2019年以降どうなる? 金利、消費増税、インバウンド…景気動向と賃貸経営に与える影響

資産活用/売買
公開日:2018年12月24日
更新日:2019年11月15日
2019年以降どうなる? 金利、消費増税、インバウンド…景気動向と賃貸経営に与える影響1

各種の経済指標を見る限り、景気の回復基調は続いている。一方で、2019年の消費税率の引き上げや2020年東京五輪など、今後の数年間に、景気のターニングポイントを迎える可能性が濃くなっています。今後それからがどんな影響を与えるのか?オラガ総研株式会社の代表取締役/不動産事業プロデューサー 牧野 知弘(まきの ともひろ)氏に話を聞いた。

2019年以降どうなる? 金利、消費増税、インバウンド…景気動向と賃貸経営に与える影響2

オラガ総研株式会社 代表取締役 不動産事業プロデューサー

牧野 知弘(まきの ともひろ)氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループ、三井不動産、日本コマーシャル投資法人を経て2015 年オラガ総研設立。

著書に「2020 年マンション大崩壊」(文春新書)「マイホーム価値革命」(NHK出版新書)等。

実際のインパクトは消費増税と金利動向

実態経済に影響を与えるイベントを挙げると、まずは2019年10月の実施がほぼ本決まりになった消費税率の引き上げだろう。増税前後の「駆け込み需要と反動減」の波を平準化するための対策も検討されているが、どれも過去の刷り直しでインパクトは薄く、影響は無視できない。

とはいえ、2014年の3%アップ時と比べて、2%アップの今回は景気へのマイナス作用は小さいというのが大方の見方だ(下図参照)。

2019年以降どうなる? 金利、消費増税、インバウンド…景気動向と賃貸経営に与える影響2

もちろん、オーナーにとっては、賃貸経営に関わるあらゆる商品サービスがコスト増になることは間違いないだけに、増税前後の変化をキャッシュフロー計算にしっかり組み入れておきたい。

消費税以上にアパート経営や投資に大きく影響するのは金利の動きだ。これまで日銀が取ってきた低金利政策が、この先も長く続けられるかというと、かなり難しいだろう。しかも、日本の金融市場は完全にワールドワイドな動きとリンクしているため、従来の経済指標だけでは動きを読めない。

米国のFRB(※1)は既に段階的に政策金利を引き上げている。日本でも、いつ起きてもおかしくない金利上昇に備えて、オーナーは2つのことを意識すべきだろう。

1つは、現在の借入金が変動金利なら、大きく上昇する前に固定金利に切り替えること。2つ目は、投資や建築をする場合に、借入比率を極力抑えることだ。

※1 連邦準備制度理事会(米国の中央銀行制度)

家賃を上げていけるか“街力”を見極める

東京五輪後に建築費が下がるという観測もあるが、あまり期待はできない。建設資材の価格は世界的な需給バランスに左右され、国内の東京ローカルの動きだけでは決まらないからだ。深刻な人手不足が解消する見込みも当面ないだけに、人件費が下がる可能性も低い。税制や金利を含め、コストアップにつながる要素が重なるなかで、今後は家賃設定を高めていけるかが賃貸経営を大きく左右する。

人口減少と住宅ストックの増加が並行する以上、家賃を上げられるエリアと下がって行くエリア、地価が上がるエリアと下がるエリアに二極化し、その傾向はさらに激しくなる。「東京23区なら成功する」といった単純な方程式は通用しない。所有の土地が同じ地図内でも、どちらのメッシュに入るのかで成否が分かれるわけだ。

エリアの将来性は、利便性の高さだけでなく、街の中にどんな機能が揃っているか、つまり“街力”が重要になるだろう。それを見極めるには、住まい方や働き方の構造的変化への視点も求められる。

たとえば、都心のオフィスに通い、毎日朝から夕方まで同じデスクで仕事をする人はすでに減り始めている。大企業でも、社員が決まったデスクを持たないフリーアドレス制が一般化し、社外や在宅で仕事をするテレワークが進む。

会社などの所属の異なる人がオフィスや会議室をシェアして仕事をする「コワーキング」のスペースも急速に広がっている。

こうした新しいスタイルが広まれば、勤務先への交通利便性は現在ほど重視されなくなるかもしれない。自宅近くにコワーキングがあり、保育所や公園やカフェなどが揃い、快適に過ごせる街なら、郊外でもクローズアップされる可能性はある。

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