高収益体質の法人「建物所有方式」とは

活用について解説をする前に、現在、法人化の主流方式となっている不動産の「建物所有方式」について簡単に説明しておく。

建物所有方式とは、法人（資産管理会社）が建物を所有し、所有者として管理から運営まで行うという手法であり、高収益体質（高キャッシュフロー）の法人をつくるのに適している。法人が、土地所有者が負担する固定資産税等の３倍程度の地代を払って土地を借り、税務署に無償返還に関する届出書を提出するやり方が一般的である。

図１（以下）は、建物所有方式の代表的なパターンを示したものだ。図左は幹線道路沿い（ロードサイド）の土地に、コンビニやドラッグストア、回転すし店などのテナントから法人（資産管理会社）が建築協力金を受け取り、法人で建物を建てて土地を活用する。

この他にも、築年数が古くなり建物価格が安くなったアパートやマンションの建物だけを法人が買い取るパターン（図右）などがある。いずれのパターンも法人は収入に対する投資額が低く、非常に高利回りとなるケースが多く、高収益・高キャッシュフローの有効活用が実現する。

相続対策で法人を活用するメリット

このような不動産の建物所有方式を利用して法人を徹底的に活用することが、なぜ相続対策として有効となるのか。法人活用のメリットを解説していこう。

まず、一般的によく知られている〝相続財産の増加防止の効果〞には、以下の理由が挙げられる。

法人を活用する納税資金対策

さらに、相続発生時の納税資金対策として非常に有効な手段となる、法人活用による納税資金作りのパターンを紹介しよう。

通常、相続税の納税資金がない場合、第三者に土地（駐車場等）などを売却し、その売却資金で相続税を支払う事が多い。これに対し、以下図２のように法人にお金があれば、相続が発生した時に被相続人が所有していた不動産などを買い取ることで、第三者に資産を売却せずに納税資金を作ることができる。

仮に相続発生までに法人に十分なお金が貯まっていない場合でも、高キャッシュフローの法人の場合、不足分を銀行から借り入れることで買取りが可能となる。また、この仕組みに加えて個人や法人での生命保険による納税資金プランを併用すれば、無理なく納税資金が用意できるようになる。

このように、法人を徹底的に活用することで、不動産を使った相続対策がより良いものとなる事が多い。さらに、そのメリットを最大限に生かすためには、不動産をうまく活用し、高収益、高キャッシュフローな法人にする必要があるのである。ただし、社会保険料等の負担が増えるなどのデメリットもあり、やみくもに法人化すれば良いという事ではないので、注意も必要である。

⇒NEXT：次回は、不動産の組み換えの基本パターンとそのメリットについて解説します。（2021年3月中旬公開）

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