キャッシュフローの状況で売るか否かを判断

「売却するか持ち続けるか」に迷った場合は、所有物件のキャッシュフロー（手取り）が減っていないかをチェックしてください。

手取り減少の要因は、築年が古くなり家賃や稼働率が下がって収入自体が落ちている場合と、家賃収入は同じでも所得に対する税金が増える場合があります。後者は、経費となるローン利息や減価償却費が減るのが原因で、非常に投資効率が悪い状態。建て替えか売却の検討が賢明です。

売却の最初のステップ 価格査定のチェックポイント

売却活動の最初のステップは、不動産仲介会社にいくらで売れる可能性があるかを算定してもらう「価格査定」です。一般的に無料ですので、複数の会社に依頼し、比較してみましょう。

注意したいのは、査定価格が高いから良いとは限らないこと。中には売却依頼を受けたいために、相場より高めに提示するケースもあります。

収益不動産は個別性が高いために、居住用の中古マンションのような価格相場がありません。重要なのは担当者が「売れる利回り」を把握しているかどうか。

収益不動産の購入には金融機関の融資が不可欠です。しかも、物件の築年や構造、劣化対策等級（※2）の有無などによって融資条件がまったく異なり、価格や利回りも変わります。こうした考え方を採り入れた「現実的な査定かどうか」をチェックしましょう。

信頼できる不動産仲介会社選びの5つのポイント

次に、売却を依頼する不動産仲介会社を選びます。ポイントは、

（1）収益不動産の取引実績が豊富か。
（2）収益不動産を購入したい投資家、購入意欲と融資を引ける能力の高い有力な顧客を抱えているか。
（3）融資付けのできる金融機関との太いチャネル、ネット売買の活用など多様な売却ルートがあるか。
（4）売り情報をオープンにしたくないなど、オーナーの意向に沿った売却活動をしてくれるか。
（5）経験のある不動産投資家が繰り返し利用するリピート率が高いかどうか

などです。

このほか資産を総合的に見て節税や相続対策などのアドバイスを受けられる会社が良いと思います。

野村の仲介＋（PLUS）資産コンサルティング部が選ばれる理由

野村不動産アーバンネット株式会社 資産コンサルティング部第一課 営業副部長兼営業一課長　宮澤 大樹さん

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年3月6日時点の情報です。
※1 個人の場合の所得税＋住民税。別途、復興特別所得税が加算される。
※2 劣化対策等級…品質確保促進法に基づいた住宅性能表示制度の評価項目の一つ。
3段階に分かれ、数字が多いほど耐久性が高いことを示す。この等級が2以上になると、金融機関によっては、通常より長い返済期間で融資を受けられる。

取材・文／木村 元紀

資産組み換え法から最新の相続対策まで、野村のノウハウ満載の「提案・解決した事例集」を差し上げます。