表面利回りではわからないお値打ち物件とリスク物件の差

漠然と収益不動産の購入を希望しているオーナーの中には「高利回りの物件を買えば、成功できるだろう」と考えているケースが少なくありません。

例えば下図のように、表面利回りが8％台のＡ物件と、6％台のＢ物件があった場合、「表面利回り」と「月額賃料収入」で、Ａ物件に注目するのではないでしょうか。

「実は、表面利回りだけでは物件の良し悪しは判断できません。Ａ物件は、表面利回りは高いものの募集経費がかかりすぎ、実質利回りが低く、将来も売りにくい“リスクの高い物件”です。Ｂ物件は、表面利回りと実質利回りの差が小さく、出口戦略も取りやすい“お値打ち物件”と言えるでしょう」と話すのは、不動産SHOPナカジツの支店長 五藤さん。

不動産SHOPナカジツは、物件の持つ本物の実力を見極め、このような“お値打ち物件”を選りすぐって紹介してくれます。

ただ、ハイペースで資産拡大を図ろうと短期売買を繰り返す投資家には、必ずしも向かないかもしれません。

中長期的に資産形成したい投資家や、資産を保全して次世代に相続させたいと考えているオーナー層に適していると、五藤さんは語ります。

「物件紹介をする前に、じっくりヒアリングをして購入目的や動機を深掘りし、真意をつかんだ上で、その方の志向に一番マッチした物件をご紹介しています」（五藤さん）

投資額は1億円。どちらの物件を選ぶ？

今回は例として利回りの異なる２つの物件を比較してみます。所有中の稼働状況や出口戦略のとりやすさなどから、トータルではどちらの物件の方が”お値打ち物件”なのか見ていきましょう。

結論：実質利回りと出口戦略の手堅さで有利な「B物件」がおすすめ！

表面利回りの高さだけではなく、入居付けの際のコスト、物件の競争力、周辺環境など広く考慮することが大切です。

「中長期的な資産を形成したい」または「資産価値を保ちながら次世代に相続をしたい」と考えている方はぜひ参考にしてみてください。

稼働率の高さと出口戦略のカギを握る土地の資産性

では、実質利回りが高く、出口戦略が取りやすい、物件の特徴とはなんでしょうか？

実質利回りは、運用時の稼働率の高さと、入退去時の経費負担の少なさに左右されます。それには地域の入居者ニーズに合った賃貸住宅かどうかが重要です。出口戦略では、土地の価値がカギを握ります。

「建物は築年が古くなれば老朽化して価値が落ちますが、土地は経年劣化しません。そのため、土地の資産価値が下がりにくく、市場で売りやすいかどうかが最も重要です。

ポイントは、土地の立地が良く、面積が一定以上で整形地であることです。土地値が物件価値を担保し、ローン残債が下回って売却後の手残りが出る安全圏に到達するスピードも速い。こうした資産価値の高い土地は、売却以外の建て替えや新たな土地活用など、出口における選択肢の幅も広がるでしょう」（五藤さん）

相続対策では、売却を想定せず、評価額が圧縮できれば収益性はこだわらないというオーナーもいるかもしれません。

「長期保有が前提でも、何らかの事情で現金化する時期が来るかもしれません。収益が低くキャッシュが回らないと安値で手放すことになるおそれもあります。運用が安定していれば、市況に合わせて売り時を柔軟に選べるのもメリットです」（五藤さん）

不動産SHOPナカジツでは、愛知県内に25の直営店を持ち、売買仲介を2306件、うち1棟の収益物件も20～30棟扱っています（2021年実績）。不動産取引の情報が豊富に集まってくる中から、将来的に資産価値を維持できる物件を厳選し、購入希望者に紹介しています。

購入時・運用中・売却時にわたり手厚いオーナーサポート

不動産SHOPナカジツでは、売買に伴うサービスも充実しています。

例えば、購入時は基本的に建物のインスペクション（建物検査）を実施（一部物件は建物状態確認を実施）。素人では見つけにくい不具合を事前に発見し、購入後の修繕リスクを防ぎます。

引き渡し後の運用期間中には、収支管理のアプリを無料で提供して、運用状況のフォローをしてくれます。

「当初想定した通り稼働しているか売却後も責任を持ち、ともに資産を育むパートナーになります」（五藤さん）

いざ出口を迎えたときは、直営店舗網、金融機関や会社間ネットワークなどを通じて売却活動を展開。スムーズに現金化したい場合に役立つ「買取保証サービス」も用意されています（物件によって対象外の場合もあり）。

不動産SHOPナカジツの多彩な不動産サービス「Hugkum（ハグクム）」とは？

不動産SHOPナカジツでは、収益不動産の販売・仲介の以外にも、新築１棟アパートの販売や、大家さんの所有地での土地活用など、多彩な不動産サービス「Hugkum［ハグクム］」を展開。大家さんに寄り添って、資産形成をサポートしています。

手堅い不動産投資を検討しているなら、ぜひ一度相談してみてください。

新築１棟アパート販売

資産性の高い土地を入手、属性の高い入居者に人気の間取りと分譲並みの設備仕様で建築、満室引渡し保証付きで販売。

中古1棟不動産　販売・仲介

銀行評価が高く、稼働率と出口戦略を踏まえた実質利回り重視の物件を紹介。建物検査や買取保証など多彩なサービスも用意。

所有地での土地活用

相続税の評価額圧縮に偏らず、納税・分割を意識し、地域マーケットを踏まえ、事業として成立する堅実なプランを提案。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2022年11月9日時点のものです。
取材・文／木村元紀　人物撮影／アトリエあふろ（八木智三）

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「Hugkum」不動産サービスの新築1棟販売、中古不動産の販売・仲介、土地活用について分かる資料をお送りします。