仲介管理会社とのコミュニケーション

入居者募集のテクニックとしてまず大切なのは、仲介管理会社とのコミュニケーションです。大家さんと仲介管理会社とのコミュニケーションなんて、直接入居者募集には関係ないのでは？と思うかもしれません。

しかし、入居希望者と直に接するのは基本的に仲介管理会社の営業スタッフです。その営業スタッフがあなたのことやあなたの賃貸物件のことを認知してくれていれば、普段から物件のことを気にかけてもらえ、入居希望者に紹介してもらう可能性も高くなります。

客付けメインの不動産会社の場合、20代から30代前半までの若いスタッフが多く、勤続年数も短い傾向があります。こまめに顔を見せたり、手土産をもっていったりして、コミュニケーションをとるようにしましょう。とはいえ、平日の夕方や週末は入居希望者の来店や案内が多く、営業スタッフは忙しいタイミングです。不動産会社のスケジュールも考えてコンタクトを取るようにしてくださいね。

普段のコミュニケーション以外にも、大家さんはこんな場面でコンタクトを取っています。

内見時に立ち会う

遠方オーナーには難しいですが、内見時には営業スタッフと一緒に立ち会うというのも、入居者募集テクニックの一つです。物件図面には載っていない情報をその場で提供できますし、家賃設定など何か交渉事があったときも、素早くリアクションすることができます。

注意点は、あまり出過ぎたセールストークは控えるということです。営業スタッフをサポートするような気持ちで立ち合いましょう。入居希望者のリアルな反応を見ることができるので、今後の空室対策への改善策も見つかるかもしれません。

素早く連絡が取れる状態にする

賃貸経営をしていると、入居希望者からの質問や交渉事があるのも日常茶飯事です。そんなときに、大家さんと素早く連絡が取れない物件は、成約のチャンスを逃してしまいます。電話、メール、LINEなど、今では連絡を取れる手段が色々あるので、素早く反応できる連絡手段を確保しておきましょう。

営業スタッフにある程度の権限を与える

入居希望者との条件交渉の際に、予め「この範囲までなら条件を緩和していい」というオーナーの意向を、営業スタッフに伝えておくというテクニックもあります。例えば家賃の値下げや礼金カットなどですね。

ここでも、営業スタッフと日ごろの信頼関係を築いておくことが大切です。「言ったもん勝ち」でただただ安易に家賃交渉ができるオーナーだと思われてしまっては元も子もありません。お互いを仕事のパートナーとして信頼できる関係を築き、しっかりコミュニケーションを取りながら満室経営を目指していきましょう。

時代に合わせたインターネットの活用

入居者募集のテクニックとして、大家さん自らがインターネットを使って物件をアピールするという方法もあります。簡単なHPなら専門的な知識がなくても、無料でHP作成できるサイトもありますし、有料で独自ドメインとレンタルサーバーを使ったとしても、年間費用は1万円程度で済みます。

賃貸管理会社は膨大な量の物件を扱っているので、どうしても物件の情報更新が遅くなったり、時には設備アイコンが間違って選択されている、なんてことも起きてきます。

そんなときに、大家さん自身が物件をアピールできるHPを作っておけば、そこから正しい最新状況を引っ張ってこられますし、写真のストックを共有すれば、管理会社の募集図面に活かしてもらうこともできます。

自分でHPを作るのが難しい場合は、ウェブサービスを活用してみましょう。オーナー自身が直接物件をPRできる「ウチコミ」のような賃貸情報サイトなら、5分程度で物件登録をすることができますし、ネットを駆使する若者世代にも直接情報を届けることができますよ。

地味だけど重要！居室や共用部の清掃

地味な作業ですが、物件の清掃は入居者募集のテクニックとして重要なポイントです。空室期間が長期にわたっている部屋はもちろん、原状回復工事から1週間たった程度でも、徐々に部屋にはほこりが溜まってきます。

せっかく内見が決まっても、「なんかほこりっぽい」「何かが臭う」というちょっとした印象の悪さで、成約を逃してしまうケースは珍しくありません。特別大掛かりな掃除をしなくても、たとえば排水トラップの水がなくならないよう、定期的に水を流しに行くだけでも違ってきます。下水の臭いが上がってきてしまうのを防ぐことができるので、内見時の第一印象を損なわずに済みますよ。ぜひ実践してみてください。

居室以外では、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分をきれいにしておくことも大切です。入居希望者は内見時に共用部分をよく見ています。部屋はきれいだけど、エントランスが汚いからちょっと…ということにならないように、こまめに物件を掃除しておきましょう。

掃除をしたときには、賃貸管理会社に「掃除してきたよ」と声をかけるのもいいと思います。物件のアピールになりますし、大家さんが募集に前向きな物件は、やはり営業担当も積極的に入居希望者に紹介をかけてくれますよ。

物件をグレードアップする設備投資

入居者募集テクニックのうち、設備投資は多くの大家さんにも関心が高い項目です。

設備投資というと大掛かりに聞こえるかもしれませんが、例えば照明をLEDにしたり、デッドスペースにちょっとした収納棚を取り付けたりと、居室単位で簡単にできる設備のグレードアップでも、入居者募集には効果的ですよ。全身ミラーや室内物干し、コートハンガーなど、「自分で用意するのは手間だけど、あったら嬉しい！」というようなプラスアルファの設備ですね。

このようなちょっとした物件設備は、数千円～数万円と低コストで取り入れられるものも多く、ライバル物件との差別化にもなるのでおすすめです。

設備を新しく取り入れた時は、賃貸管理会社から入居希望者にも忘れずにアピールしてもらうようにしましょう。入居者に喜ばれるちょっとした設備アイテムは、こちらの記事でご紹介しています。

自分流にアレンジして入居者募集！

入居者募集テクニックは、なにもベテラン大家さんだけが使える難しいテクニックというわけではありません。やろうと思えば誰でもできるものがたくさんあります。

人と話すのが苦手だから、内見時にまで立ち会うのはちょっと…という場合でも、例えば居室のアピールポイントにポップを付けて目立たせてみたり、内見した人が持ち帰れるような物件のPRペーパーを置いてみたりと、代わりにできることもあるはずです。

男性と女性でも内見時に注視しているポイントは違ってきますので、色々な人の意見を聞いてみるのもいいと思います。

大家としてできることと、入居者や営業スタッフに求められていることのバランスを考えて、うまく入居者募集を仕掛けてみてください。