先輩大家さんの声から学ぶ! 契約前のチェックポイント

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公開日:2018年9月2日
更新日:2020年1月22日

2.大事なところは最後までしっかりと プラン内容編

よくある不満

外観の雰囲気や色がイメージと違う。設備も古い気がする。

このような不満はオーナー自身がプラン内容をノーチェックだったからです。自分が住まないからとプロに任せ、いくら家賃が入るかしか興味を持たず、空室が長引いてから「こんな間取り、設備じゃ入らない」と言っても遅いのです。ターゲットのニーズくらいはオーナー自身も勉強して、プラン作りに参加するべきです。最近、気になるのは外構がおろそかになっているケースが多いこと。賃貸住宅は第一印象が大切。外構デザインにも力を入れるべきでしょう。

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よくある不満

着工してから要望を出した、変更点や追加点が反映されていませんでした。

これを防ぐには、どんな小さな打ち合わせでも、きちんとファックスやメールなど書面にして議事録を残すことです。また、竣工後のチェックも大切。当初の図面・見積り通りか、途中の変更・追加が反映されているかを確認、書面と違うなら修正を要求し、直すまで引き渡しを受けてはいけません。プロの住宅診断士に依頼するのもよいでしょう。

実は、こうしたトラブルは最初に“できる営業マン”に依頼するかどうかがカギを握るともいえます。「良い営業マンには、良い設計者、良い現場監督、良い下請け職が付く」というセオリーがあるからです。担当営業マンに、施工実績などを聞いてみるのもよいでしょう

3.お金の計画は綿密に 事業収支計画編

よくある不満

試算で出されていた賃料が、実際には確保できず、未だに空室が。回収できるか心配。

現在、賃貸経営の事業収支計算ソフトはいくつもあり、簡単に試算できるようになっています。細かい項目は建築会社が自由に設定できるため、甘い計画になっていることも。市場調査に基づいた、現実的な試算かどうかを契約前にチェックしましょう。そのためにはオーナー自身も、地域の間取りタイプ別の家賃相場や空室状況を把握しておく必要があります。

 

よくある不満

メンテナンス費用や修繕費が思ったよりも高かった。

保守点検などのメンテナンス費用は、管理委託費に含めて5%〜10%程度として計算しますが、建物の設備仕様によって通常よりコストがかかることも。建築プランに応じた適切な費用が計上されているか確認しましょう。修繕費が事業収支計画に入っていない場合は、入退去時の原状回復リフォーム費、将来の大規模修繕も含めた長期修繕計画を立て、適切な費用を見積もっておきましょう。

事業収支計画書のチェックポイント

(1) 収入は適切か

□家賃設定が相場に合っているか

□家賃下落を織り込んでいるか

□敷礼・更新料を当てにしていないか

□空室リスクをみているか

(2) 支出は適切か

□管理委託費は妥当か

□修繕費・メンテナンス費用は適切か

□将来の大規模修繕などの備えはあるか

(3) ローンの選択は適切か

□変動金利の上昇リスクはみているか

□返済期間は適切か

□団信の有無

(4) 減価償却は適切か

□工事費全体の7割=建物、3割=設備が原則

(5) キャッシュフローは正常か

□リスクを考慮し、適正な収入・管理費・修繕費を算入した上で、現金収支が悪化し、赤字になる恐れはないか

※この記事内のデータ、数値などに関しては2017年6月5日時点の情報です。

撮影/青木茂也 イラスト/高村あゆみ

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