マーケットバリューに応じた提案と賃貸管理で資産価値の最大化を図る

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築20年のマンションを所有するSさん。管理の切り替えに伴い、原状回復や入居者の対応、将来に向けての新たな価値創造など多種多様な課題を共に解決するパートナーとして選んだのが東急住宅リースだった。

オーナーニーズに合った柔軟な対応と提案に納得

東京都品川区に16階建て・総戸数49戸の賃貸マンションを所有されているSさん。新築から20年が経つタイミングで管理会社の切り替えを考えて、2年前から新たな管理会社を検討。選んだのが東急住宅リース(株)だった。

「いろいろな面で柔軟な対応をしてくれたのが東急住宅リースでした。例えば原状回復では、他社は工事や業者選定をすべて自社内で行うスタイルを崩さず、予算の目途もつきづらいものでした。一方で東急住宅リースは、私の付き合いのある施工会社も含めて発注先を選んでくれて、工事内容や予算もその都度相談しながら進めることができました」とSさんは語る。

担当の鈴木さんは、

1)一般的な原状回復のみで家賃は維持、

2)水まわりの設備(システムキッチン・洗面化粧台・ユニットバス)交換などのリニューアル工事をして家賃を数千円アップさせる、

2パターンのプランを用意。退去後の状態とオーナーの予算を鑑みながら最も効果的なプランを提示。共用部でのカードキーの導入など付加価値向上となる提案もした。

「予定していた大規模修繕などの資金繰りを考えると、現状を再確認しながらの工事や、募集を含めた詳細なスケジュールの提案は大きな安心にもつながりました」

マーケットバリューを確認 高めの家賃設定で再募集

入居者への対応も同社のノウハウが存分に発揮された。

「入居していた約20世帯への継続契約の意思確認や再契約に伴う審査など、一戸ずつ地道に訪問して整理してくれたのでありがたかったです。エレベーターのリニューアル工事は入居者が一番少ないタイミングで行うなど、配慮してくれました」

将来を見据え、資産価値をより高めていくための提案もポイント。マーケットバリューを確認して、賃料に反映させる提案も行った。

「このエリアで賃料20万円以内の3LDKは希少価値があると判断し、全体のバランスを考えて設定をしました。今後の賃料下落を防止するために、可能性のある住戸は家賃設定の変更を行ってストックをつくるようにしています」と営業担当・鈴木さんは語る。

再契約に伴う仲介業務は東急リバブルが行う等、東急グループのシナジーも存分に活かされている。

「以前は通り一遍の管理・対応が見受けられたが東急住宅リースの管理になり、粘り強くきめ細やかな対応をしてくれたことで問題も解決。優良な入居者が集まり、法人契約が多く決まっている点にも満足しています」とSさんは語る。

状況に応じ個別の管理を提案 既存入居者への対応もきめ細かに

一括借り上げの20年契約満了に伴う管理切り替えを機に東急住宅リースが管理を受託。1年前から原状回復や入居者対応、再募集に伴う審査や家賃設定等も行い、スムーズな管理移行が実現した。

賃貸管理提案の3つのポイント
  • 1.管理が切り替わる1年前から入居者を個別訪問し対応エレベーター改修のタイミングなど入居者にも配慮
  • 2.オーナーの支出状況や住戸の状態に応じて、「原状回復のみ」
  • と「原状回復&水まわりの設備交換」の2プランを用意
  • 3.水まわり設備の一新などでリニューアルした住戸は家賃を高め
  • に設定。ストックをつくり、今後の家賃下落防止を図る

3社の強みを結集した企業ならではの提案を

東急住宅リースは、東急コミュニティー、東急リバブル、東急リロケーションの、東急不動産ホールディングスグループ3の賃貸住宅管理事業を統合して2015年に営業をスタートした賃貸管理会社。グループの賃貸管理会社の一社として、賃貸経営の多角的なサポートをはじめ、不動産に関する充実したサービスを提供。

さらに豊富なネットワークを活かし、社内外の様々な知を掛け合わせることで、オーナーそれぞれのニーズに最適な提案を行っている。賃貸管理等にお悩みの方はぜひ相談してみて欲しい。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2018年12月12日時点の情報です。

取材・文/神戸 久美子 人物撮影/青木 茂也

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スムスム君

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