路線価上昇で相続に暗雲 家賃の動き鈍く収支も悪化

図1. 東京の路線価と家賃の変動率推移 ＊路線価：国税庁資料。東京都・標準宅地の対前年変動率の平均値 家賃：「一橋大学・大東建託CPI方式家賃指数（東京都）」をもとに、各年1月1日時点のデータから変動率を計算し、編集部で作成

路線価の上昇が止まりません。コロナ禍の2021年を除けば、この10年間は右肩上がりです。東京では今年平均9%を超えました。

「路線価の上昇は、相続税の増加に直結します。同時に固定資産税評価額も上がり、毎年の税負担が増して賃貸経営の収支を圧迫しているのが現実です。家賃も上がってはいますが、路線価の勢いには追い付けていません。インフレ時代に適した財産保全が求められています」（阿部さん）

図1に東京都の路線価の推移を示しました。2016年を起点に、2026年までの累積変動率を計算すると、10年間で50%を超える計算になります。一方で家賃上昇の動きは鈍く、同じ期間で10%も上がっていません。

図2. 路線価の上昇により相続税が不足するイメージ ＊相続税額：相続人＝2人。税率は、課税価格に応じて適用される限界税率

2026税制改正により軌道修正を迫られる

まさに、こうした変化にさらされているAさんの事例があります（事例参照）。高齢の母親が持つ資産は、都心のビルと自宅など、ほとんどが不動産で占められています。5年前は、手持ち資金で相続税を払えるレベルでした。老朽化に対処するため大規模修繕しようと見積もりを取ると、9000万円という金額に驚き、迷っているうちに時間が経ちます。この状態で青山財産ネットワークスに相談が持ち込まれたのが2年前。改めて相続税を試算したところ、土地の路線価アップで税額が膨れ上がり、納税資金が8000万円も足りないと判明。

当初は、修繕費が高額なうえ、老朽化も進んでおり、建て替え実施も検討していました。

ところが、2026年度税制改正大綱で「相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は通常の取引価格（=時価）で評価する」という内容が発表されました。新税制は2027年1月以降の相続・贈与から適用されます。立ち退き・解体・建て替えの事業期間を2～3年とすると、すぐに着手しても7～8年先にならなければ納税資金が不足し、当ビルを売却せざるを得ない可能性が出てきました。

「90歳のお母様の年齢を考えると、大幅な軌道修正を迫られました。ひとまず建て替えはストップし、計画を練り直しました」

借家契約を普通から定期へ 売却・建て替え共に有利に

しかし、このまま手をこまねいているわけにはいきません。次善の策として、相続発生時に不動産を売却して納税資金を捻出する方法が考えられます。ただ、世田谷区の自宅を売っても納税額には達しません。都心ビルの売却を想定し、少しでも高く売れる戦略を練りました。

「テナントビルの場合、収益性が売値を左右します。そこで収支の改善を兼ねて、もともと相場より大幅に低かった家賃の値上げを目指しました。あわせて普通借家契約を定期借家に切りかえる交渉もしました。事業用地の買い手は2～3年計画で取得価格を検討します。普通借地では、立ち退き交渉の時間や多額の営業補償のコストがかかるため避けられてしまいます。定期借家にすることで売値を数億円上げることも可能です」

同時に、一部共有だった権利関係を整理して、相続に備えました。結果、自宅の売却代金にAさんの退職金を加えれば、相続税が払えることもわかり、都心ビル建て替えの可能性も復活しました。

このように状況の変化に応じて、常に最善の策を模索しつつ、地道な交渉をいとわずにオーナーをサポートするのが同社の特徴です。インフレ時代の新たな悩みをかかえたオーナーは、一度同社に相談することをおすすめします。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2026年9月1日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

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