アパート・マンション外壁塗装、修繕会社特集!施工例から費用やイメージを|東京、千葉、埼玉、神奈川エリア

リフォーム/塗装
  • 大規模修繕(外壁・屋根)
  • 修繕・補修
公開日:2020年4月4日
更新日:2020年4月6日
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アパートやマンションの修繕の中でも特に費用がかかる外壁塗装や屋根塗装。出来るだけ無駄な費用はかけたくない、失敗したくないと考えている大家さんも多いのではないでしょうか。

今回は、外壁塗装の費用相場、外壁塗装の価格が業者によって違う理由、外壁塗装会社の選び方を紹介します。さらにオーナーズ・スタイルがおすすめする東京、千葉、埼玉、神奈川エリアの外壁塗装会社をピックアップ。アパート・マンション経営のパートナーとして安心して任せられる外壁塗装会社を見つけてください。

アパート、マンションの計画的な外壁塗装、修繕が必要な理由

アパートやマンションの大規模修繕の一つが外壁塗装や屋根の塗装です。外壁に目立った劣化はないし、何か目に見えるトラブルがあってからでも良いのでは、と後回しにしている大家さんは注意が必要です。外壁塗装は計画的に行う必要があります。外壁塗装を計画的に行う理由は以下の通りです。

資産価値の低下を防ぐ

アパートやマンションは見た目の美しさも重要な資産価値です。外壁の状態を保つことは資産価値を維持することになります。というのも外壁に使われている塗料には耐用年数があります。つまり塗料の寿命です。

塗料の耐用年数を超えても外壁塗装をしなければ、次第に防水効果の低下や外壁の欠損、ヒビが入るなどのトラブルにつながります。耐用年数に合わせて計画的に外壁修繕を行うことで、塗料の効果が維持されて外壁の状態が保たれ、資産価値を維持することが可能です。

計画的にやらないとアパートやマンションの寿命を縮める可能性がある

外壁の劣化を放置すると、アパートやマンションの内部までが侵食されて寿命を縮める危険性があります。塗料による外壁の保護ができなくなると徐々に外壁に劣化が生じます。

ヒビが入る前であっても、防水効果が薄れることで外壁が水分を吸い込み劣化が進みます。これが外壁にゆがみが生じる原因です。ゆがみが生じると次第に外壁にヒビが発生し、ヒビからさらなる浸水が発生、ヒビがさらに大きくなっていきます。

この状態が続くと内部の防水材や防水シート、壁の部材、基礎部分へと次第に劣化が進行。建物の耐用年数を縮めてしまうことになります。

最悪の場合、入居者トラブルに発展

外壁のダメージが進行すると壁からの水漏れや雨漏りが発生します。雨漏りが発生すれば入居者からのクレームが入ることはもちろん、家財の損傷が発生した場合には賠償することにも。

雨漏りが発生してから外壁の補修工事を行ったとしても、工事期間中は部屋に住めないからとホテル代を請求されたり、入居者の退去に繋がったりと様々なトラブルに発展します。

空室を減らす

外壁塗装によって見た目の印象をアップすれば、空室を埋める効果が期待できます。艶ありの塗料で外壁塗装をしていたとしても、経年劣化とともに艶がなくなりくすんだ印象に。外壁塗装は必要な大規模修繕であるとともに、見た目の印象をアップさせるタイミングでもあります。

新しい塗料で外壁を綺麗にすることや色を変えてイメージを一新することで、周辺の競合物件との差別化を図り、入居希望者の印象をアップさせることが可能です。ただの修繕ではなく、空室対策の一つとして捉えれば費用を上手に使うという意識が持てるのではないでしょうか。実際に外観の色を変えただけで賃料がアップし、退去後のない件数や成約スピードが上がった事例もあります。

大規模修繕は外観にカラーデザインをプラスで賃料アップ

アパート・マンションの外壁塗装の費用相場は? 価格は何で決まる?

外壁塗装の費用相場を知ることで、計画的に資金の準備が可能です。ただし、実際には物件の大きさや塗料などによって費用は変わります。

ある程度の費用相場を知っておくことで、見積金額が妥当かどうかの判断がつきやすくなるでしょう。また、価格を決める要因を知っておくことで、なぜ相場と見積金額が違うのか、業者によって金額が違うのかが理解しやすくなります。

アパート・マンションの外壁塗装の費用相場

一般的に外壁塗装の費用相場は、2階建てアパートで120万円〜200万円程度、3階建てマンションで150万円〜400万円程度などと言われています。

国土交通省のマンション大規模修繕工事についての調査データを基準とすると、大規模修繕工事のうち費用全体に占める外壁関係の費用が24%。特に1回目の大規模修繕に限定すれば、28.7%(外壁塗装16.9%、外壁タイル11.8%)。1回目にかかった費用の中央値は98.7万円/1戸(2017年 国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査)。

このデータによれば外壁塗装費用の中央値は約16.7万円/戸です(直接工事費のみ)。

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2017年 国土交通省マンション大規模修繕工事に関する実態調査より作成

ただし、費用は物件によって変わります。相場はあくまでも参考程度に考えてください。この記事内では、実際に外壁塗装をした事例から、どの規模の物件がどの塗料を使用してどの程度の費用がかかったのかを具体的に紹介します。

ぜひ、そちらを参考にしてご自身の賃貸物件の規模や工事内容のイメージと近いものを探してみてください。

外壁塗装の費用内訳|価格を決める要素は大きく3つ

外壁塗装の費用は大きく3つの費用に分けられます。

  • ・塗料費用
  • ・足場費用
  • ・施工費用(人件費など)
塗料によって費用が変わる|主な塗料の種類

塗料は細かく分けると多くの種類、同じ塗料でもグレードに違いがあります。耐用年数が長く、機能性が高いものを使うほど費用が高くなります。主な塗料は以下の通りです。

  • ・アクリル
  • ・ウレタン
  • ・シリコン
  • ・フッ素

このうち、アクリルとウレタンは価格が安いものの耐用年数が短く、実際にはあまり使用されません。大規模修繕を計画する場合、外壁塗装をするのは新築後11〜15年と言われます。

そのため、耐用年数が同様のシリコンやフッ素が使用されるケースが多いです。同じシリコンでもグレードの違いやメーカーによる違いがあるため、価格には幅があります。

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足場費用の相場|工事をまとめることで足場代の費用を節約

上記2つのほか、人件費や細かな作業の費用がかかります。例えば、塗料を塗る前の高圧洗浄や塗装部以外を守る養生、コーキング、廃棄物処理費用など。マンションの場合は足場を組まない工法もあり、作業料や技術料として別途費用が必要になります。

外壁塗装で補助金や助成金がもらえる? 火災保険が使えることも

各自治体によって、外壁塗装の際に申請できる補助金や助成金が用意されていることがあります。申請条件や受給金額は自治体によって異なるため、対象となる自治体に確認してください。外壁塗装を依頼する前に申請が必要なケースもあるため注意が必要です。

もし自然災害によって外壁の損傷が発生した場合には、火災保険によって外壁修繕ができる可能性があります。最大瞬間風速が秒速20m以上の風による損害は、風災として火災保険の対象です。

外壁塗装会社の選び方

大規模修繕になるとどうしても大きな金額が動くため価格に目がいきがちです。価格は塗料によっても変わるため、価格以外にも大事なポイントを抑えて業者を選ぶ必要があります。会社選びに失敗して様々なトラブルが発生した事例があります。

外壁の大規模修繕トラブル

アフターフォローの手厚さ

外壁塗装は費用がかかるため、万が一の備えが重要です。業者のミスによる施工不良で塗装の剥がれやひび割れが発生したときに無料で補修してもらえるかどうかチェックしておきましょう。どのような場合は無料で対応してくれるのか、保証の期間は何年かなど、保証内容はしっかりとチェックしておく必要があります。

工事実績|工事中や施工後の満足度なども調査

工事実績が多いほど、施工ノウハウや施工技術が蓄積されていると言えます。また、施工例が詳細に公開されているほど、実際に外壁塗装を依頼したときの価格や期間、仕上がりなどのイメージがしやすいです。外壁塗装専門業者ほど事例や実績が豊富。

近くに施工事例となるオーナーがいれば工事中の様子や施工後の評判などを聞いてみるのがおすすめ。外壁塗装の技術力が高いかどうかを測る指標として、実績は参考になります。

入居者への配慮|塗装工事は入居者のストレスに

外壁塗装の工事前には入居者へのお知らせをして、ベランダに置いてあるものの撤去や工事期間中の注意事項を周知する必要があります。窓の開け閉めの制限や工事の騒音、振動など、一歩間違えばクレームの発生、退去にも繋がりかねません。

そこで現場の職人さんたちの入居者とのコミュニケーション力が重要に。特に現場監督がどのような人か、可能であれば一度会って人柄を確認しておくとトラブル回避につながります。

価格の透明性|見積もりは複数社から

上述したように、外壁塗装の費用は物件の状況や大きさ、使用する塗料などによって変わります。この大きさのアパート・マンションならいくらと言えないため、何にどれだけの費用がかかっているのかをチェックすることが重要です。

使用する塗料のメーカー、商品名、数量、その他どのような作業にどのような費用がかかるのか、明確に提示してくれる会社を選ぶことで、価格が適正かどうかの判断がつきやすくなります。外壁塗装会社によってそれぞれの単価設定も変わるため、気になる会社を複数ピックアップして相見積もりを取ることがおすすめです。

大規模修繕会社の選び方についてさらに詳しく

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おすすめのアパート・マンション外壁塗装・大規模修繕会社【東京、神奈川、千葉、埼玉エリア】

大規模修繕の時期が近づいてきている、今後の計画を立てるために今から相談して準備を進めたいという賃貸オーナーのために、おすすめの外壁塗装会社を紹介します。こちらでは随時オーナーズ・スタイルおすすめの外壁塗装会社をピックアップしていきます。

施工実績などの基本的な情報はもちろん、実際の施工事例を元に工事の目安となる費用、期間、仕上がりイメージなどを大公開。今お急ぎの方は下のリンクから会社を探してみてください。

アパート・マンションの外壁塗装が得意な会社を見つける
大家さんのための大規模修繕ナビ

外壁塗装、修繕を行うタイミング|時期や周期は?

アパートもマンションも外壁塗装を行う時期は築11年目〜15年目が一つの目安になります。ベランダや廊下の鉄部塗装は5年目が目安です。

もし外壁の劣化が目に見えてわかる状態であれば、早急に外壁修繕の準備を進めたほうがいいでしょう。大規模修繕の周期や実施内容については下記の記事で紹介しています。

アパート・マンションの大規模修繕|周期・費用の目安は?

また、外壁塗装は季節にも気をつける必要があります。一般的には4〜5月または9〜10月がもっとも適した季節とされています。

寒い時期には塗料が凍る危険性があり、梅雨などの湿気が多い時期には塗料に不純物が混ざったり乾燥までに時間がかかったりするからです。もし適した季節以外に外壁塗装をする場合、塗装会社の技術力や管理力には特に注意しましょう。

外壁塗装は修繕費? 減価償却する?

外壁塗装の費用の会計処理についても簡単に知っておきましょう。結論から言えば外壁塗装などの大規模修繕にかかった費用は、修繕費にもなれば資本的支出として減価償却の対象にもなりえます。修繕費か資本的支出かの詳しい説明は、下記の記事を参考にしてください。

修繕費か資本的支出か|大家さんのための確定申告

修繕費のメリットは?

修繕費として計上すると一括で計上することが可能です。そのため、外壁塗装を行った年度の所得を低くして節税することができます。ただし、かかった費用すべてを修繕費として計上できるかは税理士に確認を。

減価償却するメリットは?

資本的支出として減価償却をする場合、費用を数年間に分けて費用計上することができます。そのため、継続的に所得を少なくして節税することが可能です。詳しくは税理士に確認を。

アパート・マンションの外壁塗装、大規模修繕は計画的に

外壁にヒビ割れや穴あき、水漏れなど、破損が発生してから外壁修繕をしていては、通常のサイクルで外壁塗装をするよりも費用が多くかかります。マンションやアパートの資産価値も低下させ、競争力の低下による空室増加、収益減少に。

長期で安定した賃貸経営を実現するためにも外壁塗装、大規模修繕は計画的に行いましょう。オーナーズ・スタイルネットで紹介している企業は見積もり無料、無料相談を受け付けています。会社の選び方で紹介したように、気になる会社を複数見つけて見積もり、相談をして自分の要望にあった会社を見つけてください。

アパート・マンションの外壁塗装が得意な会社を見つける
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