家賃収入にかかる税金とは

まず、家賃収入にはどのような種類があり、それらにはどんな税金がかかるかを解説します。

家賃収入とは

家賃は、借主（入居者）から毎月入る収入のことです。もし家賃滞納があって未収の場合も、家賃収入として計上が必要となります。その後、滞納家賃が入金された場合は重ねての計上は不要で、回収不能の場合は損失として計上することになります。

管理費・共益費は、家賃と合わせて借主が毎月払うお金です。家賃収入の一部ではありますが、エントランスやエレベーターなど、共用部分の維持管理費用、電気代や清掃料として使われます。

敷金は、退去時の原状回復費として借主が入居前に支払うお金です。退去時に原状回復にかかった費用を差し引いて返金しますので、返金しない分が家賃収入となります。

礼金は、お礼の意味で借主がオーナーに払うお金で、返金の必要はありません。敷金・礼金ともに家賃1カ月分が目安となりますが、ペット可の物件は原状回復費がかさむ傾向にあるため、敷金を高めに設定することがあります。

更新料は、賃貸契約の更新を行う際に契約書に基づいて借主が払うお金です。2年ごとに家賃1カ月分が一般的です。

住居以外に駐車場を賃貸している場合は、月々の駐車場代も家賃収入に含まれます。また、物件にアンテナ基地を設置した場合の設置料や、自販機などの設置による収入も家賃収入の一部です。

「不動産所得」との違い

上記の家賃収入から修繕費や減価償却費、ローン金利などの必要経費を引いたものが「不動産所得」となります。家賃収入と不動産所得は、給与の場合の額面と手取りに近い関係です。

家賃収入にかかる税金

所得税は、不動産所得に対してかかる税金で、もし会社員などで給与など別の収入がある場合は、それらとすべて合算して計算されます。これを「総合課税」といいます。

住民税は所得税と同じく、所得に応じて課税される税金で、1/1時点で住民票がある自治体に納付します。自治体によって多少違う場合もありますが、基本的には所得金額の10％程度です。

居住用の物件の礼金や更新料・家賃については、消費税は非課税となります。ただし、事業用物件の場合や駐車場代には消費税が課税されます。

消費税については、事業用賃貸物件の売上高1,000万円以下の場合には免税事業者となるか課税事業者となるかを選択できます。ただし、2023年10月よりインボイス制度がスタートするため、事業用物件や駐車場のオーナーは注意が必要です。

固定資産税は、全国すべての土地建物の所有に対して課される税金です。賃貸オーナーも土地と建物の所有者となるため、固定資産税が課税され、税率は1.4％です（自治体によって異なるケースもあり）。土地や建物の購入価格ではなく、固定資産税課税標準額に1.4％をかけて算出されます。

都市計画税は市街化区域内の土地・建物の所有者に課せられる税金です。固定資産税と同様に、納税通知書が送られてくる「普通徴収形式」で徴収されます。市街化区域内に該当しているかどうかは、自治体や不動産会社に聞くか、都市計画図をインターネット検索することで調べることができます。

家賃収入にかかる税金の計算方法

家賃収入にかかる税金は、税金によって課税方式や算出の計算方法が異なります。各税金別に解説します。

不動産所得の計算方法

家賃収入から必要経費を引いたものが「不動産所得」となります。計算式は以下の通りです。

不動産所得＝不動産総収入－必要経費

所得税の計算方法

所得税は、不動産所得に給与所得など他の所得を合算して課税されます。

所得税額＝課税される所得金額×税率－控除額

所得税は所得が高くなるほど税率が高くなる「累計課税」という方式で、以下の通りとなっています。

住民税の計算方法

住民税は課税所得に一律10%の税金が課されます。課税所得とは、所得金額から控除額を引いたものになります。さらに、個人住民税の均等割として、道府県民税・都民税1,500円、市区町村民税3,500円が加算されます。（2023年まで防災施策のための臨時増税で500円が加算されています）。ただし、自治体によって金額が違うケースもあります。

住民税額＝（所得金額―控除額＝課税所得）×10％＋住民税均等割

家賃収入が800万円、経費200万円の場合

※控除は基礎控除のみ、住民税均等割は入れない

不動産所得＝800万円―200万円＝600万円
所得税＝（600万円―基礎控除48万円）×20％（所得税率）－42万7,500円（控除額）＝67万6,500円

住民税＝（600万円―基礎控除43万円）×10％(住民税率)＝55万7,000円

所得税と住民税を合わせて123万3,500円が税金としてかかることが分かります。

しかし、実際はケースに応じて配偶者控除や青色申告特別控除、保険控除などがあり、実際の課税所得は上記の金額より抑えられることが多くなります。その場合については後述します。

家賃収入にかかる税金は節税できる？

家賃収入があれば、その分課税されることは分かっていただけたと思います。しかし、アパート・賃貸マンション経営が節税になるというのはどういう仕組みなのでしょうか。

家賃収入にかかる税金は節税できる？

不動産を所有していると、毎年かかる固定資産税と都市計画税ですが、同じ土地でも住宅用地、さらに１戸当たり200㎡以下の小規模住宅用地は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になります。

※面積区分は独立した住戸ごと計算、アパート等は［200㎡×住戸数］。一般住宅用地は床面積の10倍が上限

つまり、アパートや賃貸マンションを建てると固定資産税が大幅に節税できるのです。

減価償却のしくみを活用して、築古物件を取得することで所得税の節税効果を高める方法もあります。

通常、建物の減価償却費は法定耐用年数で決まり、賃貸住宅の場合、木造が22年、鉄骨造は27年（軽量鉄骨）と34年（重量鉄骨）、鉄筋コンクリートは47年です。新築で取得した場合、この年数で割った金額を毎年経費として計上できます。

例えば、木造新築の物件を4,400万円で購入した場合、年間約200万円を22年間、課税所得から引くことができます。

これに対して中古建物の場合は、次の方法で計算した耐用年数が適用されます。

A.築年数が法定耐用年数に満たない場合の計算方法

中古耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
例）木造で築15年の場合：（22年－15年）＋15年×20％＝10年

B.築年数が法定耐用年数を過ぎている場合

中古耐用年数＝法定耐用年数×20％
※小数点以下切り捨て

木造で築25年の中古物件を2,000万円で取得した場合、上記Bがあてはまるので耐用年数は「22年×20％＝4年」。減価償却費は「2000万円÷4年」で年間500万円となります。短期間で多額の減価償却費を計上することで、所得税の大幅な節税ができるのです。

所得税は、課税所得が大きくなるほど税率が高くなる累進税率です。そのため、土地と建物を個人で所有して賃貸経営をする場合、家賃収入から得られる所得はすべて1人に集中し、高い所得税率が適用されてしまいます。

しかし、法人を設立してその法人に建物を売却することで、家賃収入は法人の利益になります。家族を役員にして報酬を支払うと法人の経費となり、所得が分割されることで、適用される所得税率も低くなります。役員報酬を払うときに給与所得控除も使えるため、さらに所得を小さくできます。

図作成:木村元紀

ただし、法人化することで法人税がかかります。法人税は、2023年時点で800万円以下の所得金額では軽減税率15％が適用（2025年3月31日まで）、800万円を超える所得は税率23.2%です。

他にも法人住民税、法人事業税などがあり、全てを含めた「実効税率」で考えるのが一般的ですが、それでも、一定以上の収入を超えると個人事業主の所得税率よりも法人税の方が低くなっています。

さらに、法人では旅費交通費以外の出張手当や法人保険の保険料など、計上できる経費の幅が個人よりも広くなります。節税以外にも、相続対策、事業継承がしやすい点や、金融機関からの信用度が個人よりも高く、より融資を受けやすいこともメリットとして挙げられます。

家賃収入で経費として認められるもの

法人化の項でも出てきましたが、税額には経費が大きくかかわってきます。必要経費として計上できるのは、不動産所得を得るために発生した支出です。どのような費用が必要経費に当てはまるのでしょうか。

必要経費として認められているもの

修繕費は、所有物件の内外装の修繕や設備交換のための費用です。

管理費は建物の管理のためにかかるお金で、自主管理の場合も、清掃やメンテナンスにかかった道具の料金などが含まれます。

管理手数料は不動産会社に管理を委託した場合にかかる費用で、経費となります。

物件を取得するために組んだ不動産投資ローンの金利にあたる利息部分は、経費として扱うことができます。

マンションの購入費用を減価償却費として経費計上できます。減価償却費は建物の構造に応じた耐用年数によって、購入費用を耐用年数で割った金額を耐用年数の間、毎年経費計上します。

築古物件の節税の項でも触れましたが、木造で建築費4,400万円の物件を新築で購入した場合「4,400万円÷22年＝200万円」で、約200万円を22年間、経費として計上できます。

広告費は、入居者募集のためにチラシを作ったり、賃貸物件サイトに掲載したりするためのお金です。仲介会社から請求された場合、必要経費に含めることができます。

不動産取得税は物件を購入した年にのみかかる税金で、支払った税金は経費として計上ができます。

固定資産税は不動産取得税と同様に、不動産経営に必要な経費とみなされます。

不動産経営に関連して発生した交際費やそのための交通費、電話代やインターネット使用にかかったお金は経費計上できます。

所得税から控除されるもの

基礎控除の控除額は、納税者本人の合計所得金額に応じてそれぞれ次のとおりとなります。

その年に実際に支払った金額または給与や公的年金から差し引かれた金額の全額が控除されます。対象となるのは健康保険、国民年金、厚生年金保険、国民健康保険、介護保険などです。

納税者や扶養する家族が一年間に支払った医療費が10万円を超えた場合、最大200万円が控除されます。

配偶者控除とは、配偶者の年収が103万円以下の場合、最大で年間38万円の控除を受けられる制度です。控除額は納税者の所得に応じて変わり、所得1,000万円を超える場合は控除がありません。

納税者に年間の合計所得金額が48万円以下（給与のみの場合は給与収入が103万円以下）の配偶者がいる場合には、一定の金額の所得控除が受けられます。控除額は以下となります。

納税者本人や配偶者、扶養親族が障害者に当てはまる場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。これを障害者控除といいます。控除額は27万円で、特別障害者と認定された場合は40万円となります。

青色申告で確定申告をした場合、所得金額から55万円（国税庁の電子申告・納税システムであるe-Taxで申告した場合は65万円）が控除されます。

災害や盗難、横領などによって、資産の損害を受けた場合に受けられる所得控除です。雑損控除とは別に、所得1,000万円以下の人が災害にあった場合は、災害減免法による所得税の軽減免除もあり、どちらか有利な方法を選べます。

住民税から控除されるもの

住民税にも基礎控除があり、所得が2,400万円以下の場合は43万円です。

健康保険料、国民健康保険料、後期高齢者医療保険料、介護保険料、国民健康保険料として支払った分が控除されます。

所得税と同様に、納税者や扶養する家族が一年間に支払った医療費が10万円を超えた場合、最大200万円が控除されます。

所得税と同様に、配偶者の所得や年齢に応じた額の控除を受けられます。

所得税と同様に、扶養親族がいる場合にその年齢や同居の有無に応じた控除が受けられます。

一般生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料はそれぞれ2万8000円を限度として支払保険料に応じて控除されます。複数の生命保険に加入している場合は、合計金額から7万円を限度として控除されます。

地震保険料の支払合計額の1/2（最高限度額25,000円）が控除されます。長期損害保険契約の場合は保険料の合計額に応じて、最高限度額25,000円が控除されます。

所得税と同様に、資産の損害を受けた場合には、住民税でも雑損控除が適用されます。

不動産所得を得ると確定申告が必要

税金があらかじめ天引きされる給与所得と違い、不動産経営で得た収入は確定申告が必要です。確定申告のやり方をしっかり把握しておくことで正しく納税ができ、また適正な節税を行う事ができます。

確定申告が必要な人・必要でない人の違い

会社員や公務員で、収入が給与のみという人は、原則自分で確定申告をする必要はありません。しかし、給与の収入金額が2,000万円を超えている場合や給料以外の所得が20万円以上ある場合は、会社員でも確定申告を行う必要があります。

所得が20万円に満たなくても、確定申告をした方が良いこともあります。副業で不動産投資を始めたものの、ローン返済や減価償却費、一時的な支出で額面上は赤字となっている場合、給与所得からその赤字分差し引く「損益通算」が可能です。

給与からはすでに所得税が天引きされていますが、トータルの所得が給与所得より低くなることで、払い過ぎている税金が還付されます。

所得税は収入が多いほど税率が高くなる。青色申告を活用しよう

確定申告には「青色」と「白色」があり、それぞれにメリットや特徴があります。

特別な手続きが不要で、簡易帳簿で行います。事業を始めたばかりの人や、副業などで事業的規模に至っていない人は白色申告で行うケースが多くなります。

税務署に開業届を出して承認申請を受けた上で一定の形式に則った帳簿を作成する方式です。

ハードルは高いですが、親族への専従者給与が大幅に認められていること、損失の繰り越し控除ができること、青色申告特別控除が受けられることなど、事業としてのメリットも大きくなります。

※1.事業的規模（5棟10室）の場合　※2.e-taxによる電子申告、電子帳簿保存を行わない場合は最大55万円

まとめ

賃貸経営には様々な税金がかかり、それぞれに計算方法が異なることが分かっていただけたと思います。

確定申告や法人化など、少しでも有利なかたちで事業を行いたいのであれば、やはり専門家の力を借りるのがおすすめです。複雑な税計算や最新の税制、賃貸経営の事情に詳しい税理士に相談してみましょう。

※この記事内の情報は2023年6月7日時点のものです。

取材・文／石垣 光子

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