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[提供:イナバクリエイト]

トランクルームの土地活用で利回り20%も可能?アパート・マンション建て替え時の新たな選択肢に|イナバクリエイト

資産活用/売買
建てる/融資
  • トランクルーム、倉庫
公開日:2020年5月13日
更新日:2021年5月13日
トランクルームの土地活用で利回り20%も可能?アパート・マンション建て替え時の新たな選択肢に|イナバクリエイト1

ライフスタイルの多様化により年々成長をしているトランクルーム市場。「利回り20%超?」「活用を諦めていた土地が使える?」「建て替えの選択肢に?」など、トランクルーム経営に関するお金の話やメリット・デメリット、向いている人などについてトランクルームを数多く展開しているイナバクリエイト株式会社の代表取締役 氷室 雅行さんからお話を伺ってきました。

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お話を伺った方

イナバクリエイト株式会社 代表取締役 氷室 雅行さん

1978年株式会社稲葉製作所へ入社。2002年、営業開発部長としてイナバボックス事業を立ち上げ、2015年にイナバクリエイト株式会社を発足し代表取締役に就任

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今、トランクルーム経営が注目される理由

土地活用の選択肢としてトランクルームが候補に上がってくることがあまりない気がします。あえて「今だからこそ検討するべき理由」は何かあるのでしょうか?

理由としては、ここ数年でトランクルームの市場規模が伸びてきていることと、賃貸住宅市場が飽和しつつあることでしょうか。

トランクルームの国内市場規模は年々成長しています。毎年約7%程度の成長を続けており、海外の状況と比べると市場規模はまだまだ伸びると言われています。特に3大都市圏(首都圏、中京圏、近畿圏)では利用者の増加が期待できるため、堅調な市場拡大が見込めます。

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一方で賃貸住宅市場というと、人口減少が進む中で2019年の賃貸住宅新築着工件数は34万戸。ここ2年間では前年比でマイナスとなっていますが、依然として供給が多く高止まりを続けていると言えます。

そのような状況のためか、賃貸住宅以外の土地活用の選択肢を探されている方から、弊社へお問い合わせをいただくことが増えてきました。

アパートやマンション以外の選択肢を求められる方がトランクルーム経営に興味をお持ちいただく理由のひとつが、トランクルーム経営ならではのメリットが多数あることです。

トランクルーム経営のメリット、費用や利回りは?

具体的にどのようなメリットがありますか?

大きく分けると3つのメリットがあります。

【メリット1】投資回収の早さ

1つ目は投資回収の早さです。トランクルームの建築は、アパート・マンションの建築に比べて構造がシンプルで工期も短くなるため、初期費用が抑えられ高い利回りで早期の投下資本回収が見込めます。

【メリット2】手間がかからない

2つ目は手間の少なさです。トランクルームの場合、利用者は荷物の出し入れ時にしか来ないため、賃貸住宅のように入居者同士のトラブルや事故などが少ないです。

また、キッチンやお風呂といった生活に必要な設備がいらないため、メンテナンスの手間がかかりません。必要なメンテナンスと言えば、11~15年に行う外壁修繕ぐらいで、それ以外に大きな修繕はございません。

【メリット3】活用に困るような土地でも最大活用できる

3つ目はアパートやマンションに向かない半端な土地でも最大限の活用ができることです。用途地域に制限がありますが、弊社では屋外なら30坪以上、室内なら20坪以上の広さがあればトランクルームの設置が可能です。

変形地や狭小地、駅から離れている土地など、活用方法に困るような土地であっても最大限活用できる可能性があります。

初期費用はどれくらいかかりますか?

弊社の場合は2つの土地活用プランをご用意しており、それぞれで費用に違いがあります。

1つは弊社がオーナー様の土地を借り上げ、毎月定額の地代をお支払する「土地一括借り上げ」プラン。もう一つは、トランクルームをオーナー様に設置していただき、運営管理を弊社が代行する「パートナーシステム」プランです。

「土地一括借り上げ」プランの場合、造成費とアスファルト舗装費が必要です。具体的な費用は土地の調査をしてみないと出せませんので、まずはご相談ください。

「パートナーシステム」プランの場合、建築費と加盟金が必要です。建築費のボリュームゾーンは1000万円〜2000万円、加盟金は50万円です。マーケットリサーチや用途地域など、建設にあたって調査が必要なものはすべて無料で行っています。建築費についても調査の結果とご要望を踏まえて最適なものをご提案させていただいておりますので、あくまで目安としてお考えいただければと思います。

利回り20%と聞いたことがあるのですが、本当に可能なんでしょうか?

過去のシミュレーションでは、屋外に物置を設置する「屋外収納タイプ」で表面利回りが45%というものがありました。実質利回りでは35%程度です。

多くの場合は表面利回りが20〜25%。実質利回りは20%を切るぐらいとなります。

トランクルームの利用者はそのトランクルームがある地域に住んでいる方となるので、その方々にトランクルームがあることを知ってもらう必要があります。そのため募集を開始してからすぐに満室になるということはあまりなく、およそ2年程度で満室になることが多いです。

よって利回りが最大になるために期間が必要で、投資回収するのに6年~8年で計画をすることが多いです。

満室になるまで時間はかかりますが利用者は1度契約をするとすぐに解約をすることは少ないため、入れ替えが発生せず安定した利回りで運用することが可能です。

競合となるトランクルームが増えた時、自分のトランクルームの利用者が減ってしまうリスクはありますか?

市場の伸びは堅調ですがまだ大手メーカーが参入しておらず、物件の供給数が急激に増えるという状況ではなく、現状は既存メーカー同士の競争になっています。そのため、他社と差別化が図られているメーカーを選ぶことが集客面で大事なことになります。

弊社でも販促施策は色々と行っていますが、他社との大きな違いは利用者様目線での安心感のある施設です。

住宅街でも街並みに馴染むような綺麗な外観の建物にし、大手警備会社のセキュリティと防犯カメラを導入しています。家にいるような安心感があり、女性やお年寄りでも使いやすいと好評です。これだけでもコンテナ型とは大きな差があります。

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イナバクリエイトの屋内型トランクルーム(INABA96)。住宅街にも馴染む外観でセキュリティも完備。

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コンテナタイプのトランクルーム。階段を自分で移動させる必要がある。

トランクルーム経営に適した土地を見分ける方法

狭小地、変形地、駅から遠い土地などが向いていると聞くのですが、具体的にどんな場所が向いているのでしょうか?

狭小地や変形地の場合、アパートやマンションが建てられなかったり、土地をうまく活用できないことがあるのですが、トランクルームならば解決できるケースは多いです。イナバボックスならトランクルームの種類も豊富ですので、土地を最大限活用いただけます。

ただ、実際には狭小地や変形地というのはそこまで多くないと感じています。弊社でトランクルーム経営を始められるのは、駅から徒歩20分など、駅から少し離れている土地のオーナー様が多いです。

トランクルームに適した場所かどうかを見極めるポイントはどこですか?

大事なポイントは視認性の良さ、住んでいる人や地域の属性、競合の有無の3つです。

【ポイント1】視認性の良さ

国道沿いやバス通り、生活道路に面している土地は人の目に触れる機会が多いので、利用者が集まりやすいですね。また学校やスーパーなどの周辺住民が利用する施設があるかどうかもチェックしています。

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逆に、前面道路が狭い土地や住宅地の奥など、その辺りに住んでいる人しか通らないような場所はあまり向いていません。また、視認性がよくても周辺に住宅がない場所は、利用される方がいないため難しいです。

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【ポイント2】住んでいる人や地域の属性

住んでいる人の職業や地域の属性も大事なポイントです。

例えば、下町のように工場が集積している地域には職人さんが多く、職人さん達は仕事で使う道具などをたくさん所有しているため、収納スペースが不足しがちで、トランクルームのニーズが高いです。

弊社の最近の事例だと、足立区のトランクルームはオープン前に満室になりました。

【ポイント3】競合の有無

周辺に競合他社のトランクルームがあるところは狙い目です。

競合がいて利用者がかなりいる、または満室になっているような場合は、それだけ需要がある地域だということになります。

イナバボックスの場合、トランクルーム自体で差別化を図っているため、競合を利用している方の乗り換えも期待できます。

ただの土地活用だけではない!築古物件の建て替えにもトランクルームが利用される

実際にどのような方がトランクルーム経営をスタートされていますか?

マンションやアパートなどを複数所有されている方や、相続などで土地を取得してトランクルームを建築する方が多いです。

理由としては、「アパートやマンションだと投資額が高すぎる」「管理をすべて手放したい」「安定した収益が欲しい」「駅から遠い土地がある」「いろいろ検討したけどいまいちだった」などがございます。その他、新しいことや珍しいことをしてみたいということで、トランクルームに興味を持たれる方もいらっしゃいます。

最近多いのは、築古物件の建て替えでトランクルームを検討される方です。また、テナントの空室対策として空きテナントにトランクルームを作るケースもあります。

最近の建て替えの事例などあれば教えていただけますか?

以前、建物を取り壊して更地にした土地を所有されていた方が、その土地をトランクルームにした事例があります。

首都圏の中でも中心部を少しはずれた地域で、駅から徒歩3分ながらもトランクルームを設置するには適した場所でした。その土地は生活道路沿いにあり、周辺には競合物件が少しあるという状況でした。立地には問題なさそうということで、ご提案したのが屋外型のバイク用電源付きガレージです。

この内容にした理由はいろいろとありますが、まずひとつが競合の状況です。

周辺には屋外型のトランクルームがいくつかあり、屋内型は少ないという状況。また、屋内型が満室になっていなかったこともあり、屋外型の需要が多く屋内型では不安が残るということで屋外型を選択しました。

もうひとつの理由は広さです。

敷地面積は、およそガレージ10棟程度の広さで、物置にすると駐車場と門扉・囲い等を設置するため、面積的に難しいところがありました。

その他、周辺の賃料相場なども考慮したうえで、屋外型のバイク用電源付きガレージは投資額も少なく比較的手軽に始められることもあり、
採用いただきました。

こちらは2020年に竣工し、すぐに満室になっています。

競合と差別化できるトランクルームを展開するイナバクリエイト

最後に、読者の方へお知らせなどあればお願いします。

イナバクリエイトは、「100人乗っても大丈夫」でおなじみ、稲葉製作所のグループ会社として、使う方が安心して気軽に使える防犯性と、使い心地を備えたトランクルームを自社生産して提供しています。

投資額を抑えた土地活用や建て替えを考えている方、空きテナントを活用したい方、なんとも言えない土地を所有されている方、他の人とは違うことをしてみたいという新しいもの好きな方などにとっては、検討いただける手段のひとつであると思います。丁寧なリサーチをした上でご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

取材をしてみて(編集後記)

トランクルーム経営のお金の話から集客の話、最適な場所など、ギリギリまで突っ込んだお話を聞かせていただきました。投資額が少なく早期回収、安定収益でリスクを抑えた土地活用ができそうですね。事前のリサーチもしっかりと行っていただけ、築古物件の建て替え先として選ばれているのも納得です。

「空室が続いていてリフォームしても入居者が決まるかどうか不安な物件がある」「駅から少し遠い土地を持っている」「マンションやアパートの提案も受けたけれど満足いく内容ではなかった」という大家さんは、下の「この企業・専門家に問い合わせる」のボタンから、イナバクリエイトへ相談をしてみてはいかがでしょうか。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2020年12月21日時点のものです。
取材・文/澤田 おさむ

さらにイナバクリエイトのトランクルームについて知るなら

イナバクリエイトが手掛けるトランクルームについてさらに詳しく知るには、下記の資料ダウンロードがおすすめ。(PDFダウンロード)ボタンを押すとその場で資料が手に入ります。

ダウンロード資料の内容

次世代型トランクルーム経営「イナバボックス」の提案。他業種との活用比較や、商品ラインナップ、活用事例まで掲載。全9ページ。

トランクルームの土地活用で利回り20%も可能?アパート・マンション建て替え時の新たな選択肢に|イナバクリエイト2

表紙

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