。屋外に収納ボックスを設置して、アウトドア用品がしまえるようにするのもいい。庭のある暮らしは、特に子育てファミリー層に喜ばれること間違いなし。「1階」のデメリットを解消できるはずだ。

CASE3:高齢者を入居可に

和室のような段差のないバリアフリーがベストだが、手すりを付けるだけでも喜ばれる。

築古・駅遠・1階でも満室を実現!空室対策のヒント2
高齢者向け見守りサービスの例

①首からかけて携帯できる救急通報ボタン

入居者は体調が悪いなど何か起きたら、救急通報ボタンで連絡。セキュリティ会社の警備員が駆けつける。

②転倒・急病を早期発見する生活監視センサー

トイレなど入居者が必ず通る生活動線にセンサーを設置。一定時間動きがない場合は異常信号が送信される。

③安否・体調を定期的に電話・訪問して確認

定期的に自宅訪問をしたり、毎日同じ時間帯に安否を音声電話で確認するなどして、その結果を指定先に報告する。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年3月6日時点のものです。

文/菱沼 晶

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