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[提供:不動産SHOPナカジツ]

「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?

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公開日:2022年11月8日
更新日:2023年1月6日
「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?1

中長期資産を残したい方は必見!表面利回りではわからない「お値打ち物件」を選ぶポイントを解説します。不動産仲介の業歴30年を超え、収益不動産の中身を吟味する堅実さに定評がある(株)不動産SHOPナカジツ。直営25店舗の豊富な情報力を基に、資産形成や相続対策にマッチした物件をオーナー目線で提案しています。

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お話を伺った方

「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?2

株式会社
不動産SHOPナカジツ
支店長 五藤 智典 さん

表面利回りではわからないお値打ち物件とリスク物件の差

「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?2

漠然と収益不動産の購入を希望しているオーナーの中には「高利回りの物件を買えば、成功できるだろう」と考えているケースが少なくありません。

例えば下図のように、表面利回りが8%台のA物件と、6%台のB物件があった場合、「表面利回り」と「月額賃料収入」で、A物件に注目するのではないでしょうか。

「実は、表面利回りだけでは物件の良し悪しは判断できません。A物件は、表面利回りは高いものの募集経費がかかりすぎ、実質利回りが低く、将来も売りにくい“リスクの高い物件”です。B物件は、表面利回りと実質利回りの差が小さく、出口戦略も取りやすい“お値打ち物件”と言えるでしょう」と話すのは、不動産SHOPナカジツの支店長 五藤さん。

不動産SHOPナカジツは、物件の持つ本物の実力を見極め、このような“お値打ち物件”を選りすぐって紹介してくれます。

ただ、ハイペースで資産拡大を図ろうと短期売買を繰り返す投資家には、必ずしも向かないかもしれません。

中長期的に資産形成したい投資家や、資産を保全して次世代に相続させたいと考えているオーナー層に適していると、五藤さんは語ります。

「物件紹介をする前に、じっくりヒアリングをして購入目的や動機を深掘りし、真意をつかんだ上で、その方の志向に一番マッチした物件をご紹介しています」(五藤さん)

投資額は1億円。どちらの物件を選ぶ?

今回は例として利回りの異なる2つの物件を比較してみます。所有中の稼働状況や出口戦略のとりやすさなどから、トータルではどちらの物件の方が”お値打ち物件”なのか見ていきましょう。

A物件 B物件
ワンルーム 1LDK
月額家賃7万円×9部屋=63万円
表面利回り:8.1%(満室想定時)
敷地面積:45坪、駅徒歩15分の旗竿地
月額家賃8万円×6部屋=48万円
表面利回り:6.06%(満室想定時)
敷地面積:50坪、駅徒歩7分の整形地
[この物件の特徴]
●部屋が狭くて居住性が低く、設備仕様も旧式
●平均居住期間が1~2年と短く、退去が頻繁
●周辺物件と競合しやすい単身向け
●入居者を見つけにくく、空室期間が長い
[この物件の特徴]
●広めの住空間と充実設備で暮らしやすい
●長期入居傾向で、稼働率が落ちにくい
●単身者だけでなく、カップルもターゲット
●差別化で他と競合せず、入居者が見つかりやすい
競合が多いエリアにあるので敷金・礼金はゼロ。退去が頻繁で、原状回復費や広告費などの負担が重く、コストがかかりすぎる。 敷金・礼金を受領。平均入居期間は2~4年程度と長いので、A物件と比べて入退去時の経費負担が軽く、収益性が高い。
「満室想定利回り」と「実質利回り」の差が大きい 「満室想定利回り」と「実質利回り」が近い
↓ 売却する際の物件状況は? ↓
土地の資産価値が低く、出口戦略が取りにくい 土地の資産価値が高く、出口戦略が取りやすい
↓ 10年後の物件売却状況 ↓
売却予想価格 6,500万円 売却予想価格 7,800万円
ローンの元金返済スピードより早く、物件の価格がダウン。売却価格が残債を下回り、売るに売れない状況になりかねない。 好立地で整形地のため、土地の資産性が高い。土地値が物件全体の実勢価格を担保し、売却すればローンを完済できる。
↓ 30年後の物件売却状況 ↓
売却予想価格 4,000万円 売却予想価格 5,400万円
更地売りにする際、間口が狭いなど活用方法に難があり、価格が伸び悩み、売却先が限定されて難航するおそれも。 更地にして、分譲用地や注文住宅用地としての売り出しが可能。賃貸ニーズのある好立地なので、建て替えて運用する選択肢も。

 

結論:実質利回りと出口戦略の手堅さで有利な「B物件」がおすすめ!

表面利回りの高さだけではなく、入居付けの際のコスト、物件の競争力、周辺環境など広く考慮することが大切です。

「中長期的な資産を形成したい」または「資産価値を保ちながら次世代に相続をしたい」と考えている方はぜひ参考にしてみてください。

稼働率の高さと出口戦略のカギを握る土地の資産性

「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?2

では、実質利回りが高く、出口戦略が取りやすい、物件の特徴とはなんでしょうか?

実質利回りは、運用時の稼働率の高さと、入退去時の経費負担の少なさに左右されます。それには地域の入居者ニーズに合った賃貸住宅かどうかが重要です。出口戦略では、土地の価値がカギを握ります。

「建物は築年が古くなれば老朽化して価値が落ちますが、土地は経年劣化しません。そのため、土地の資産価値が下がりにくく、市場で売りやすいかどうかが最も重要です。

ポイントは、土地の立地が良く、面積が一定以上で整形地であることです。土地値が物件価値を担保し、ローン残債が下回って売却後の手残りが出る安全圏に到達するスピードも速い。こうした資産価値の高い土地は、売却以外の建て替えや新たな土地活用など、出口における選択肢の幅も広がるでしょう」(五藤さん)

相続対策では、売却を想定せず、評価額が圧縮できれば収益性はこだわらないというオーナーもいるかもしれません。

「長期保有が前提でも、何らかの事情で現金化する時期が来るかもしれません。収益が低くキャッシュが回らないと安値で手放すことになるおそれもあります。運用が安定していれば、市況に合わせて売り時を柔軟に選べるのもメリットです」(五藤さん)

不動産SHOPナカジツでは、愛知県内に25の直営店を持ち、売買仲介を2306件、うち1棟の収益物件も20~30棟扱っています(2021年実績)。不動産取引の情報が豊富に集まってくる中から、将来的に資産価値を維持できる物件を厳選し、購入希望者に紹介しています。

購入時・運用中・売却時にわたり手厚いオーナーサポート

「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?2

不動産SHOPナカジツでは、売買に伴うサービスも充実しています。

例えば、購入時は基本的に建物のインスペクション(建物検査)を実施(一部物件は建物状態確認を実施)。素人では見つけにくい不具合を事前に発見し、購入後の修繕リスクを防ぎます。

引き渡し後の運用期間中には、収支管理のアプリを無料で提供して、運用状況のフォローをしてくれます。

「当初想定した通り稼働しているか売却後も責任を持ち、ともに資産を育むパートナーになります」(五藤さん)

いざ出口を迎えたときは、直営店舗網、金融機関や会社間ネットワークなどを通じて売却活動を展開。スムーズに現金化したい場合に役立つ「買取保証サービス」も用意されています(物件によって対象外の場合もあり)。

不動産SHOPナカジツの多彩な不動産サービス「Hugkum(ハグクム)」とは?

「実力本位の収益不動産」を販売・仲介する不動産SHOPナカジツ。手堅く”有利な”不動産投資とは?2

不動産SHOPナカジツでは、収益不動産の販売・仲介の以外にも、新築1棟アパートの販売や、大家さんの所有地での土地活用など、多彩な不動産サービス「Hugkum[ハグクム]」を展開。大家さんに寄り添って、資産形成をサポートしています。

手堅い不動産投資を検討しているなら、ぜひ一度相談してみてください。

新築1棟アパート販売

資産性の高い土地を入手、属性の高い入居者に人気の間取りと分譲並みの設備仕様で建築、満室引渡し保証付きで販売。

中古1棟不動産 販売・仲介

銀行評価が高く、稼働率と出口戦略を踏まえた実質利回り重視の物件を紹介。建物検査や買取保証など多彩なサービスも用意。

所有地での土地活用

相続税の評価額圧縮に偏らず、納税・分割を意識し、地域マーケットを踏まえ、事業として成立する堅実なプランを提案。

 

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2022年11月9日時点のものです。
取材・文/木村元紀 人物撮影/アトリエあふろ(八木智三)

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受付 9:00~18:00
定休日 土曜・日曜
対応エリア 愛知・岐阜・三重・静岡・千葉・ 福岡(一部地域を除く)
ホームページ https://hugkum.info/
所在地 愛知県名古屋市中区栄3-6-1 栄三丁目ビ ルディング10階(Nagoya Lounge店)

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