築古・狭小な賃貸の空室対策はどうすればいい?

築30年、16m2以下の狭い部屋で3点ユニット……“三重苦”ともいえるワンルームの空室対策には、やっぱり高額のリフォームが必要? 100万円以上かけて資金回収するのは大変。その前に、こんなリフォームを検討してみては?

昔ながらの三点ユニットは工事すべき?

築30年以上のワンルームマンションといえば、部屋の広さは15m2前後まで、水回り設備は、バス・トイレ・洗面が一体型の「3点ユニット」が主流です。ところが、設備に関する希望条件は、どの調査を見ても「バス・トイレ別」が不動のトップに出てきます。

しかも、最近は、シングルでも広めの部屋を希望する傾向が強まっています。新築は25m2以上が増えてきました。そのため「20 m2未満×3点ユニット」が重なると、大きなマイナスになることは間違いありません。

管理会社やリフォーム会社からも、空室対策として「バス・トイレ分離」を勧められるケースが多いのではないでしょうか。ただ、3点ユニットの分離工事は、安く見積もっても50万円前後。関連工事を含めると100万円以上はかかるといわれます。築年が古くなって家賃も下がり気味、空室期間が増えている状況下で、この負担は厳しいというオーナーは多いでしょう。それに居室部分がますます狭くなってしまいます。

では、どうすればいいのでしょうか。築年数の古さ自体は、案外ハンディにはなりません。30歳未満の学生・社会人を対象にしたアットホームの調査では、「家賃以外で妥協した条件」の第一位に「築年数」が挙がっています(下図参照)。希望条件の優先順位が低いといえます。

出典:アットホーム「“UNDER30”私たちの選び方 ~部屋探しのプロセス&マインド~」(2017-18年全国)を基に編集部で作成。項目の順番を「学生の割合が高い順」に変更」

実は、「3点ユニット付きの狭い部屋」に需要が戻りつつあるという説も出ています。2つの理由があります。

1.低所得若年層の増加

20代の若い社会人は年収200万円台にとどまるケースが多いため、部屋探しでも「広さより、家賃の安さと通勤時間の近さ」を重視する傾向が強まっています。「通勤時間はドアツードアで30分前後」「家賃は6~7万円まで」という条件で探すと、おのずと「3点ユニット付きの狭い部屋」が候補に挙がってきてしまうのです。

2.外国人就業者や外国人留学生の増加

多くの外国人は「3点ユニット」に対する抵抗感がありません。もともとバスタブにお湯を張って入浴する習慣がなく、ホテルやアパートメントでは3点ユニットが一般的だからです。しかも、外国人は築年の古さも気にしません。広さや新しさより、会社やアルバイト先への利便性を重視するのです。

築古でも簡単なリフォームで空室解消!

つまり、古くて狭くても「安くて近ければいい」というニーズが着実に増えているのです。費用が安く、距離が近く、日程が短い「安近短」が、一時、旅行業界のニーズを表すキーワードになっていました。これをもじっていえば、家賃が安くて、会社や学校に近く、部屋がコンパクトな「安近コン」が、隠れた人気物件のキーワードになるかもしれません。

しかし、古びたみすぼらしい部屋では借り手は付きません。リフォーム代を抑えつつ、清潔で明るい部屋に見えるようにリフレッシュすることが大切です。たとえば次のような内容で、50万円程度のリフォームを実施し、長期空室が解消した例もあります。

室内

白を基調にした明るいクロスを採用。壁の1面にアクセントクロスを貼り特徴を出す。床はフローリング調のフロアタイルに。ライティングレールの間接照明、ピクチャーレール、棚板などを設置。


3点ユニット

コーティングやダイノックシートで再生し、大型の横長ミラーを設置。便座やタオル掛け、ペーパーホルダーをデザイン性の高いものに交換。


キッチン

キャビネットの塗装、シンクの磨きで再生

デザイン・センスが高く、物件の競争力を高めた実績のあるリフォーム会社を選べば、さまざまな試みができるでしょう。ぜひ、トライしてみてください。

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