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最新の不動産市況は？売却をスムーズにし、うまく資産を組み換えるポイント

資産活用/売買

資産の売却や組み換えを検討している人にとって、現在のように経済情勢が不透明な時期は迷いがち。最新の不動産市況を踏まえつつ、スムーズに売却するノウハウをご紹介します。

図1を見ると、区分マンションを除いて収益不動産の表面利回りは昨年の後半から上昇していることがわかるでしょう。この動きは「価格が下がっている」ことを意味します。ただし、地域差があり、都心寄りは高値で横ばい、郊外のほうが弱含みです。

今後、需要減と供給増という2つの側面から、さらに価格の下げ圧力が強まる可能性があります。

1）需要減…3つの要因があります。
1つ目は消費増税。今回は、不動産売買や建設などの駆け込み需要はあまり顕在化していませんが、大型工事については8％が適用される2019年3月までに請負契約しようと、ゼネコンへ前倒しで発注する動きが見られます。

また前回の増税時はすでに金融緩和がはじまっており、東京オリンピックの開催も決定していました。しかし今回は当時とは状況が異なり、すでにゼロ金利政策下にあるため一定の影響が考えられます。

2つ目は大型海外投資家の動きです。2017年は、海外の投資ファンドや政府系ファンドの大型取引が多くあり、過去最高の1兆円超の取引がありました。しかし、都心部の相場上昇により、18年中盤から取引減少の傾向が見られます。

投資ファンドなどの一定の取引が本年も継続されると思われますが、今後は相場を見極め、案件ごとに慎重に投資判断をしていくと思われます。

3つ目は、昨年からの不動産投資向け融資の縮小。特に、新しく不動産投資を始めようとする初心者層への資金がストップしています。これらの理由から需要が減り、価格の下げ圧力につながります。

2）供給増…5年前に購入した投資家の売却意欲が増加します。
日銀の異次元の金融緩和策が始まったのは2013年4月。東京オリンピックの開催決定は同年の9月。2つのキッカケで、不動産価格の値上がり期待が膨らみ、収益不動産への投資が急増しました。

その頃に購入した収益不動産は、2019年から所有期間6年目を迎え始めます。不動産の売却益に対する譲渡税は、所有期間によって税率が変わり、5年以内の短期譲渡は39％、5年超の長期譲渡は20％と半減します（※1）。

そのため6年目を出口とする「利益確定売り」の増加が予想され、供給が増加するでしょう。

実は、現在は購入動向の転換点でもあります。これまで価格高騰の中で購入を控えていた投資家が、価格が下がり利回りが回復してきたため、再び購入に舵を切り始めたのです。金融機関も、賃貸経営の実績がある優良な個人・法人には融資の扉を閉じていません。

売買が活発化するタイミングが重なっており、売却・組み換えのチャンスといえます。

投資用不動産サイト・ノムコムプロ掲載物件の平均利回り

日本銀行「金融経済統計月報・金融1」（2019年1月25日）を基に作成

キャッシュフローの状況で売るか否かを判断

「売却するか持ち続けるか」に迷った場合は、所有物件のキャッシュフロー（手取り）が減っていないかをチェックしてください。

手取り減少の要因は、築年が古くなり家賃や稼働率が下がって収入自体が落ちている場合と、家賃収入は同じでも所得に対する税金が増える場合があります。後者は、経費となるローン利息や減価償却費が減るのが原因で、非常に投資効率が悪い状態。建て替えか売却の検討が賢明です。

売却の最初のステップ価格査定のチェックポイント

売却活動の最初のステップは、不動産仲介会社にいくらで売れる可能性があるかを算定してもらう「価格査定」です。一般的に無料ですので、複数の会社に依頼し、比較してみましょう。

注意したいのは、査定価格が高いから良いとは限らないこと。中には売却依頼を受けたいために、相場より高めに提示するケースもあります。

収益不動産は個別性が高いために、居住用の中古マンションのような価格相場がありません。重要なのは担当者が「売れる利回り」を把握しているかどうか。

収益不動産の購入には金融機関の融資が不可欠です。しかも、物件の築年や構造、劣化対策等級（※2）の有無などによって融資条件がまったく異なり、価格や利回りも変わります。こうした考え方を採り入れた「現実的な査定かどうか」をチェックしましょう。

信頼できる不動産仲介会社選びの5つのポイント

次に、売却を依頼する不動産仲介会社を選びます。ポイントは、

（1）収益不動産の取引実績が豊富か。
（2）収益不動産を購入したい投資家、購入意欲と融資を引ける能力の高い有力な顧客を抱えているか。
（3）融資付けのできる金融機関との太いチャネル、ネット売買の活用など多様な売却ルートがあるか。
（4）売り情報をオープンにしたくないなど、オーナーの意向に沿った売却活動をしてくれるか。
（5）経験のある不動産投資家が繰り返し利用するリピート率が高いかどうか

などです。

このほか資産を総合的に見て節税や相続対策などのアドバイスを受けられる会社が良いと思います。

野村の仲介＋（PLUS）資産コンサルティング部が選ばれる理由

野村不動産アーバンネット株式会社資産コンサルティング部第一課営業副部長兼営業一課長　宮澤大樹さん

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年3月6日時点の情報です。
※1 個人の場合の所得税＋住民税。別途、復興特別所得税が加算される。
※2 劣化対策等級…品質確保促進法に基づいた住宅性能表示制度の評価項目の一つ。
3段階に分かれ、数字が多いほど耐久性が高いことを示す。この等級が2以上になると、金融機関によっては、通常より長い返済期間で融資を受けられる。

取材・文／木村元紀

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