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突撃取材!原状回復工事って何?安くなる?疑問をすべてぶつけてきた

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突撃取材!原状回復工事って何?安くなる?疑問をすべてぶつけてきた1

オーナーズ・スタイルの新米ライター澤田が、オーナーズ・スタイル主催の「賃貸経営+相続対策フェスタ IN新宿」で大家業に関わる様々な会社にインタビューするこの企画。第二回は清掃・原状回復を行うアークビルサービスさんのブースでお話を伺いました。

突撃取材!原状回復工事って何?安くなる?疑問をすべてぶつけてきた2

株式会社アークビルサービス

未来・環境推進部 部長

松崎さん(以降A)


突撃取材!原状回復工事って何?安くなる?疑問をすべてぶつけてきた2

これから大家さんになりたいと思っているライター

澤田 おさむ(以降S)


賃貸住宅の原状回復工事はどんなことをやってくれているのか

突撃取材!原状回復工事って何?安くなる?疑問をすべてぶつけてきた2

原状回復では部屋のクリーニングやクロス張替えなどを行う

S:入居者が入る前後にする原状回復ってどこまでやってくれるんでしょうか?

A:うちの場合は、ドアを開けたところからベランダまで全てです。お部屋全体を綺麗にして、水回りの蛇口のパッキンとか、配管からの水漏れとかをチェック。あとは、床の欠損とかクロス張替えとか。それを全て含めて原状回復と呼んでいます。会社さんによって細かい部分は違うかと思いますが、大きくは変わらないはずです。

S:パッキンや水漏れなど、細かいチェックもしてくれるんですか。じゃあ、丸投げでお願いしてしまっていいということですね。

A:どこまでやってくれるかは、依頼する会社の人に確認してみてもらえれば。うちの場合は、一社ですべてできるので楽だと言われます。

S:細かい部分は会社によるので要確認と。基本的には悪くなってるところは直すんですね。

A:もちろん、壁紙のクリーニングだけでいいからと言われることもあります。お付き合いのある業者さんがいるオーナーさんもいますので。ただ、全てまとめてやってくれる方が楽だからといって依頼されることは増えてますね。

一般的な原状回復工事の内容
・水垢除去や床のワックスがけなどを含むハウスクリーニング
・床、壁、天井のクロスやタイル、フローリングの張替え

クロス張替えよりもコストを下げられるクロス洗浄

S:クロスの損傷や床の傷って、敷金で賄えるものなんでしょうか?

A:基本的に敷金でまかなえるようにと思ってやっています。ただ、最近は賃貸のときの契約が、敷金礼金0円のものがありますからね。入居者さんの故意や過失がなければ、基本はオーナーさん負担になります。

S:敷金礼金0円だと、大家さんの負担も大きいですね。

A:退去立会いもしてるんですが、入居者さんの故意や過失でつけてしまった傷を見つけた場合は、入居者さんに請求する形になります。

S:退去立会いしてくれる会社もあるということですね。その場で原状回復の概算費用がわかりそうで安心かも。

A:それと、出来るだけ敷金の範囲内で済ませられるようにということで、クロス張替えの代わりに出てきている手法がクロス洗浄です。

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S:クロスを張り替えるのではなく洗うんですね。どんなメリットがあるんですか?

A:クロス張替えに比べてコストが半分にできます。

S:ワンルームだとどれくらいの時間でできますか?

A:3〜4時間ですね。

S:スピードって大事ですよね。綺麗になってないと内覧にも来てもらいにくいし。

A:クロス洗浄のついでに壁紙の破れなど、小さな補修は少しであれば無料でやっています。たくさんあれば料金はいただきますが。他にも、クロスは紙なので縮んで剥がれることもあるんですが、それものりでくっつけます。

S:一般的に、洗浄のついでであればクロスの補修は無料なんですか?

A:一般的には補修はお金を取っているケースが多いと思います。数千円程度ですかね。

S:どこまでの費用が基本料金に入っているのかを確認するのも大切ということですね。費用の見積もりはどのようにされてるんですか?

A:現地調査をして見積もりを出すようにしています。部屋の広さで概算は出せますが、物件の現状で変わることもあるので。

原状回復は安くなる? 費用について気になること全部聞いてみた

突撃取材!原状回復工事って何?安くなる?疑問をすべてぶつけてきた2

クロス洗浄なら原状回復の相場は1K6万円程度!クロス洗浄ですべて対応できる?

S:原状回復の費用って相場はどのくらいなんですか?

A:クロス洗浄で費用を抑えると、1Kで6万円いかないくらいですべて綺麗になりますね。大家さんが昔からお付き合いされてる業者さんは、1人や2人でやってるところがあるんですが、そういうところはもっと安いです。なので、そういうお知り合いがいる大家さんからは、クロス洗浄だけ依頼がくるというケースが多いです。

S:洗浄に比べて張替えは倍の金額ですもんね。クロスってどれくらいの頻度で交換するんでしょうか?何年くらい住んでたら交換するという基準はありますか?

A:一般的には、入居者さんが2年住んでいると張り替えてしまうケースが多いです。生活習慣などでクロスに臭いがついてしまうので。

S:見た目だけじゃなく、臭いの問題もあるんですね。

A:クロス洗浄でも生活習慣の臭いなら除去できます。

S:香水とかの臭いも取れるんですか?

A:香水は洗浄では取れないんです。

S:え!ダメなんですか?

A:人工的に作った臭いは無理なんです。お香と香水はクロス張替えしないとダメですね。食事の臭いや体臭など、生活していて自然とつく臭いを除去するために、クロス張替えやクロス洗浄を行います。

S:人の家に行くと、臭いが違う!となるやつですね。

A:内覧のときに臭いがあると、フレッシュな空間じゃない感じがしますからね。内覧に来た方に嫌がられます。

原状回復を安く済ませる方法も

S:原状回復って、必須なのにお金がそこそこかかるじゃないですか。安く済ませる方法ってありますか?大家さん自身ができることとか。

A:オーナーさんでできるとするとハウスクリーニングですね。実際、掃除は自分でやりますと言われるオーナーさんもいらっしゃいます。

S:ハウスクリーニングってどんなことをすればいいんでしょうか?

A:トイレ、お風呂、キッチンなどの水回りの清掃。あと、床の清掃、ワックスがけまで。そこまでやれば費用はかなり……。2万円くらいは浮くんじゃないですかね。

S:2万円くらいは安くできるんですね!ということは、原状回復をお願いするとワックスがけもしていただいてるんですか?

A:今はワックスがけが必要ないフローリングというのも出てきています。新しいマンションなどは、ほぼノーワックスで大丈夫になってきてます。なので、一概にワックスをかけるというわけではないんですが。美観と傷の予防のためにワックスをかけます。だいたい傷つくんですけど……。

S:ワックスをかけていれば、傷がついてもワックス部分で防げるって感じですか?

A:そうですね。下地部分まで傷がつかなければ、ワックスを剥がすだけで綺麗になるので。

退去が立て込む繁忙期でも原状回復をスムーズに行える2つのポイント

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S:新年度に変わる前の2月とか3月とか、混雑する時期がありますよね?効率よくお願いする方法などはありますか?

A:やり方が上手なオーナーさんは、忙しいシーズンの2ヵ月前くらいに退去される情報を把握されています。まだ住んでるから詳細はわからないけど、お願いするのでとにかく予定だけ確保して欲しい、という連絡をいただきます。

S:依頼が多くなる前から予定を抑えることがポイントですね。

A:1ヵ月後の工事も予定としては入っていますが、そんなにパンパンじゃないので。この1週間くらいで退去するらしいんだよね、という情報でも対応はしています。3月も10部屋近く退去が出たオーナーさんがいらっしゃったんですが、全て問題なく対応できました。クロス洗浄だけの話だと、9部隊いるので。繁忙期でもかなり柔軟に対応できます。

S:他の業者さんはどうなんでしょう?対策とか準備してるんでしょうか?

A:難しい部分があって、部隊がいないんですよね。清掃業って人気の業種じゃないので、人数集めをするのが大変なところがあるんです。ハウスクリーニングだと、1人2人でやって半日。1日2件しかできない。しかも、これはワンルームの場合です。2LDKになると、2人だと1日でできるかどうか。3、4人は欲しいところです。

S:ということは、業者さんの規模感によって変わってくると。

A:かなり変わってきます。小さな会社では、金額が安くなっても待たされることがありますね。忙しい時期にもすぐに対応できるのは大きい会社です。

S:人数が会社選びの一つのポイントなんですね。人件費を削れば安くなるけど、対応スピードは変わってくると。

A:安定的に人を確保しておくのはお金がかかりますからね。

S:事前に退去の予定を把握すること、従業員がたくさんいて効率よくできる会社を選ぶことが、繁忙期にもスムーズに原状回復を依頼するポイントですね。

1棟所有の大家さんは定期的なメンテナンスも必要

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S:賃貸物件の普段のメンテナンスって、何かやるべきことはあるんでしょうか?どんな清掃やメンテナンスが必要なのかよくわかってないんですが。

A:定期清掃や日常清掃が建物のメンテナンスとして必要ですね。

S:具体的な頻度や内容を教えてもらってもいいですか?

A:定期清掃の場合、オーナーさんによって頻度は違うんですが、半年に一回、共用部分をポリッシャーで清掃することが多いです。毎月の依頼をされるオーナーさんもいらっしゃいます。頻度はオーナーさんや規模によっても違います。

S:床を綺麗に保つことが大事ってことなんですかね。

A:他には、日常清掃と呼ばれる、ゴミ捨てや周辺の清掃なんかもあります。

S:結構やることありますね。

A:ただ、これは一棟持ってる方の場合ですね。マンションやアパート1棟を所有しているオーナーさんが行うメンテナンスです。区分所有のオーナーさんは必要ありません。

定期清掃とは
・エントランスや廊下、階段、エレベーター内などの共用部分を高圧洗浄機やポリッシャーを使用して掃除をするのが一般的

日常清掃とは
・集合ポストや廊下、階段、敷地周辺などの共用部分の拭き掃除や掃き掃除、ゴミの整理などを行うのが一般的

本日のまとめ

原状回復は細かなところまでチェックをして、お部屋のメンテナンスにもなっているのかなという印象でした。原状回復を2万円も安くする方法を教えていただけたのはびっくりですね!一度は自分でできることをやってみて、この作業を体感するのも面白いのではないでしょうか。

繁忙期に原状回復が間に合わない、うまく予定が合わないという大家さんは、退去の予定や会社の見直しなど、今回お聞きしたポイントをうまく活用していただけると嬉しいです!

スムスム君 スムスム君

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