具体的な方法・手順をやさしく解説!不動産オーナーの法人化

  • 相続、節税、保険

法人化を検討していても「効果はあるの?」「面倒そうだ」と、なかなか実行できない人も多い。会社設立の具体的な流れや設立する上でのポイントを税理士の浅野さんに伺った。

辻・本郷税理士法人 東京丸の内相続センター長 税理士 浅野 恵理さん

個人・法人の相続・事業承継のスペシャリスト。企業オーナーや地主からの相談案件を主に担当。セミナー講演多数。


会社設立のメリットは年々増加

「昨今の税制改正で高額所得者への増税が厳しくなり、個人で節税できる方法は限られてきました。個人で不動産を持って所得が一人に集中すると、税負担は大きいまま。法人に移せば色々な対策が打てます」と浅野さんは指摘する。

賃貸経営を個人事業主から法人に変える最大のメリットは、所得税の節税効果だ。

ポイントは1)個人と法人の税率の差、2)所得分散効果、3)経費計上の柔軟性、の3点。法人税の実効税率はすでに30%を切っているので、個人所得税の累進税率が30%を超える場合(課税所得で900万円超)は、法人が有利になる可能性が高い。

また、個人オーナー一人に所得を集中させるより、法人にして家族に役員報酬を払って所得を分散化することで適用される累進税率が下がり、所得税は軽減する。さらに、経費計上が認められる法人専用の保険を活用して、節税をしながら、大規模修繕費や退職金を積み立てられるなど、多様な対策が打てる。また事業承継対策としても有効だ。

「最近では、認知症への対策として法人化する方も増えています。認知症になると契約行為などの意思決定ができなくなるからです」

会社設立の方法

会社のタイプ選びは、相続対策とセットで考える

法人設立にあたり最初に知っておきたいのは会社の種類だ。代表的なものとして「株式会社」と「合同会社(持分会社の一種)」がある。

「設立費用は、合同会社のほうが株式会社よりも15万円程度安くなりますが、配当や報酬の決定方法など運営面や、相続時の出資者の扱いなどに違いがあるため、注意が必要です。また一般社団法人も注目されていましたが、2018年度の税制改正で、過度な節税行為に縛りがかけられました。それぞれの中身をよく理解した上で選んでください」

また、会社の事業内容による分類としては3種類に分かれる。所得分散効果は「不動産所有法人→サブリース法人→不動産管理法人」の順番で低くなる。

「ただ、家賃収入やキャッシュフローの状況、オーナーの年齢や資産の引き継ぎ方などによって、どれが向いているかの判断は分かれます。オーナー個人の相続税に重点を置くなら、資産を法人に移転しない管理法人が向いているケースもあるからです」

定款に3種類すべての業務をできるように定めておけば、設立後の組織替えは難しくない。サブリース法人から始め、タイミングを見て不動産所有法人に転換することも可能だ。柔軟に考えよう。

法人のタイプは3種類 目的に合わせて適切に選ぼう

不動産所有法人

賃貸住宅の所有権をオーナーから法人に移し、賃料収入をすべて法人が取得。オーナーや家族に報酬を払うことによる所得分散効果が一番大きい。

サブリース法人

賃貸住宅の所有権をオーナーに残し、法人が一括借り上げ。法人は15 ~ 20%程度の報酬を得るケースもある。

不動産管理法人

賃貸管理業務を法人で行う。法人は5 ~ 10%程度の管理手数料を得る。業務内容と報酬の妥当性に注意。

手続き代行で手間いらず2~3週間で会社設立

会社の設立手続きは、下記のように多岐にわたるが、実際には司法書士などの専門家が代行してくれるので、オーナーは必要事項の判断をする程度で、あまり手間はかからない。通常で2~3週間、長くても1カ月程度で設立できる。

「実際の設立手続きよりも、前段階の準備に時間がかかります。あらかじめ相続対策を含めて検討し、誰が株を持ち、誰を役員にするのかなど、会社の基本情報を決める必要があるからです。家族でよく話し合った上で進めてください」

設立コストは株式会社の場合、定款認証の手数料5万円(合同会社は不要)、定款認証用の印紙代4万円(電子定款は不要)、登録免許税15万円~(合同会社は6万円~)、登記手数料が数千円など、合計25万円程度(合同会社は10万円程度)。他に手続きを代行する司法書士への報酬が5~10万円がかかり、資本金も必要だ。

なお、譲渡価格(簿価)を上回るローンが残る不動産を法人に移転する場合、自己資金で差額精算を行うこともあるのでご注意を。

新会社設立から法人営業開始までの流れ

  • 新会社設立の手続き (株式会社の場合)

    ❶会社の基本情報を決める (商号、本店所在地、事業目的、資本金、発起人/出資者、役員、事業年度、公告方法、決算日、株式譲渡制限など)  ❷社印、実印、銀行印の3 点セットを作る  ❸定款の作成と認証(公証役場)  ❹代表発起人の口座に資本金を振り込み  ❺登記書類作成、申請(法務局)

  • 各種契約の名義変更・届出

    ❶新会社名義の銀行口座を開設  ❷国税について税務署に届出  ❸地方税について地方自治体に届出  ❹社会保険について年金事務所に届出

  • 開業準備

    【❶ - A不動産所有法人の場合】 事業用資産の所有権を法人へ移転。通常は、譲渡税がかからないように建物のみを簿価で法人に売却する。オーナー所有の土地に地代を払う契約をし、「無償返還の届出書」を税務署へ提出  【❶ - B管理法人・サブリースの場合】 業務内容と管理報酬を決め、管理委託契約・サブリース契約を締結  ❷入居者への告知 自主管理の場合、入居者に対してオーナーが法人に代わり、家賃の振り込み口座を変更する旨の通知を個別に実施。管理会 社が収納代行をしている場合は管理会社との手続きのみ

  • 法人での事業開始

    法人設立後の実務は、特に個人事業主時代と変わらない。顧問税理士と連携して、常に収支業況をチェックしながら必要な 対策を実行

法人の運用

ランニングコストの大小より、運営次第で収支に大差

会社設立後には運営費用も変わる。顧問税理士への報酬は、個人の確定申告では年20~30万円程度だが、法人では決算書作成と申告で倍以上になるケースもある。資産の量や経営サポートなどのサービス内容によって違う。この他、法人住民税の均等割が最低でも年間7万円かかり、収支が赤字でも必要だ。社会保険(厚生年金・健康保険)への加入も義務となる。

負担が大きくなると思うかもしれないが、これらのランニングコストと節税効果を併せて、総合的な手取り額が増えるかどうかを試算した上で法人化の成否を判断するのが一般的だ。目先の金額に捉われないほうがいいだろう。

「資産移転時のローン金利や返済期間などの借り換え条件によって、手取り額は変わります。また、役員報酬の配分、生命保険の利用など、法人設立後の運営・活用次第で、収支に大きな差が出ます」

会社設立の注意

時期によって変化するメリット

会社設立のメリットがあるかどうかは、単に個人の所得規模だけでは決められない面がある。相続発生の見通し、所有している賃貸住宅の築年数、借入金の残高などは年々変化するため、時期によって効果が変わるからだ。

「数年前に試算して『効果がない』と思っていても、資産や収支・家族の状況が変わって、節税効果が高まっていることもあります。いつどういう形で法人化するか、タイミングの見極めが重要です」

法人を設立した後、効果が出なければ「休眠会社」にし、状況が変わってから再開させることも可能だ。

こうした様々なスキームを駆使してサポートしてくれる、税務コンサルタントと連携できるかどうか。それが、法人化が成功するか否かの分かれ目となる。

オーナー自身が法人化について検証するのは、なかなか難しい。信頼できる専門家に相談して総合的に判断しよう。新たな展望が開けるかもしれない。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年3月6日時点のものです。

取材・文/木村 元紀

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