失敗なし!大規模修繕会社の選び方と見積もりのポイント

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大規模修繕工事を検討していても、「どこに頼んでいいか迷っている」「費用が適正なのか疑問」といった声が少なくない。そこで会社の選び方や見積もりチェック法について2人の専門家に伺った。

(株)さくら事務所 執行役員・コンサルタント 土屋輝之さん

賃貸オーナーに大規模修繕工事のアドバイス・コンサルティングを行う。セミナー講師なども務める。


(株)シーアイピー 代表取締役・一級建築士 須藤桂一さん

分譲マンション管理組合コンサルとして1999 年に(株)シーアイピー設立。テレビ番組出演などメディア実績も多数。


大規模修繕会社の選び方

適切な大規模修繕の第一歩は建物の劣化診断から

初めに大規模修繕の流れを押さえておこう(図1参照)。ポイントは、施工会社に当たる前に、建物の劣化診断を受けることだ。

「修繕計画通りに実施すべきか、余裕があるかを判断するには劣化診断が必要。建物の劣化状態は、潮風にさらされる湾岸エリアと内陸エリアなど、環境で異なります。専門の検査会社に依頼して、第三者の立場から調査してもらうことをおすすめします。費用はシングル10室ほどの規模なら、6~7万円くらいでしょう」(土屋さん)

劣化診断の依頼先は、「既存住宅状況調査技術者」などが在籍する設計事務所などが望ましい。この資格の所有者だけが中古住宅の既存住宅状況調査を行うことができるので、客観的な立場から劣化状況を診断してくれるだろう。

建物に合った発注方式は「一括」か「分離」か

施工会社の選定前に知っておきたいのが発注方式(図2参照)。

発注方式は2種類あり、賃貸マンションの大規模修繕で多いのが「責任施工方式」だ。設計施工を一括で発注し、新築時の建築会社などに頼むケースが多い。しかし、「コストは高めで、工事監理も甘くなることも。信頼できる会社を選びましょう」(須藤さん)

そうなると、身近な会社に依頼するのではなく、専門会社などオーナーが複数社をリストアップし、絞り込むことがカギとなる。

一方で、分譲マンションなどに多いのが「設計管理方式」だ。

「設計と施工を分離発注する『設計監理方式』は、設計担当が工事監理も行うので品質維持と工事費の低コスト化が両立可能。しかし、専門家への費用が発生するため、小規模マンションやアパートなど工事費が1,000万円以下の場合は、逆に高くなります」(須藤さん)

実績チェックのコツ入居者対応もカギを握る

では、どのように会社を選べばいいのか。図3に挙げたポイントから、主な項目を解説しよう。

◆建設業免許の有無

「税込500万円未満の小規模リフォーム工事には、特別な免許はいりません。しかし、大規模修繕は、建設業免許があったほうがいいでしょう。経営業務の管理責任者としての経験、専任技術者の設置などの許可要件をクリアする必要がありますから、一定の信頼性が担保できます」(土屋さん)

◆大規模修繕の実績

施工会社の信頼性は、単に社歴の長さで決まるわけではなく、大規模修繕の棟数や評判に左右される。

「なるべく物件の近くの施工事例を見学に行き、オーナーを紹介してもらい、感想を聞いてみることです。紹介を断るような施工会社は避けたほうがいい」(須藤さん)

◆入居者への配慮

大規模修繕は、入居者が生活している状態で工事を進める必要がある。多数の職人が出入りをする上に、騒音や振動などのクレーム対応を間違えると、退去を助長しかねない。施工会社が入居者対応に慣れているかどうかが重要だ。

中でもカギを握るのは、現場代理人、いわゆる現場監督の資質だという。施工現場での経験年数や人柄、入居者とのコミュニケーション力が問われるため、できれば面談して話を聞いてみよう。

◆アフターサービス

「アフターサービスの内容を確認しましょう。また、ちょっとした不具合でも小回りが利いた対応をしてくれるかが大事。すぐに対応するには、施工会社が物件の近くにあることもポイントです」(土屋さん)

「5~10人の会社なら、社長の一声で対応が変わる。社長の人柄は確かめたほうがいいでしょう」(須藤さん)

見積もりからアフターまでのチェックポイント

見積もり書の記載内容で施工会社の誠実さがわかる

大規模修繕工事を依頼したい会社を2~3社に絞ったら、相見積もりを行う。各社の見積もりを精確に比較するには、設計コンサルなどの専門家によるセカンドオピニオンを依頼するのも安心だ。

建築の素人では、施工方法や細かい仕様の違いまで分からないことも多い。しかし、見積もり書のフォーマットから、その会社の誠実さを類推することはできる。

たとえば「数量や単価が出ていない“一式表記”が多いところは基本的に危ない」と土屋さんは指摘。建物修繕の見積もりは、職人の数(人工)と施工日数、施工面積と材料の単価で決まってくる。

「これらの明細が書かれているところが良心的です」(土屋さん)

もう一つのポイントは材料の名前が詳細に記載されているか。屋上防水工事ひとつをとっても、多くの塗料がある。

「より信頼できるのは、材料のメーカーと型番まで出ていること。同じ名前の塗料でも、メーカーによって性能やグレードが違います。良心的な会社は、メーカー名と型番を書き、工事に入れば、その商品が現場に運びこまれた写真や納品書を記録して、完了報告書にまとめてくれます」(土屋さん)

見積もりを作成するにあたって、その会社が現場の事前調査を実施しているかどうかも重要だ。

「現場を見ずに、きちんとした見積もり金額を出すことはありえません。事前調査の状況を踏まえて施工方式と数量、材料グレードを決め、足場計画などを含めて見積もりを行うのが普通です」(土屋さん)

相見積もりの結果、金額が安いところがベストとは限らない。耐久性の低い材料を使っていたり、数量を少な目に見積もって安く見せ、後から「追加工事」として費用を上乗せするパターンもあるという。見積もり金額が安すぎたり、見積もり書を出すのが速すぎるところは注意すべきだ。

なお、着工後に足場を組んで古い塗料を剥がしたら、下地の補修部分が予想より増えるケースも珍しくない。1割程度の予備費は見ておいたほうがいいだろう。

きちんと契約書を取り交わし添付書類の内容をチェック

依頼先が決定したら、詳細な仕様の打ち合わせをして、予算を確定した上で工事を発注する。

「中小規模のリフォームでは『注文書/請書』という書面で済ますケースも多いのですが、大規模修繕工事では『工事請負契約書』を取り交わしたほうがいいでしょう」(土屋さん)

契約書には、工期と引き渡し日、請負代金、支払い回数・時期などが記載される。事前調査の概要、工事完成保証や瑕疵保険の有無、工事費内訳書・仕様書などの添付書類も併せて確認しよう。

「気を付けてほしいのは、メーカーの保証書の内容確認です。施工方法によっては長期保証が付く場合と付かない場合があるからです。施工会社はメーカーの指定に従っただけでも、オーナーは当然あると思っていた保証が、後でなかったと気付けば驚きます。メーカーの保証書まで確認するようにしてください」(土屋さん)

入居者への配慮を欠かさず、現場での交流も忘れずに

着工前に、工事全般の進め方や詳細な工程を記載した施工計画書を提出してもらい、今後の段取りを確認しよう。近隣住民や入居者への告知は、施工会社がポスティングなどで行うのが一般的だが、オーナーが現場監督と同行して挨拶に行ってもいい。足場をかけると、小規模のアパートでも1カ月近くかかる。特に入居者に対してはきめ細かく対応して、なるべく良好な関係を保つ努力はしたい。

また、設計施工が一体の責任施工方式の場合、工事監理は会社側で行うため、どうしても緩くなりがち。それを防ぐには、オーナー自身で現場に足を運ぶことだ。

「週に1回見に行くかどうかで大きく違います。まったく来ないとわかると、2度塗りの仕様を1度塗りで済ますなど、手抜きをする現場があるのも事実。オーナーはこまめに現場に足を運び、お茶やお菓子を出して『ケガしないでね』などとねぎらいながら、会話をすることが肝心です。職人も人間なので、気心が知れていると感じれば、きちんと作業しようと思うものです」(須藤さん)

オーナー自身は専門的なチェックはできないにしても、さりげなく現場に目を光らせているかどうかで緊張感が違うという。もし、施工精度が心配なら、専門家のインスペクション(建物検査)を受けるのも一つの方法だ。

アフターサービスは、次の長期修繕の準備期間

工事が完了すると、施工会社の内部チェックの後、オーナーの施主検査=内覧で、契約した仕様書通りになっているかを確認する。不備があれば修正を行う。その結果にオーナーが納得できて初めて引き渡しとなる。

最後に、工事完了報告書・検査記録・下地補修工事図面など、修繕履歴の記録として、後々まで保存すべき書類を受領する。そして、保証書を受け取り、保証項目・保証範囲・保証内容・保証期間などが、契約時に見た内容と同じかどうかを改めて確認しよう。施工会社のアフターサービスの対応次第で、また大規模修繕を依頼するかどうかを検討するなど、次なる長期修繕の準備を怠らないようにしたい。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年9月5日時点のものです。

取材・文/木村 元紀 人物撮影/青木 茂也

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