建物の老朽化が進んでも、外壁や屋根・屋上などを補修しないオーナーが少なくない。そのまま放置すれば、賃貸経営に重大な悪影響を与えかねない。物件の資産価値を維持して安定経営を続けるための大規模修繕の基礎知識と実施する際のポイントを紹介しよう。

家賃水準や入居率の維持にもつながる大規模修繕

大規模修繕は、10年、20年という長期にわたって計画的に行う、主に建物外観の塗装・防水・補修工事のこと。雨漏りなどの不具合が発生した都度補修するのではなく、不具合が発生する前に予防的に修繕するのがポイント。

「必要性が理解できない」「実施しなくても入居率や家賃水準は変わらない」というオーナーも多いが、実は大きな誤り。

定期的に大規模修繕を実施しないと、競争力が低下し、入居率や家賃も下落して収益が悪化。修繕費が確保できず、さらに老朽化が進む、という悪循環に陥るおそれがある。これでは優良な資産として次の世代に残すこともできない。

また建物の劣化で雨漏りなどが発生すると、急な出費に慌てたり、修繕費の負担が高くなりがち。入居者の退去にもつながる。そうなる前の保全をおすすめしたい。

実際に大規模修繕を行ったオーナーは、高い入居率や家賃水準の維持につながったと実感している。管理会社側も、建物の長期的な性能維持ができ、入居者の満足度の向上、入居期間の安定化、優良な入居者の確保につながると受け止めている（図表1）。

長期修繕計画を立て費用とタイミングを把握

オーナーが大規模修繕をためらう大きな理由は「資金的な余裕がない」こと。そんな事態を防ぐために役立つのが「長期修繕計画」で、新築時の建築会社や管理会社、大規模修繕の工事会社やコンサルティング会社で提案してもらえる。

「いつ、どんな工事が必要で、いくらかかるのか」をあらかじめ把握しておこう。工事の内容と周期目安を図表2に、費用の一例を図表3に紹介する。コストのかかる足場の必要な工事は、まとめて行うのが一般的。特に10数年ごとの屋根や外壁改修の金額が膨らむ。

こうした費用とタイミングを踏まえ、毎月の家賃から積み立てておくことが大切だ。積立金額の目安はシングル1室1カ月5,000円前後（図表4）で、10室では年間60万円くらいになる。修繕費の積立は現状では経費にならないが、国土交通省では経費化できる仕組みを検討中。その動向にも注目したい。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年9月5日時点のものです。

取材・文／木村 元紀　イラスト／福々 ちえ