「不動産М＆Ａ」とは何ですか？

住江　不動産М＆Ａとは、広義には事業内容を問わず不動産を所有する会社のМ＆Ａ（合併・買収）を指しますが、ここでは特に、不動産を所有して不動産賃貸業のみを行う会社のМ＆Ａについてお話しします。本誌読者にも資産管理会社を設立して賃貸経営をしている方は多いと思いますが、そういった会社と考えてください。

そのオーナーである方が何らかの事情で会社所有の不動産を処分したいと考えたとき、通常は不動産現物を売却することが多数です。一方、不動産М＆Ａでは、会社の株式（経営権）を売却する形で、不動産ごと譲渡することが可能となります。

「不動産М＆Ａ」のメリットは？

住江　メリットは主に二つあります。第一に、税負担の軽減により現物売却よりも手残り金額が大きくなりやすい点が挙げられます。

会社所有不動産を現物売却し、後に会社を清算する流れを考えてみます。まず、売却した不動産の譲渡益に対して約35％の法人税等が課されます。次に、その他資産の換金・債務の弁済等をした後、会社に残余財産があればみなし配当として株主に分配され、所得税等が課されます。配当所得は総合課税（他の対象所得と合算して課税される）で累進税率（最高税率55％、住民税含）が適用されます
ので、配当金額や他の所得との関係で負担が大きくなりがちです。

一方、不動産М＆Ａの場合、株式の譲渡益に対して株主に所得税等が課されます。これは他の所得と合算しない申告分離課税であり、税率は約20％ですので、税負担は軽くなりやすいといえます。

第二に、買主の幅が広がる点が挙げられます。不動産現物の売却は多くの場合、不動産仲介会社に依頼して購入希望者を募集します。主な買い手は投資家になりますが、その中には現物不動産を取得したい層とは別に、株式を取得したい層も存在します。売主からすれば現物売却もМ＆Ａも目的は「不動産の譲渡」ですので、現物売却に加えてМ＆Ａも選択肢に入れることで、より広い範囲で買主を探索できることになります。

なお、不動産М＆Ａで所有権が移転するのはあくまで株式ですので、買主に不動産取得税や登録免許税はかかりません。また、要件を満たせば、株式の取得価額の一部を損金算入できる税制特例が使える等、買主側にもメリットがあります。国はМ＆Ａを推進する立場にあり、その点でも買主探索の可能性を秘めているといえます。

不動産М＆Ａを行いたい場合、どうすればよいでしょうか？

住江　М＆Ａの橋渡しをする仲介会社またはアドバイザリー会社に依頼するのが一般的です。それらの中でも取引対象企業の業種や事業分野ごとに専門化が進んでおり、不動産М＆Ａはやはり不動産に強い仲介会社・アドバイザリー会社に依頼すべきと考えます。

М＆Ａでは経営を引き継ぐにあたり、買主が財務・税務・労務等あらゆる面で対象企業の詳細な調査（デューデリジェンス）を行う必要がありますが、一般企業に比べると、不動産のみを保有するような資産管理会社は構成要素がシンプルです。事業は賃貸業のみ、資産はほぼ不動産、従業員も多くは同族といった形です。その一方で、不動産が核となった会社だからこそ、適正な株価の算定、つま
り値付けには不動産評価が非常に重要となります。

貴事務所に依頼することもできますか？

住江　当事務所では多数の不動産時価評価・財産評価の実績を生かし、不動産М＆Ａに限定して仲介・アドバイスを承っています。

不動産М＆Ａも不動産評価の適正さを追求する点では当事務所が取り組んできた業務と同じです。また、一般的なМ＆Ａ仲介会社等が通常行わないような不動産の詳細な調査・資料提供により、買主が的確な判断材料を得られることも、迅速かつ円満なМ＆Ａ成立の上で強みとなると考えています。

不動産譲渡の一手段としてのМ＆Ａですので、当事務所では、ご希望の方には現物売買とМ＆Ａの両面から売却活動を進め、成立時の手数料はいずれも同じとしています。興味を持たれた方は一度ご相談ください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2024年7月24日時点の情報です。

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