管理は賃貸経営の根幹。入居者満足度を左右するカギ

賃貸オーナーのなかには、良好な居住サービスを提供するビジネスという意識が低く、管理への「関心がない」あるいは、「内容を理解していない」という人も少なくありません。

そもそも、賃貸経営の収益の源泉は、入居者が支払う家賃です。安定収入を得るには、入居者の満足度を高め、長く住み続けたいと感じてもらえる生活環境と建物空間を整えなければなりません。そのカギを握るのが管理の質です。

賃貸経営における管理の重要性は、所有する対象が区分所有や一棟物件でも同じ。管理形態が自主管理・委託管理・サブリースでも変わりません。賃貸経営をする以上は、管理・運営に対する大家さんの責任は付いて回ることを再認識しておきましょう。

賃貸管理の全体像を知る！管理形態の修正も検討しよう

「賃貸住宅を持ったら、最初にどんな業務が必要か、理解していないオーナーが意外に多い」と廣田さんは指摘します。そこで、まずは賃貸管理とは何かについて、きちんと把握しておきましょう。

賃貸管理の仕事は、ソフト面の「入居者管理」とハード面の「建物管理」に大きく分けられます。どちらも必要な業務は多岐にわたります。

まずは状況把握から。賃貸管理の中身を知ろう

賃貸住宅の経営では、ソフト面の入居者管理が欠かせません。入居者管理がしっかりしていないと家賃がきちんと入らなかったり、入居者が退去してしまう、といった好ましくない事態を招きます。そういう意味では、賃貸経営＝入居者管理と言っても過言ではないくらいです。これらの入居者管理業務を管理会社にほぼ任せることを「委託管理」といいます。

対して、「自主管理」とは、家賃収納やトラブル対応など、入居者管理の基幹となる業務を大家さんが自らこなし、入居者募集は仲介会社へ、建物管理は設備会社などに個別に発注する管理方式のことです。

「サブリース」は、物件を借り上げた会社が、先述した入居者管理や建物管理などの業務をすべて担う形。賃貸管理の中身を理解したうえで、どの管理形態が自分に向いているかを改めて考えてみましょう。状況の変化に合わせて見直して、軌道修正することも大切です。

「業務の内容を把握して全体を見渡せれば『自分でできる部分』と『できない部分』を理解でき、必要に応じて外部への委託もしやすくなります」（渡辺さん）

昨今は、賃貸管理をサポートする様々なサービスが登場しています。自主管理であれば、一部を外注する部分委託サービスの活用や、築古物件対応のサブリースなどに切り替える手も検討してみましょう。

注意！コロナ禍を経てトラブルが増加傾向

賃貸管理にかかわる新たな動きについてもチェックしておきましょう。最近のトピックスとしては2つあります。

1つ目は、2021年6月に賃貸住宅管理業法が創設され、管理戸数が一定規模以上の管理会社に国土交通大臣の登録が義務付けられたこと。

さらに、管理受託契約を結ぶ際に、賃貸オーナーに対して事前の重要事項説明や書面による契約、家賃や敷金を預ける口座と会社の固有財産の分別管理、定期報告などが管理会社に求められるようになりました。

サブリース契約の場合は、誇大広告の禁止、リスク事項の明確化など、適正化が図られています。賃貸住宅管理業法への登録有無は、管理会社を選ぶ際の判断基準にもなります。

二つ目は昨今のコロナ禍による影響です。

「在宅勤務の普及で、室内での電話のやり取り、リモート会議などがもととなる、音のクレームがすごく増えました」（渡辺さん）

「掃除機や洗濯機の音も、本来は昼間なら問題ないはずですが、上下階や隣でリモートワークをしている入居者からのクレームになっています」（廣田さん）

巣ごもり需要の定着による家庭ゴミの急増や、入居者の失業などによる家賃滞納の拡大といった話も聞きます。賃貸管理と密接に関わる事象だけに、対応を間違えると深刻なトラブルになりかねません。いかに適切に対応していけるか、賃貸管理の重要性が増していると言えるでしょう。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2023年9月6日時点の情報です。

取材・文／木村 元紀

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