不動産サービス「Hugkum（ハグクム）」とは？

① 新築1棟アパート販売

【好立地】将来も価格が下がりにくい、駅から徒歩10分以内に限定

【整形地】高い資産価値を維持できる、平均45坪以上の整形地を厳選

【プラン】長期入居を見込める、広めの間取りと分譲住宅並みの設備

【建物】第三者機関の検査を受けた、高い施工精度と安定した品質

② 中古1棟不動産販売・仲介

高稼働率と出口戦略を想定し、銀行評価が高めで融資付けしやすい物件を紹介。建物検査や買取保証などサービスも多彩。

③ 所有地での土地活用

節税偏重の相続税評価額圧縮プランではなく、スムーズな納税や分割を意識し、市場ニーズを踏まえた堅実プランを提案。

自身の経験を新築1棟企画に活かす

引地　20代半ばに不動産投資に興味を持ちました。書籍などで「高利回り重視が王道」と学び、不動産会社から紹介されるままに、中古の収益不動産2棟を同時期に購入しました。

2012年に引地さんが購入した2つの物件（東京の不動産会社から購入）

引地　ひとつは熊本市内の物件で、コンパクトな学生向けワンルーム。頻繁に退去が出る上に周辺に競合物件が多く、入居付けに非常に苦労しました。

敷金礼金がゼロで、フリーレントや広告料で家賃の数カ月分が飛んでしまい、１戸退去が出ると家賃の半年分のマイナス。築年も古く、外壁や貯水槽の修繕費もかさみました。

表面利回りは9.5％でしたが、実際の運用はきびしくて赤字ギリギリ。このまま続けても収益改善の見込みはないと判断して4年で売却しました。

もうひとつは名古屋市守山区のファミリー向け物件です。住環境が良くて駐車場も全戸分あり、競合物件があまりなかったため、退去が少なく運用収益は安定。表面利回りの8％に近い水準で実際に運用ができていました。

土地が200坪と広く、駅近の立地で資産価値も高かったので、8年後にスムーズに売れました。

引地　目先の9％、10％という利回りに踊らされていたとわかりました。物件によって「入居付けにかかるコスト」が大きく違い、物件広告の表示と実際の運用では「利回りの乖離」があると実感。

立地や住環境、基本性能、間取りプランが、その地域のニーズに合い、安定運用できるかが大切だと思いました。

また、当初はキャッシュフローしか見ていませんでしたね。物件を売却した場合の価格はどうかという出口戦略を考えて選んでいれば、さらに利益が出たでしょう。

引地　まず土地の資産価値が将来的にも下がりにくい、立地が良く、広めの整形地を入手しています。好条件の土地を仕入れるには、会社間流通の最上流の情報から厳選しなければなりません。

それが可能なのは、不動産SHOPナカジツが愛知県内に25の直営店があり、分譲住宅を年間562棟、売買仲介を2306棟、うち収益物件30棟程度（2021年度）を扱っているからです。

地域と時代のニーズに合った建物も重要です。競争力が高くて長く住み続けてもらえるプランを作り、入退去の経費を抑えます。施工中は第三者検査を入れ、施工品質が高い賃貸住宅を建築。広告表示の利回りに近い運用ができる物件を提供しています。

実は私自身も、新たな資産形成のため、自社開発の物件を購入しました。

2022年に引地さんが購入した物件（ハググムで購入）

【物件概要】愛知県名古屋市千種区（千種駅より徒歩5分）
敷地面積約40坪、木造３階建て、 1LDK6戸、利回り6％

Hugkum Nagoya Lounge店 スタッフの皆さん。「一人ひとりに寄り添い、資産をともに育むパートナーとなります」

引地　全員が宅建士などの有資格者で、不動産に関わる高度な知識を身に着けているのはもちろん、財務諸表の見方、決算書の書き方、融資や資金調達ノウハウに精通しているスタッフが揃っています。不動産SHOPナカジツでは、金融機関や他の業界で活躍した人材を積極的に登用しています。

また不動産SHOPナカジツでは売上目標がなく、物件を売るための営業はしません。収益物件の運用も弊社がサポートし、安定収入や資産形成をかなえていただきたいのです。

長くお付き合いをしていくため、不動産オーナーの資産や現状の課題をていねいに洗い出して解決に導くよう努めています。悩みや希望などもどうぞ気軽にご相談ください。

※この記事内の内容は2023年2月8日時点のものです。

取材・文／木村 元紀　人物撮影／アトリエあふろ（八木 智三）

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