「生産緑地法」「生産緑地制度」の目的は？

生産緑地とは

生産緑地とは、都市緑地の保全を目的に市区町村が指定した農地のことです。固定資産税の軽減や相続税の納税猶予などの優遇措置が設けられていますが、営農継続が前提であるため、建物の建築などに制限が課せられます。

生産緑地はなぜ必要？

国交省では、生産緑地制度の目的を「良好な都市環境を確保するため、農林漁業との調整を図りつつ、都市部に残存する農地の計画的な保全を図る」としています。

無計画に宅地開発して近隣から緑地が失われてしまうと、生活環境が悪化したり、災害の発生・拡大につながりやすくなったりします。それを防ぐために、一定の広さ以上の農地を計画的に保全し、土地の価値や環境を守るのが生産緑地制度の目的です。

無計画に宅地開発して近隣から緑地が失われてしまうと、生活環境が悪化したり、災害の発生・拡大につながりやすくなったりします。それを防ぐために、一定の広さ以上の農地を計画的に保全し、土地の価値や環境を守るのが生産緑地制度の目的です。

生産緑地の要件

生産緑地は市町村が都市計画にもとづいて定められており、指定には以下のような要件があります。

市街化区域内にある500㎡以上（300㎡まで引き下げ可能）の土地で、実際に農作物を栽培しており、用排水などが整備されていて農業が継続できること、将来は公園など公共施設の敷地としても適していることなどが要件となります。

生産緑地のメリット・デメリット

生産緑地の最大のメリットは、やはり税制の優遇措置でしょう。

市街化区域内にある農地は、通常は宅地並みの地価評価として固定資産税額が算出されます。しかし、生産緑地に指定されることで、農地評価での固定資産税評価額となります。

農林水産省の資料※によると、10aあたりの税額は生産緑地で数千円であるのに対し、一般市街化区域農地が数万円、特定市街化区域農地が数十万円と、10～100倍近くの差があることになります。

さらに、生産緑地を相続し、そこで農業を続ける場合は相続税の納税が猶予されます。さらに、一生農業を続けた場合は相続税が免除されます。

ただし、途中で農業をやめた場合は、猶予されていた相続税と猶予期間に応じた利子税を納める必要があります。

土地活用に様々な制限が生じる生産緑地

生産緑地に指定されると、30年間はそこで農業を営む義務があります。農地として適切な維持管理を継続していくこと、生産緑地であることがわかるような掲示をすることなどが求められています。

また、建物の建築や土地の造成など、土地活用をするには市町村長の許可が必要となります。設置できるのは、農作物の生産や加工・販売のための施設や資材の倉庫、農作業の休憩所などに限られます。

もし違反すると市町村長は原状回復を命令できる他、生産緑地の指定が取り消された場合は、税制優遇が受けられなくなります。

周辺の地価が下がり空室が増えた？「生産緑地の2022年問題」

昨年の時点で、生産緑地は1992年（平成4年）の改正生産緑地法によって制定されたものが8割を占めており、それらが指定から30年を経過するのが2022年でした。

30年経った生産緑地は、市町村長に対して買取りを申請できるようになります。買取りの申し出から3カ月経っても買主が見つからない場合は、生産緑地の指定が解除され、宅地への転用も可能になります。

それにより、これまで農地であった生産緑地が宅地化されて、大量に市場に出回ることで起こる様々な懸念がありました。それが『生産緑地の2022年問題』です。

宅地が大量供給されることで地価が下落したり、優遇が適用されなくなった税金対策の影響で賃貸物件の数が増えて競争が激しくなったりすることで、既存の物件に空室が発生するなどの可能性があります。そのため、『生産緑地の2022年問題』は多くの不動産関係者から注目されていました。

「特定生産緑地」とは？緑地を残すための様々な施策

2022年問題への対策として、国が2017年（平成29年）に生産緑地法を改正して定めたのが「特定生産緑地制度」です。

「特定生産緑地」に指定されると、所有者の意向をもとに、買取りの申し出ができる期間が10年延期されます。10年経過後は、あらためて所有者の同意を得て、繰り返し10年の延長ができます。営農義務に合わせて固定資産税と相続税の優遇も延長されます。

ちなみに、特定生産緑地制度創設のタイミングで、要件の300㎡以上への引き下げや生産緑地の利用制限も緩和されました。生産緑地内には、それまでは直接農作業に関わる施設のみしか設置できませんでしたが、農作物の加工施設や直売所、農作物で作った料理を提供するカフェ・レストランなどを開くことも可能になりました。農地所有者の意欲や収益性を上げることが主な目的です。

その効果もあって、冒頭の国土交通省の調査では、1992年（平成4年）に指定された生産緑地の89.3％が特定生産緑地に指定されました。ひとまず10年は、生産緑地8割のうち約9割が農地として保全されることになります。

しかし、所有者の死亡や農業の後継者不在によって状況が変わることはあります。そのため、生産緑地近くに物件を所有する大家さんは、周辺の環境や状況の変化をよく観察し、何かあれば対策が取れるようにしておきましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2023年3月14日時点のものです。

文／丸石 綾野

【登録はすべて無料】オーナーズ・スタイルでは様々なメディアで情報を発信中！