久保原弁護士による法律相談Q&A。今回のテーマは、入居者、管理会社との間で、賃貸経営の多くの場面で想定される「賃貸管理で起こりうるトラブル」です。いざトラブルが発生しても困らないように、事前に知識を身に着けておきましょう。

Q1：入居者との契約更新手続を不動産会社にお願いしたら断られました。不動産会社の仕事では？

A1：不動産会社との契約を確認してください。管理契約を締結していないケースも散見されます。

「管理契約」と言っても、契約形態や業務内容は様々です。①契約管理（賃料徴収、契約更新手続、建物トラブル緊急対応窓口、敷金精算等）、②共有部等の清掃、③設備管理（各設備の点検等）を委託する内容が標準的と思われますが、現在の契約内容を確かめるためには、契約書の確認が第一です。

また、単に仲介をお願いした不動産会社が管理会社であると勘違いしている大家さんも少なからず見受けられます。次回の仲介を期待して、更新手続は費用を取らずに行ってくれることも確かにありますが、その場合はあくまで善意でやってくれるということになるでしょう。

なお、交渉内容によっては弁護士法違反のおそれがありますので、管理会社では対応できない業務もあります。

Q2：管理会社が使っている契約書の書式に不備があり、入居者に火災保険の締結を断られてしまいました。

A2：まずはミスをしてしまった管理会社から対応策を聞き、十分に協議しましょう。

管理会社の書式の不備で、オーナーの要望していた事項や特にこだわっていた条件（ペット飼育不可、女性専用物件等）が契約書から抜けていた場合、管理会社にクレームを言うことはできても、入居者に対してその条件を守るよう求めることは基本的にできません。

もっとも、契約締結の交渉段階で管理会社が口頭説明を十分に行っていた場合など、契約書に記載がなくても入居者に対応を求めることができる場合もあります。

また、本当に必要な条件であること、隣人関係を友好に保つために欠かせない内容であること等を、管理会社を通じてきちんと伝えられれば、不備のない契約書を改めて入居者と取り交わせる場合もありますので、管理会社と対応をよくご相談ください。

Q3：管理会社を替えたいのですが、高額な違約金を支払わなければ解約に応じないと言われました。

原則、解約可能ですが、違約金が生じる場合も。サブリースでは訴訟が必要なこともあります。

一般的な管理契約は原則いつでも解約を求めることができますが、特約で解約時に一定額の違約金を支払うよう定めている場合、これを支払う必要が生じます。大家さんは事業者なので、特約に消費者保護法は適用されず、原則違約金条項は有効となってしまいます。

違約金の額があまりに過大だったり、当初不適切な説明がなされたりした等、様々な要素を掘り起こして争う余地はありますが、実際の対応は専門家に相談して個別具体的に検討する必要があります。

なお、サブリース契約等、賃貸借契約の形式の場合、借地借家法により解約は認められないとして、解約自体に応じてくれない場合があり、こちらはさらに厄介なケースです。訴訟も見据えて弁護士に相談することをおすすめします。

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