アパート・マンション外壁塗装&修繕会社 事例や費用を一覧比較|東京、千葉、埼玉、神奈川エリア

リフォーム/塗装
  • 大規模修繕(外壁・屋根)
  • 修繕・補修
公開日:2020年4月4日
更新日:2020年7月28日
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アパートやマンションの建物維持の中で、特に費用がかかるのが外壁や屋根の塗装を行う大規模修繕。出来るだけ無駄な費用はかけたくない、失敗したくないと考えている大家さんも多いのではないでしょうか。

今回は、大規模修繕の中でも特に外壁塗装にかかる費用の相場や外壁塗装会社の選び方を紹介します。さらにオーナーズ・スタイルがおすすめする東京、神奈川、千葉、埼玉エリアの外壁塗装会社をピックアップ。アパート・マンション経営のパートナーとして安心して任せられる外壁塗装会社を見つけてください。

アパート・マンション経営で計画的な外壁塗装が必要な理由

「築年数はそこそこ経ってきたけど、外壁に目立った傷や劣化がないし、見た目もそこまで汚れていないから、まだ外壁塗装を行う必要はないのでは?」と考えている大家さんは注意が必要です。

アパート・マンションの外壁塗装を行う意味は、見た目を良くするだけでなく、防水や外壁の劣化を保護する役割があり、計画的に行うことで建物の寿命を延ばし、資産価値を維持することに繋がります。

【外壁塗装を行う理由①】美観を保ち資産価値を維持する

外壁に使われている塗料には耐用年数があります。

塗料の耐用年数を超えてそのまま放置をしていれば、次第に防水や保護効果が薄れ外壁の劣化が進行し、見た目が悪くなります。

耐用年数に合わせて計画的に外壁修繕を行うことで、塗料の効果が維持され、美観が保たれ、資産価値を維持することが可能です。

【外壁塗装を行う理由②】建物の寿命を維持する

塗料による外壁の保護ができなくなると外壁が劣化し始めます。

防水効果が薄れた外壁は水分を吸い込み、外壁が歪み、ヒビが発生し、ヒビから浸水。という具合に外壁の劣化がどんどん進行していきます。

この状態が続くと内部の防水材や防水シート、壁の部材、基礎へ影響を及ぼし、建物の耐用年数を縮めてしまうことになります。

そのためにも適切に外壁塗装を行い、劣化を防ぐことが大切です。

【外壁塗装を行う理由③】入居者トラブルを防ぐ

外壁の劣化が進行すると水漏れや雨漏りが発生します。

水漏れや雨漏りは、入居者からクレームを受ける原因となり、万が一家財を損傷させてしまった場合には賠償することにもなります。

水漏れや雨漏りが起きてから外壁の補修工事を行ったとしても、工事期間中の入居者の部屋の確保や、最悪の場合、入居者が退去してしまうなどのトラブルに発展してしまうので、起きてからではなく事前に行うことが重要なのです。

【外壁塗装を行う理由④】空室を減らす

外壁塗装によって見た目の印象をアップすれば、空室を埋める効果が期待できます。

新しい塗料で外壁を綺麗にすることや色を変えてイメージを一新することで、周辺の競合物件との差別化を図り、入居希望者の印象をアップさせることが可能です。

ただの修繕ではなく、空室対策の一つとして捉えれば費用を上手に使うという意識が持てるのではないでしょうか。実際に外観の色を変えただけで賃料がアップし、退去後のない件数や成約スピードが上がった事例もあります。

アパート・マンションの外壁塗装の費用相場は?価格は何で決まる?

外壁塗装の費用相場を知ることで、計画的に資金の準備が可能です。ただし、実際には物件の大きさや施工時の足場の有無、使用する塗料などによって費用は変わります。

ただある程度、費用相場を知っておくと、見積金額が妥当かどうかの判断を付けやすくなります。

アパート・マンションの外壁塗装の費用相場

国土交通省のマンション大規模修繕工事についての調査データによると、大規模修繕工事のうち費用全体に占める外壁関係の費用は24%。

1回目の大規模修繕に限定した場合は28.7%で、1回目にかかった費用の中央値は98.7万円/1戸(2017年 国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査)となっております。

ただし費用は物件によって変わります。相場はあくまでも参考程度に考えてください。

また、この記事にある『おすすめのアパート・マンション外壁塗装・大規模修繕会社【東京、神奈川、千葉、埼玉エリア】』では、実際に外壁塗装をした事例から、どの程度の規模の物件が何の塗料を使用して、いくら費用がかかったのかを具体的に紹介しています。

ぜひ、そちらを参考にしてご自身の賃貸物件の規模や工事内容のイメージと近いものを探してみてください。

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2017年 国土交通省マンション大規模修繕工事に関する実態調査より作成

外壁塗装の費用内訳|価格を決める要素は大きく3つ

外壁塗装の費用は大きく3つの費用に分けられます。

  1. 塗料費用
  2. 足場費用
  3. 施工費用(人件費など)

塗料費用について

塗料は細かく分けると多くの種類、同じ塗料でもグレードに違いがあります。耐用年数が長く、機能性が高いものを使うほど費用が高くなります。

主な塗料の種類と費用、耐用年数は下記の通りです。

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アクリル、ウレタンは価格は安いが耐用年数が短いため実際にはあまり使用されません。またフッ素は価格が高く、一般的にはシリコンが使用されるケースが多いです

足場費用、その他施工費用(人件費など)について

上記2つのほか、塗装を行うための足場費用とその他人件費などの施工費用があります。

足場については、マンションの場合などで足場を組まない工法ができる企業もあります。ただ作業料や技術料として別途費用が発生するので、足場を組んだ場合と比較をする必要があります。

その他施工費用については、人件費や細かな作業の費用が含まれます。例えば、塗料を塗る前の高圧洗浄や塗装部以外を守る養生、コーキング、廃棄物処理費用などがあります。見積書にきちんと項目まで記載してもらうようにしましょう。

外壁塗装で補助金や助成金がもらえる?火災保険が使えることも

各自治体によって、外壁塗装の際に申請できる補助金や助成金が用意されていることがあります。申請条件や受給金額は自治体によって異なるため、対象となる自治体に確認してください。外壁塗装を依頼する前に申請が必要なケースもあるため注意が必要です。

もし自然災害によって外壁の損傷が発生した場合には、火災保険によって外壁修繕ができる可能性があります。最大瞬間風速が秒速20m以上の風による損害は、風災として火災保険の対象です。

 

外壁塗装会社の選び方

外壁塗装の工事はどうしても大きな金額が動くため、つい価格に目がいきがちです。先述の通り、価格は塗料の種類によっても変わるため、価格以外にも大事なポイントを抑えて業者を選ぶ必要があります。ここでは、そのポイントをご紹介します。

【ポイント①】アフターフォローの手厚さ

外壁塗装は費用がかかるため、万が一の備えが重要です。

業者のミスによる施工不良で塗装の剥がれやひび割れが発生したときに、無料で補修してもらえるか?チェックしておきましょう。

どのような場合は無料で対応してくれるのか、保証の期間は何年かなど、保証内容はしっかりとチェックしておく必要があります。

【ポイント②】工事実績|工事中や施工後の満足度なども調査

工事実績が多いほど、施工ノウハウや施工技術が蓄積されていると言えます。

また施工例が詳細に公開されているほど、実際に外壁塗装を依頼したときの価格や期間、仕上がりなどのイメージがしやすいです。

近くに施工事例となるオーナーがいれば、工事中の様子や施工後の評判などを聞いてみるのがおすすめです。外壁塗装の技術力が高いかどうかを測る指標として、やはり実績は参考になります。

【ポイント③】入居者への配慮|塗装工事は入居者のストレスに

外壁塗装の工事前には入居者へお知らせをして、ベランダに置いてあるものの撤去や工事期間中の注意事項を周知する必要があります。窓の開け閉めの制限や工事の騒音、振動など、一歩間違えばクレームの発生、退去にも繋がりかねません。

そこで現場の職人さんたちの入居者とのコミュニケーション力が重要に。特に現場監督がどのような人か、可能であれば一度会って人柄を確認しておくとトラブル回避につながります。

【ポイント④】価格の透明性|見積もりは複数社から

上述したように、外壁塗装の費用は物件の状況や大きさ、使用する塗料などによって変わります。この大きさのアパート・マンションならいくらと言えないため、何にどれだけの費用がかかっているのかをチェックすることが重要です。

使用する塗料のメーカー、商品名、数量、その他どのような作業にどのような費用がかかるのか、明確に提示してくれる会社を選ぶことで、価格が適正かどうかの判断がしやすくなります。

外壁塗装会社によってそれぞれの単価設定も変わるため、気になる会社を複数ピックアップして相見積もりを取ることがおすすめです。

おすすめのアパート・マンション外壁塗装・大規模修繕 6社【東京、神奈川、千葉、埼玉エリア 】

大規模修繕の時期が近づいてきている、今後の計画を立てるために今から相談して準備を進めたいという賃貸オーナーのために、おすすめの外壁塗装会社を紹介します。

施工実績などの基本的な情報はもちろん、実際の施工事例をもとに工事の目安となる費用、期間、仕上がりイメージなども大公開。気になる会社があればそのまま見積もり依頼も可能です。

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外塗=外壁塗装、外防=外壁防水、屋塗=屋上塗装、屋防=屋上防水、バル=バルコニー、外廊=外廊下、外階=外階段、アパ=アパート、マン=マンション、商ビ=商業ビル、戸建=戸建て賃貸

【おすすめ①】アローペイント

東京都渋谷区と大阪市にオフィスを構える大規模修繕会社です。社内に腕利きのデザイナーと職人を抱え、内製化している同社。無足場工法も実施可能で足場の組み立て、撤去も省けるため、工期とコストを最小限に抑えることができます。デザイン力と職人の技術力による入居率を上げる大規模修繕を強みとしています。

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施工事例

「空室を解消したいけれど、多額の費用はかけられない…」と悩んでいた大家さん。同社に何度も依頼をしているオーナーの紹介で見積もりを依頼することに。物件を確認したところ外観が古びていて目立たなかったため、パッと目をひくデザインにすることを提案。価格とデザインに納得いただき、正式に依頼となった。

カフェ風にしたいというオーナーの意見を取り入れながら、質感を高めつつコストを抑えるために、1階踊り場はレンガ調のモルタル造形を採用。正面の木目調は塗装の濃淡で表現するという職人技術の高い同社ならではの施工がされている。

結果、見事に空室が解消され、空室解消をしたいという当初の目的を達成。

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「before」目立った特徴もなく、埋もれてしまっていた物件

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「after」シックな黒とおしゃれな木目調のコントラストで目をひく物件に

施工概要

【物件概要】築年数:31年、戸数:4階18戸

【実施項目】劣化診断、カラーシュミレーション、外壁塗装

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【おすすめ②】ベストウイングテクノ

東京都墨田区に拠点を構える大規模修繕会社です。創業59年の歴史を持つ同社。国立競技場や関門トンネルなど、防水工事を中心とした修繕工事を手がけ、1万件以上の工事実績を誇ります。ゼネコンの厳格な施工基準を守った高品質な工事、周辺住民や入居者に配慮する徹底した職人教育を行っています。

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施工事例

外壁からの雨漏りがするなど、目に見えて劣化が進んだ状態にあった物件。防水・塗装工事の実績と太陽光発電システムの売電収入の提案から大規模修繕工事をすることに。

念入りな雨漏り対策をするため、防水保証が10年付く高品質な工法のアロンウオールを提案。材料費と施工費を合わせた材工は高くなるが、防水保証が10年取れ、長期的な費用対効果に合うということで採用に。1、2階に店舗があったため、お客様の安全通路の確保及び安全誘導に注意し、トラブルなく施工完了となった。

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before

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「after」修繕だけでなく、外観がツートンカラーになって印象アップ効果も

施工概要

【物件概要】所在地:東京都葛飾区、築年数:27年、戸数:10階36戸

【施工期間】5カ月

【実施項目】劣化診断、カラーシミュレーション、足場、高圧洗浄、外壁塗装、屋上・屋根塗装、階段塗装、外壁防水工事、屋上、屋根防水、太陽光発電システム工事

【使用塗料等】外壁:アステックペイント(超低汚染塗料リファイン1000Si)、屋根:アステックペイント(屋根用遮熱フッ素樹脂塗料 スーパーシャネツサーモ)

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【おすすめ③】ユウマペイント

千葉県に拠点を構える大規模修繕会社です。これまでの施工実績は5000棟を超え、雨漏り修繕では改善率100%という実績を誇ります。国家資格や各種資格を保有している職人が多く在籍。東大の各キャンパスや銀座リコービルなど、公共事業や有名企業の建物も数多く手がけており、会社としての信頼性と技術力は折り紙付きです。

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施工事例

同社が別の物件の塗装工事を行っていたところ、オーナーのSさんから声がかかり話を聞くことに。物件は、タイル部分のひび割れや屋上の塗膜が剥がれ、排水溝に流れているのが気になる状態。

建物診断をしたところ、外壁は地震等で建物に外力が加わり追随できず、壁面に亀裂が発生。屋上やベランダなどの防水面は、長年の使用頻度(歩行・清掃・歩行中の擦りなど)や経年劣化によって保護塗料が侵され、塗膜剥離や小さな亀裂が発生しており、防水層が傷ついている状態でした。そのため費用面や手間を考え、以下のような提案を実施。

工事を同社に依頼した理由は「営業担当さんの防水に関する知識の深さを受けて、お願いしようと決めました」と、オーナーのSさんも大満足の修繕となった。

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「before」塗膜の剥がれが目立つ屋上

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「after」塗装と防水処理を行い綺麗な状態に

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「Before」

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「after」

施工概要

【物件概要】所在地:千葉県市川市、築年数:20年

【施工価格】285万円

【施工期間】1カ月

【実施項目】劣化診断、外壁塗装、屋上・屋根塗装、屋上・屋根防水、タイル・下地補修、シーリング撤去打ち替え、タイル部分塗装、軒天塗装、雨樋塗装、シャッターボックス塗装、出窓塗装、ベランダ防水、改修用ドレン設置

【使用塗料等】外壁:日本塗装名人社 無機UVコート水性遮熱、屋上:ウレタン塗膜防水 密着工法メッシュ、屋根:日本塗装名人社 無機UVコートルーフ遮熱

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【おすすめ④】リノ・ハピア

東京都大田区に本社を構え、そのほかにも都内2拠点、神奈川、千葉、埼玉に支店を持つ大規模修繕会社です。マンションやアパートなど、集合住宅の大規模修繕工事にこだわり続けてきた同社。高い技術力と組織力で耐震改修まで対応することができます。「後悔しない大規模修繕工事」を合言葉に、高品質な工事と居住者の快適性を大切にしています。

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施工事例

大規模修繕工事を予定していた同物件。セミナーを通じて見積依頼をいただくことに。数社相見積の中で、事前相談時のオーナーの要望と同社の提案が合い、施工となる。金額においては他社に及ばなかったものの、現状でやるべき工事と延命可能な工事を同規模の施工実績を元に伝えられたことが決め手に。

見積はフルスペック2パターンと提案2パターンの計4パターンを用意し、全ての提案メリットとデメリットを丁寧に説明。工事完了時の出来栄えや延命可能な工事の選択と工事完了後のメンテナンスコストの点から、外壁補修用タイルは新規焼成、内部工事は除外、屋上防水は塩ビシート防水[機械的固定工法]をメインにした内容で施工となった。

工事前には、各種仕上材の確認(塗装色・シート色・補修用タイル)を実施 。居住者と近隣住民へ工事内容の事前説明(オーナーも同行)をして最大限の配慮を。工事中も居住者と近隣トラブルを避けるための対応を行う(騒音・振動、作業時間調整)。 オーナーからは、「どこのタイルを張替えたか分からない」「本当に綺麗になった」「作業員の方のマナー・対応がとてもよかった」「工事が終わってしまうと寂しい」など、工事への満足の声が届く結果となった。

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「 before」

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「after」

施工概要

【物件概要】所在地:東京都世田谷区、築年数:15年、戸数:5階19戸

【施工価格】1,386万円

【施工期間】3カ月

【実施項目】足場、高圧洗浄、外壁塗装、屋根・屋上塗装、外壁防水工事、屋上・屋根防水

【使用塗料等】下地補修:ボンドKモルタル・ボンドE209・ミラクファンドKC-1000・補修タイル新規焼成、シーリング:ボンドビューシール6909・ボンドPSシール、外壁塗装:水性ソフトサーフSG・水性セラミシリコン・水性エコファイン、鉄部塗装:マイルドサビガード・一液NADウレタン、シングル屋根塗装:ヤネフレッシュ、タイル洗浄:リストンパワーエフロマックス・SFF-10TB・リニュー、防水:(屋上)塩ビシート防水・機械的固定工法【ロンシール工業㈱】(ルーフバルコニー)ウレタン塗膜防水・通気緩衝QV工法【AGCポリマー建材㈱】(バルコニー床)防滑性ビニル床シートSA【タキロンシーアイ㈱】

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【おすすめ⑤】大成ユーレック

東京都品川区に本社を構え、神奈川、千葉、埼玉など、各地域に支店を構える大規模修繕会社です。改修工事だけでなく新築工事も行うゼネコンのため、建物について総合的な提案ができることが特徴。長期安定経営を実現するため、オーナーや入居者目線での提案を行っています。

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施工事例

同社施工物件。オーナーへの定期的な訪問で建物の状況チェックを行っており、そろそろ大規模修繕のタイミングであることをお知らせして提案を行うこととなる。元施工会社という信頼関係もあり、オーナーも提案内容に納得、大規模改修工事の実施が決定した。

建物診断を行ったところ、塗装・防水(シーリング)の劣化がみられた。築年数が30年を超えていることもあり、防水・塗装工事など、劣化部分の補修にとどまらず「人を集める外観デザインへのイメージアップ」をはかるため、ツートーンのカラーリングや外構・植栽の提案を実施。オーナーからも「ぜひお願いしたい」と隠れた要望に応える形に。職人の施工技術や価格にも満足され、オーナーも喜ぶ修繕工事となった。

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施工概要

【物件概要】所在地:千葉県市川市、築年数:32年、戸数:3階15戸

【施工期間】3.5カ月

【実施項目】劣化診断、カラーシュミレーション、足場、外壁塗装(2回)、屋上・屋根防水、外構・植栽工事

【使用塗料等】外壁・鉄部・天井:日本ペイント製品

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【おすすめ⑥】旭化成リフォーム

東京都新宿区に拠点を構える大規模修繕会社です。ヘーベルハウスで培った防水技術をヘーベルハウス以外の賃貸物件にも展開。30年耐久で施工回数を減らし、トータルでメンテナンスコストを下げることができると評判です。

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施工事例

長く地域の医療に携わる賃貸オーナー。後継者となる子どもに医療現場を継承できるよう医院併用の二世帯住宅化を計画していた。一番大きな問題となったのは工事の期間。医院を休むわけにはいかず、診察を続けながらの改装が絶対条件だった。

そこで安心の旭化成グループである旭化成リフォームに相談をしたところ、オーナーの悩みに配慮した施工計画をだしてくれたことが一番のきっかけとなり施工となる。各所で雨漏りがみられ、老朽化により設備機器の更新も必要に。外壁、屋上防水の劣化も進んでいた。

2階は病室で現在使用されておらず空き室状態。空きスペース活用と建物の健全化のための修繕を同時に実現するため、2階と3階の内部をスケルトン状態に解体し、内部、外部の大規模リモデリングを実施した。診察が続けることが絶対条件のため、施工時には品質はもちろん、施工管理の時間帯やスピードにこだわって施工。結果、診療をほとんど休むことなく、オーナーの要望に応える工事となった。

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施工概要

【物件概要】所在地:東京都小平市、築年数:30年、戸数:3階

【施工期間】5カ月

【実施項目】劣化診断、屋上・屋根塗装、外壁防水工事、屋上・屋根防水

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外壁塗装、修繕を行うタイミング|時期や周期は?

アパートもマンションも外壁塗装を行う時期は築11年目〜15年目が一つの目安になります。ベランダや廊下の鉄部塗装は5年目が目安です。

もし外壁の劣化が目に見えてわかる状態であれば、早急に外壁修繕の準備を進めたほうがいいでしょう。大規模修繕の周期や実施内容については下記の記事で紹介しています。

また、外壁塗装は季節にも気をつける必要があります。一般的には4〜5月または9〜10月がもっとも適した季節とされています。

寒い時期には塗料が凍る危険性があり、梅雨などの湿気が多い時期には塗料に不純物が混ざったり乾燥までに時間がかかったりするからです。もし適した季節以外に外壁塗装をする場合、塗装会社の技術力や管理力には特に注意しましょう。

外壁塗装は修繕費? 減価償却する?

外壁塗装の費用の会計処理についても簡単に知っておきましょう。結論から言えば外壁塗装などの大規模修繕にかかった費用は、修繕費にもなれば資本的支出として減価償却の対象にもなりえます。修繕費か資本的支出かの詳しい説明は、下記の記事を参考にしてください。

修繕費のメリットは?

修繕費として計上すると一括で計上することが可能です。そのため、外壁塗装を行った年度の所得を低くして節税することができます。ただし、かかった費用すべてを修繕費として計上できるかは税理士に確認を。

減価償却するメリットは?

資本的支出として減価償却をする場合、費用を数年間に分けて費用計上することができます。そのため、継続的に所得を少なくして節税することが可能です。詳しくは税理士に確認を。

アパート・マンションの外壁塗装、大規模修繕は計画的に

外壁にヒビ割れや穴あき、水漏れなど、破損が発生してから外壁修繕をしていては、通常のサイクルで外壁塗装をするよりも費用が多くかかります。マンションやアパートの資産価値も低下させ、競争力の低下による空室増加、収益減少に。

長期で安定した賃貸経営を実現するためにも外壁塗装、大規模修繕は計画的に行いましょう。オーナーズ・スタイルネットで紹介している企業は見積もり無料、無料相談を受け付けています。会社の選び方で紹介したように、気になる会社を複数見つけて見積もり、相談をして自分の要望にあった会社を見つけてください。

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