首都圏の賃料は上昇。建築費のコスト転嫁が課題

まず、賃貸住宅の新築着工数は、2021年以降、前年比から増加傾向に。ただ、建築費は高止まりが続き、コストが増えた分の家賃転嫁が難しく収支は厳しい状況です。

都心の賃料は、ファミリー向け（3LDK以上）が特に上昇。シングル向け（1R〜1DK）はコロナ禍で地方に帰った人が戻りきらず横ばいの状態ですが、全体的に賃貸市場は好調と言えるでしょう。

入居者に対する調査では、全国で7〜8件に1件の割合で家賃の値上げの要求があったと回答がありました。値上げが成功しているのは、主に築10年以内や家賃10万円を超える物件です。更新時や退去による募集の際に、賃料アップを検討してみましょう。

日当たり・部屋数を重視。住みやすさを求めるように

コロナ後の住み替え検討者に、「コロナ前に比べ住宅に求める条件で変わったもの」と「元の住まいの不満・課題」を聞きました。

住まいに求めるもの・解決したい課題の上位をピックアップ（首都圏エリア）

出典:リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」(2022年4月)

求める条件で変わったものの上位は、「日当たり」「部屋数」「仕事スペース」「遮音性」「省エネ性」となっています。在宅時間が長くなり、テレワークのために仕事用のスペースが必要になったことや、快適な住み心地と周辺環境の大切さに、入居者が改めて気づいたことが理由と考えられます。

また、「日当たり」に関しては南向きが絶対条件ではなく、「日光が入ってくるかどうか」がポイントに。「遮音性」の面では、既存物件では対処が難しいですが、吸音材を貼るなどで工夫も可能です。

出典:リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」(2022年4月)

元の住まいの不満・課題の上位は、「住宅費」「収納力」「仕事スペースが少ない」「遮音性が低い」などです。コロナ再流行への不安から、居住性の向上やリビングとは別のスペースが欲しいなど、要望が高まっている傾向があります。

また、入居者に「共用部に欲しい設備」を聞いたところ、「宅配ボックス」と「24時間ゴミ捨て場」が突出して上位に。コロナ禍でネット通販を利用する機会が多くなり、在宅時間の増加でゴミも増え、需要が高まってきたと考えられます。こうしたニーズに対し、宅配ボックスの設置率は首都圏でも足りていない印象です。物件に設置されていない方はぜひ導入してみてください。

ゆとりある間取りが人気！ペット可物件の需要も

間取りの人気調査も行いました。

シングル向けでは、ウォークインクロゼット付きの「収納たっぷり1K」や、廊下からそれぞれの水回りに行けるゆとりのある「水回りリッチ1K」が人気でした。コンパクトな部屋でも、収納スペースを確保しつつ、部屋数も増やした間取りは効果的です。

カップル向けは王道の全洋室タイプが人気ですが、和室や土間のある部屋も一定の需要はあります。

特に土間は、賃貸住宅では珍しいので差別化にもつながります。新築やリノベーションの際には、人気のある間取りの割合を高めるなどで工夫をしてみてください。

シングル・カップル向けで人気の間取り

出典:リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」(2022年4月)

【カップル向け56㎡】全洋室がNo.1。和室も根強い人気

LDKの横に洋室を配置したタイプが一番人気。代わりに和室を配置したタイプも根強く人気です。多用途な土間を玄関などにとり入れた間取りも一定数の支持があります。

出典:リクルート「賃貸居住者の生活実態と設備に対する切望度に関する調査」(2022年4月)

【シングル向け26㎡】収納力・水周りの充実がポイント

ウォークインクロゼット付きや、水まわりスペースが充実している間取りが人気。バスタブなしのシャワールーム付きにして、その分洋室を広くしたプランも需要があります。

また近年、ペットのニーズが高まっており、賃貸ですでにペットを飼っている人の割合は約16%に。飼っていない人も約半数が「ペットを飼いたい」と考えています。物件を「ペット可」にしてみるのも良いでしょう。

匂いや床の傷を気にする人が多いですが、欲しい設備で意外に空気洗浄機付きエアコンが人気なので、原状回復の際には傷や汚れを防ぐ床材やクロスに張り替えるほか、エアコンの新調もおすすめです。

省エネ住宅への関心が高まる。物件の問い合わせも増加

政府が省エネ化を進めている背景もあり、約7割の入居者が、住宅の断熱性や気密性を気にしていることがわかりました。

2000年頃に住宅は「量」から「質」へ転換期を迎え、高い性能を持つ住宅が建築されるようになりました。そのため、2001年以降に建てられた、性能の高い住宅で生まれ育った10〜20代は、今住んでいる賃貸住宅の断熱性に、約半数が不満を持っているという結果が出ています。この層が今後の住み替え層のメインになってくることから、オーナーとしては見過ごせません。

他にも、SUUMOの賃貸掲載物件のうち、特徴などに「ZEH」「省エネ」の記載がある物件は、ない物件より1.8倍問い合わせ数が多いことがわかりました。全体としても、いかに省エネ性能への関心が高いかがうかがえます。

既存住宅でできる省エネアップ策としては、「内窓設置」がおすすめです。入居者の内窓設置意向は強く、首都圏では80％を超えているほど。住宅の熱損失の多くは開口部からなので、一番大きなリビングの窓を変えるだけでも効果があります。政府などの補助金も手厚いので、この機会に検討してみてください。

新しい生活様式や省エネ推進の流れの中で、入居者の求めるものは変わってきています。お持ちの物件にできるだけ取り入れて、付加価値をつけ、競争力のある物件づくりをしていきましょう。

文／本多 智裕

本記事は、2023年10月21日開催の「秋の賃貸経営＋相続対策 大家さんフェスタ」での講演を再編集したものです

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