築古アパートの狭いワンルームのお悩み解決！空室を解消する簡単リフォーム法

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築30年、16平米以下の狭い部屋で3点ユニット……“三重苦”ともいえる築古ワンルームの空室対策にお悩みではありませんか？思い切って100万円以上かけた高額リフォームをしたところで、資金回収するのは大変です。まずはその前に、こんなリフォームを検討してみてはいかがでしょうか？

朗報！「築年数の古さ」はマイナスポイントにならない

まず知っていただきたいことは、築年数の古さ自体は、案外ハンディにはならないということ。

30歳未満の学生・社会人を対象にしたアットホームの調査では、「家賃以外で妥協した条件」の第一位に「築年数」が挙がっています（下図参照）。希望条件の優先順位が低いといえます。

出典：アットホーム「“UNDER30”私たちの選び方～部屋探しのプロセス＆マインド～」（2017-18年全国）を基に編集部で作成。項目の順番を「学生の割合が高い順」に変更」

「20平米未満×3点ユニット」は厳しい・・・

築30年以上のワンルームマンションといえば、部屋の広さは15平米前後まで、水回り設備は、バス・トイレ・洗面が一体型の「3点ユニット」が主流です。ところが、設備に関する希望条件は、どの調査を見ても「バス・トイレ別」が不動のトップに出てきます。

しかも、最近は、シングルでも広めの部屋を希望する傾向が強まっています。新築は25平米以上が増えてきました。そのため「20平米未満×3点ユニット」が重なると、大きなマイナスになることは間違いありません。

管理会社やリフォーム会社からも、空室対策として「バス・トイレ分離」を勧められるケースが多いのではないでしょうか。

3点ユニットの分離工事はしたほうがいい？

ただ、3点ユニットの分離工事は、安く見積もっても50万円前後。関連工事を含めると100万円以上はかかるといわれます。築年が古くなって家賃も下がり気味、空室期間が増えている状況下で、この負担は厳しいというオーナーは多いでしょう。それに居室部分がますます狭くなってしまいます。

分離工事を進めるなら、ワンルームの賃料収入で100万円かける価値はあるのか、何年間でリフォーム代を回収できるか、しっかりとシミュレーションしたうえで検討しましょう。

参考記事：リフォームにいくらかけたらいい？　予算の目安は？

3点ユニットも需要がある！

実は、「3点ユニット付きの狭い部屋」に需要が戻りつつあるという説も出ています。2つの理由があります。

１．低所得若年層の増加

20代の若い社会人は年収200万円台にとどまるケースが多いため、部屋探しでも「広さより、家賃の安さと通勤時間の近さ」を重視する傾向が強まっています。

「通勤時間はドアツードアで30分前後」「家賃は6～7万円まで」という条件で探すと、おのずと「3点ユニット付きの狭い部屋」が候補に挙がってきてしまうのです。「家賃を優先すると3点ユニットの狭い部屋でも妥協せざるを得ない」状況であると言えます。

２．外国人就業者や外国人留学生の増加

多くの外国人は「3点ユニット」に対する抵抗感がありません。もともとバスタブにお湯を張って入浴する習慣がなく、ホテルやアパートメントでは3点ユニットが一般的だからです。

しかも、外国人は築年の古さを気にしません。住まいの新しさより、会社やアルバイト先への利便性を重視する人が多いのが特徴です。

つまり、古くて狭くても「安くて近ければいい」というニーズが着実に増えているのです。費用が安く、距離が近く、日程が短い「安近短」が、一時、旅行業界のニーズを表すキーワードになっていました。これをもじっていえば、家賃が安くて、会社や学校に近く、部屋がコンパクトな「安近コン」が、隠れた人気物件のキーワードになるかもしれません。