遠方に暮らす両親から物件を相続

今回は相続税申告の事例を紹介します。ご両親の一次相続・二次相続の相続税申告を承った流れで不動産売却のサポートを行ったケースです。

依頼者であるＭさんは関東にお住まいです。ご両親は大阪府にお住まいで、Ｍさんは一人息子。

２年前にお父様が亡くなり、Ｍさんは相続手続きを実家に近い司法書士事務所に相談。その先生の紹介で当事務所に相続税申告をご依頼いただきました。

遺産分割、名義変更、相続税申告と、相続手続きは問題なく進みました。

心配事といえば、一人暮らしになるお母様の生活と、実家の管理のことです。Ｍさんはお母様を自分の住まいに呼び寄せることを検討し、私たちも相談を受けていましたが、住み慣れた環境を重視して踏み切れずにいるうちにお母様が体調を崩され入院。一次相続からおよそ１年後に２度目の相続となりました。

二次相続では、実家の土地・建物を含め、財産はすべてＭさんが相続しました。空き家となった実家は遠方からでは管理が難しく、今後の使用予定もありませんでしたので、Ｍさんは売却処分を検討していました。

相続により生じた空き家やその敷地を売却するにあたっては、一定の要件のもとに、売却益（譲渡所得）から3000万円を控除して所得税を計算できる特例があります。

今回はその特例の適用を念頭に、司法書士の先生とともに一連の売却活動をサポートさせていただくことになりました。

売却や特例適用の準備を万全に

空き家の譲渡特例の要件によると、家屋が一定の耐震基準を満たしていない場合、耐震改修を行うか、もしくは取り壊して更地にする必要があります。

今回の不動産も耐震基準を満たさないもので、築年数も古いことから、取壊し後の売却が現実的でした。

そこで、信頼できる解体業者さんとの引き合わせを行いました。さらに、土地の売却では境界や地積を確定しておくことが価値を高めることになるため、境界確定測量も実施しました。

空き家の譲渡特例を適用するには、相続開始直前（※要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなどしていた場合はその入所の直前）に故人がその家に住んでいて、相続開始後は空き家であったこと（事業や貸付、居住のために使われていなかったこと）などを確認する「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を自治体から受ける必要があります。

申請書類を揃え、納得の金額で売買契約を実現！

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けるためには、電気や水道の使用中止日が確認できる書類や、家屋を取り壊した場合は取壊し後の敷地の写真等も必要になります。

いざ申請するときにはもう書類や写真が揃えられないということのないように、相続手続きの初めから方針を立てて対応していくのが確実です。

売却活動を進めた結果、納得のいく価格で売却先が決まり、相続から約７か月後の売買契約となりました。

来年には、特例の適用申請も含めて所得税の確定申告を行う必要があるため、Ｍさんとのお付き合いは継続します。Ｍさんには、実家から離れた場所に住んでいてもスムーズに手続きを進められて助かったと感謝の声をいただくことができました。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る［譲渡所得の特別控除］の特例について

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

①相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

②平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売ること

亡くなった方が生前に住んでいた家屋およびその敷地

①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

②区分所有建物（マンション等）でないこと

③相続開始直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

④売却代金が1億円以下であること

特例も使用して、税負担を抑えた相続を

実家が空き家になった、納税資金が不足している等、相続では不動産を売却する場面が少なくありません。

フジ総合グループでは、相続に伴う不動産売却や有効活用を、税務上の特例の適用判断・税務処理も含めワンストップで行います。

不動産相続の心配事がありましたらぜひお声がけください。

この記事の解説者と＜フジ総合グループ＞フジ相続税理士／株式会社フジ総合鑑定とは？

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。29年間で7,700件以上の相続関連業務実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングも行う。初回相談無料。

不動産鑑定士　住江 悠

株式会社フジ総合鑑定大阪事務所所長。

税理士　糟谷 和彦

フジ相続税理士法人社員税理士。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2022年10月6日時点の情報です。

納税後でもできる節税対策を漫画でご紹介。「10人に7人が納め過ぎ」という相続税の実態とは？