大規模修繕工事を頼むとき、どこに相談すればいい?

「そろそろ外壁の汚れも目立ち始めたので、何とかしないと空室が悪化する」―でも、どこに修繕を依頼すればいいのかわからない?相談先を間違えると、価格も品質も良い工事は期待できません。良質な施工会社を絞り込む方法を解説します。

建物の大規模修繕が必要と感じたとき、まっさきに思い浮かぶのは、その建物を新築した住宅メーカーや建設会社ではないでしょうか。ただ、新築をメインにする会社は、手間のかかる修繕のノウハウを持っていないケースがほとんどです。相談しても、大規模修繕の得意な施工会社に丸ごと外注するのが一般的でしょう。1~2割のマージンを抜かれることも珍しくありません。

相談先の2番目は、賃貸管理を委託している管理会社です。管理会社は大きく2通りに分かれます。1つは、日常の補修や原状回復リフォームしか経験がなく、慣れない大規模修繕には消極的な管理会社。オーナーへの提案もしません。2つ目は、設計部門を社内に抱え、補修をビジネスチャンスと考えて、積極的にオーナーに大規模修繕を提案する管理会社です。実はどちらも、縁故のある建設会社などに工事を外注するケースが多いでしょう。やはり、中間マージンが発生する分だけ割高になりがちです。

大規模修繕は1回の工事費が数百万円以上と大きいため、仮に500万円の工事で2割のマージンを抜かれると、実際の工事費以外に100万円も流出してしまいます。空室率が高まり収支が悪化しているオーナーにとってはバカになりません。もっとリーズナブルに工事をしてくれる会社を見つけることはできないのでしょうか。

複数のリフォーム専門会社に相見積もりを依頼して、競争原理を働かせることによって、コストを抑える方法があります。次の2つのアプローチです。

設計監理方式/分離発注方式

設計事務所や設計コンサルタントに修繕設計と施工会社の選定協力を依頼する方式です。設計会社が工事監理も行うのが一般的で、工事費を抑えながら品質チェックもできる優れた仕組みといわれます。分譲マンションの大規模修繕では、これがスタンダードになっています。ただ、設計監理の専門家への報酬があるため、小規模な賃貸マンションやアパートで、工事費が1,000万円に収まるような場合は、費用対効果がよくないようです。

責任施工方式/一括発注方式

設計と施工を1つの会社に任せて、最後まで責任を持って工事を請け負わせる方式です。設計施工が一体のため、工事監理は甘くなりやすいというデメリットもあります。

冒頭の住宅メーカーや管理会社経由の場合も、一種の一括発注方式ですが、初めから1社に決めているという点では「特命随意契約」といったほうがぴったりきます。コストを抑える方法として一括発注方式を活用する場合は、オーナーが事前に信頼のおける施工会社を複数リストアップし、2~3社に相見積もりを依頼するという手続きを踏む必要があります。会社選びのポイントは§5-6を参考にしてください。

スムスム君

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