費用対効果の高い築古改修プランを作り上げ、いざ勝負！

空室Dはオーナーが取得後に空いたため、原状回復を含めた改修プランとなりました。入居者に“選ばれる物件”によみがえらせるコツは、ターゲットと部屋のコンセプトを明確にすることです。

オーナーズ・スタイル誌でも提案してきた考え方を実践に移すにあたって、入居者分析は非常に役立ちました。注意したいのは「1階は女性が避けるので、男性目線で」といった思い込みによるデザインの決め打ち。

山之内さんも、「あまりターゲットを限定しすぎないほうが無難。時代にマッチした汎用性のあるデザインが決まりやすい」とアドバイス。

さらに、費用対効果の高い改修を目指すには、エリアの家賃水準に照らして、「どこにどうコストをかけるかを見極めることが大切」と南部さん。オーバースペックになってコストがかさんで収支を圧迫しないように、プロの目を通して入居者に響く本当に必要な要素を取捨選択していきました。

入居者のターゲット像を設定し、リフォームコンセプトを決める

部屋の改修コンセプトを決めるために、まず現入居者の属性を分析。狭いワンルームだから学生が中心という先入観が崩れ、20 代の会社員が全体の3分の2を占めることが判明しました。

ターミナル駅のオフィス街に通う人、地元店舗で働く人もいます。男女比率は半々。年収は250万円未満が半数以上のため、家賃アップは難しそうでしたが、微増狙いにチャレンジしました。

⇒シーズンオフの5月にもかかわらず、狙い通り、都心に通勤する20代社会人（女性）の入居が決定！賃料も 1,000円アップに成功！

総額44万円！空室解消＆家賃アップを狙ったリフォームの全貌をご紹介

居室のリフォーム【20万6,500円】

「原状回復＝壁紙全面貼り替え」という先入観もありますが、既存のアクセントクロスや元の壁や天井、床材の使える部分は活かし、補修や一部貼り替えで大幅に節約。室内空間の印象に直結する部分の塗り替え中心に対応しました。

使い古し感が強いロフト用梯子を交換。手すり付きのものに変え、高所の安定感をアップ

あか抜けない印象の焦げ茶色の巾木、廻り縁、長押を白く塗り替えるだけで、部屋全体が今っぽく、明るく開放的に

ロフトの床材の貼り替えも検討したが、寝るだけスペースなので洗浄と廻り縁塗装のみ

天井ペンダントライト取替【26,000円（既存処分含む）】

元は高い天井にシーリングライトがありましたが、蛍光管の交換も難しいため、高さを活かして、おしゃれなペンダントライトに交換しました。

洋室収納改造【43,000円】

元は中途半端な棚が造り付けられて使いにくくなっていましたが、ハンガーパイプを交換、建具も塗り替えて機能性をアップさせました。

玄関リフォーム【9,000円】

玄関枠を白で塗装、たたきのクッションフロアもグレーに貼り替え、明るい雰囲気にしました。

ユニットバス【53,000円】

基本はそのまま、洗浄と補修で対応。清潔感に関わるシャワーホースと便座は交換しました。

キッチン【16,000円】

ミニキッチンの交換はコスト削減のため断念。キャビネット面材貼り替えと補修で対応しました。

室内物干し【15,000円】、ピクチャーレール【9,000円】

ベランダがないため、室内物干しは必須でした。自分好みの部屋に演出できるピクチャーレールも長押に沿わせて新たに設置しました。

無事築古物件の満室化に成功！オーナーの感想は？

少しのリフォームで、1 階で女性の方が入居するほど部屋の印象が変わったことに驚きました。満室になったことももちろんですが、住む人が帰ってきて安らげるような、綺麗なアパートに生まれ変わって満足しています。（オーナーのFさん）

続くPart４はまとめ！築古物件の満室化で大切なことをお伝えします。