建物全体の修繕＋長期メンテナンスを毎月定額で実施

外壁補修や塗装、防水工事など建物の修繕には多額の費用が掛かるため、「資金的な余裕がない」と、ためらうオーナーが多い。一方で、入居者ニーズや維持管理の重要性を把握している管理会社側では建物の修繕は「長期にわたって住宅の性能が維持される」「高い入居率を確保できる」「周辺物件に対する競争直が向上する」など、その効果を高く評価している。

オーナーは、家賃水準や入居率の高さを保てる効果を感じているが、総じて評価は低め。管理組合は全般的にオーナーより効果を強く意識し、長期的な住宅性能や競争力の維持の評価が高い。

「そうはいっても先立つものがない」と悩むオーナーに朗報だ。多額の手持ち資金がなくても、賃収の３～８％程度のメンテナンス料を毎月定額で支払うだけで数千万円の大規模な修繕からその後のメンテナンスまでを実施できる「メンパク」という画期的なシステムが登場したのである。

月々の定額料金の中に、外壁補修や屋上防水のような、計画的に実施することが望ましい建物全体に関わる大型修繕から、鉄部やエントランスの塗装などの小修繕、経年劣化に伴う補修、長期間のメンテナンスに至るまで丸ごと含まれる。万が一漏水などがあっても、緊急対応から経年劣化による漏水損害補償まで追加費用なしで同社が対応してくれるので、オーナーはトラブルからも解放される。入居者の満足度も維持され、高い稼働率が期待できるだろう。

また、月々支払ったメンテンナンス料は全額経費として計上できるため、税引き後の利益を積み立てる必要もない。大規模修繕を一括で行う場合に比べると、法人税や金利負担、追加のメンテナンス費が不要なため、総工事費で３割前後は負担が軽くなる。その分、手元に残ったキャッシュを他の用途に有効活用できる。

先行工事・後払い方式、経営も安定

メンパクでは、最初に建物診断をして総工事費の予算と長期修繕計画を立て、重要な工事からすぐに着工する。

たとえば、1年目は屋上防水と共用廊下の塗装、2年目は外壁の西面や南面という具合に、傷みの進みやすい部位や美観に影響する場所から優先的に、順番に施工していく。支払った費用を上回る工事が常に先行して実施されるので、実質的に「先行工事・後払い方式」になるのも特徴だ。

しかも途中解約ができるため、契約期間中の売却や計画変更にも柔軟に対応でき、払い過ぎの無駄がない。建物が良好に保てるように、定期的に点検し、修繕履歴の記録もきちんと残るため、資産価値も落ちにくい。国土交通省の『計画修繕ガイドブック』にも、修繕工事の代表的方式の一つとして紹介されている。

メンパクはすでに延べ２００棟、４０００戸まで受託を伸ばしており、実績も豊富だ。15年間にわたって修繕とメンテナンスの経費を完全に固定化できるので、収支の見通しが立ち経営の安定につながる。オーナーの身になって考え尽くされたシステムといえるだろう。この他にもメンパクには数々のメリットがある。
ぜひ、一度相談してみてはいかがだろうか。

取材・文／木村 元紀

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2020年12月9日時点のものです。

さらに詳しくオーナーズクラブの大規模修繕について知るなら

オーナーズクラブの大規模修繕について、さらに詳しく知るためには資料請求がおすすめ。【この企業・専門家に問い合わせる】ボタンをクリックするか、下記の【資料請求をする】をクリックすると簡単に資料請求ができます。

賃貸マンションフルメンテナンスサービス「メンパク」の仕組みやメリットを詳しく紹介する資料をご送付します。