【狭小地・変形地のアパート建築】6坪でもアパート建築できる!諦めていた土地を有効活用

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公開日:2018年9月1日
更新日:2022年6月10日
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土地が狭かったり、形が良くないためにアパート建築は難しいとお悩みの土地オーナーは多いもの。敷地面積6坪からアパート建築は可能だとご存じですか? 土地の有効活用にお悩みの土地オーナーに向けて、狭小地・変形地に賃貸住宅を建てる際のポイントをご紹介します。

「狭い」デメリットを、メリットに転換する

狭小地・変形地の定義を、皆さんはご存じですか? 変形地とは、敷地の形が長方形ではないもの、例えば三角形や台形などの敷地だということはおわかりでしょう。では、狭小地とは何坪から狭小地と言われるのでしょうか?

狭小住宅の専門サイトを運営し、狭小地や変形地の有効活用を考えている土地所有者に、専門の建築家や工務店を紹介する事業を行っている有限会社スモールハウス代表取締役の鈴木茂さんは、「明確な定義はありませんが、20坪以下の土地を私たちは狭小地と呼んでいます」と語ります。同社は相続税の増税の影響もあり、ここ数年、問い合わせが増えているそう。

では、どのような条件の土地なら活用が可能なのでしょうか。

(鈴木さん)「やはり立地が良いところですね。東京都内や大都市の、駅から徒歩10分圏内。その条件の土地なら、十分対象となります。過去には10坪以下の土地の建築プロデュースしたこともあります。ただし、狭いということはデメリットですから、それをメリットに転換する工夫が必要になります」

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その工夫について、これまで多くの狭小住宅建築を手がけてきた設計事務所・設計工房の一級建築士、久保宗一さんはこう語ります。

「一言で言えば差別化です。なるべく多くの部屋をとれる建物にしますので、一部屋は狭くなります。その狭さを克服して、長く住んでもらえるようにするのが設計士の腕の見せ所です。例えば、ロフトを設けて高さをとることで狭さを解消したり、天窓で採光を確保したり、デザイン性の高いプランにするなど、何かしらの付加価値を生み出すように工夫しています」

だからこそ、どの会社に設計・建築を依頼するかが重要になると言えます。

(鈴木さん)「狭小地や変形地の建築は難しいので、各設計士のセンスの差が明確に出ます。施工会社でもそうです。経験が豊富で得意としているかどうかを調べたほうがいいです」

また、建築費をローンで賄う場合、「金融機関の審査は広い土地に比べて厳しめになることは覚悟してもらいたい」と言います。

(鈴木さん)「その点では、建築費を抑えられる木造住宅がおすすめです。3階建てまで建てられますから、コストと利回りを考えた場合、賢い選択肢と言えるでしょう」

狭小地・変形地のアパート建築<基礎知識>

1.狭小地の定義は、20坪以下の土地
明確な定義はないが、おおむね20坪以下の土地。メディアの影響もあり、近年、狭小地での建築が注目されている。

2.駐車場1台分のスペースから建築可能
立地が良ければ、駐車場1台分のスペースでも建築可能。固定資産税は駐車場利用時の約6分の1に軽減。

3.木造なら3階建てまで建築可能
木造で建てることのメリットは建築コストが抑えられるところ。耐震性や気密・断熱性能も高めることができる。

4.ロフトを付けて居住空間を増やす工夫
住戸の居住面積はどうしても狭くなるので、狭さを解消するためにロフトを設置するなどの工夫が求められる。

5.実績のある建築パートナー選びが大切
狭小地での建築はどこの企業でも手掛けられるわけではない。得手・不得手もあるので実績の確認は必須。

6.デザイン性に優れた建物の建築を
若い単身者に狭くても住んでみたいと思わせる、おしゃれでデザイン性の高い建物を建てることが重要。

狭小地のアパート建築事例をご紹介!

では、実際に狭小地に建てられた賃貸住宅の事例を見ていきましょう。

狭小地・変形地に年間30棟以上の賃貸住宅を建築している株式会社BLISSのアセット事業部部長、大澤松明さんに紹介していただきました。

(大澤さん)「都内なら、一部屋約10平米の広さを確保することができれば、建築は可能です。条件のいい立地なら、狭くても安ければ入居したいという方は確実に存在しています」

事例1:約14坪強の狭小地に2階建てアパートを建築

まずは、東京都墨田区の物件。約14坪強の敷地に建てられた2階建てアパートです。

ワンルーム4戸で構成されており、2階の住戸にはロフトを設けたり、1階にはデスク兼ベッドとして利用できる家具を設置したりすることで、狭さを克服しているのが特長です。

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3階建てに見えるが、構造は2階+ロフト

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2階住戸にはロフトを設け、高さをとることで視覚的に狭さをカバー

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コンパクトな洗濯機置場を設置し、キッチン下に冷蔵庫を入れるなどして、住空間を確保

事例2:14坪強、台形の土地に3階建てアパートを建築

2つめの事例は、文京区本駒込のワンルーム6戸からなる3階建ての物件。敷地面積は同じく14坪強で、敷地形状は台形。建物はこの土地なりに建てられています。

(大澤さん)「こちらの物件ではユニットバスタイプと、シャワールームとトイレを別にしたタイプをプラニングして、ライフスタイルに合わせて選択できるようにしました」

事例3:駐車場だった6.5坪の土地にアパート建築

3つめの事例は、神奈川県川崎市の物件。なんと敷地面積が約6.5坪の土地に建築したそう。以前は駐車場として使用していた土地を、同社がプラン提案することでオーナーがアパート建築を決意したそうです。

(大澤さん)「オーナー様は、まさかその土地に賃貸住宅を建てられるとは思っていなかったそうです。2階建て2戸の建物ですが、各戸にロフトを設けて高さと居住空間を確保しています。駅近なので入居者はすぐ決まるでしょう。駐車場経営よりも固定資産税は下がりますし、賃料収入を見込めるので、オーナー様には喜んでいただけました」

皆さんがご所有の狭小地や変形地も、実は大きな潜在力を持っているかもしれません。狭小地のアパート建築による有効活用に関心をもたれた方は、建築可能かどうかをまずは調査してみてはいかがでしょうか。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2015年6月8日時点の情報です。

取材・文/本多 智裕

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