実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容

管理/空室対策
リフォーム/塗装
  • 清掃(共用部)
  • 大規模修繕(外壁・屋根)
  • 修繕・補修
  • リフォーム・リノベーション
  • 原状回復
公開日:2021年9月9日
更新日:2021年10月13日
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容1

築30年近くの、どこにでもある普通の築古アパート。お金をあまりかけずに、空室をなんとかしたい。無理?できるんです! やることはシンプル、でも緻密な計画で、空室の続いていた築古物件でも費用対効果の高い満室化を実現した現場に密着。その極意を一挙公開します!

現地調査では、第一印象を左右する外周りに多くの難点が発覚しました。居室も古さが残り、これといった特徴もありません。入居希望者を逃さないために練った、プロが提案する改修プランとは?

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

〈満室化の心強いパートナー〉“築古仕事人”のお二人

株式会社市萬
南部美穂さん(左) 山之内玲子さん(右)

築古物件を“決まる物件”に変えるポイントとは?

改修プランの成否の判断は、オーナーの意向にも左右されます。今回のオーナーは「10年くらい運用して売るか、手を掛けて長めに所有するか」と少し迷いがありました。

そこで、市萬では両建ての戦略として「長期保有に欠かせない大規模修繕」と「空室対策に必須」を合わせたプランを提案。見積もりと収支計画を検討した結果、外壁塗装まで実施するのは資金的に厳しいため、まずは空室を埋めて収益を改善し、5年後を目途に大規模修繕を検討する方針に決定しました。

「空室対策に必須」なプランのキモは、「昔のままの古くさいアパート感」から脱すること。

「築年が古いから入居が決まらないわけではありません。工夫次第で“決まる物件”に変えられます。もちろん収支改善が前提ですから、コストを掛けるところ節約するところの見極めが大切です」と南部さん。

「古いからどうせ変わらない」と物件に手を掛けていないなら、まずは動くことが大切です。

「整備を怠っていた部分に手を入れれば、イメージは一気に変わります」(山之内さん)

建物・共用部の改修[提案のポイントと見積もりを特別公開!]

提案のポイント

外周りを重点的に。第一印象を“きれい”に
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

建物の外周りで第一印象を左右する要素に焦点をあてます。鉄部のサビや塗装の剥げ、破損、汚れは心象が悪いため、塗れる箇所は塗り、破損個所を補修し、高圧洗浄を掛け、見た目をきれいにしてイメージアップ。

ゴミ置き場と集合ポスト周りの刷新がカギを握る
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

入居希望者が特に気にするのは、物件の顔ともいえるエントランス周り。正面から見えるゴミ置き場と集合ポストが重要です。ここは多少のコストをかけてでも、新しいものに変えてイメージ刷新を図りたいところ。

室内は古くささ除去とピンポイントの部品交換
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

家賃帯を考えて既存設備の3点ユニット、ミニキッチンは入れ替えずにクリーニングと補修で対応。シャワーホース、ロフト用梯子、スイッチや、コンセントプレートなど、古くささや汚れが目立つ部品を交換

見積もりと実施内容のポイント

居室改修のポイント
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

あれこれ盛り沢山にしすぎないことが大切です。新しいアイテムは室内物干しくらい。あとは、古くささや不潔感が出る部品を交換。無駄を省いた部分貼り替え、塗装箇所の見極めなどでメリハリをつけます。

建物・共用部改修のポイント
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

外壁塗装まで含めると金額が張ってしまうため、空室を埋めるために必須の部分を優先。通路などの劣化した防水層の更新、ゴミストッカー交換など、印象と機能の両方に影響する部分は外せません。残りは洗浄と塗装中心で。

総額206万円!建物・共用部で改修したポイントと費用をご紹介

外観

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

ゴミ置き場裏の使いにくかった集合ポストは移動し、階段鉄部の塗装で全体の印象をアップさせました。

工事内容
1.階段鉄部~通路内側塗装(一部足場)
2.PS(パイプスペース)扉他鉄部塗装
金額
1.350,000円
2.200,000円

通路、階段

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

外階段の踏面のモルタルはくすみ、蹴込みの鉄部は赤サビがびっしり。遮音と滑り止めを兼ねた床材を敷き込み、足場を組まない範囲で鉄部のサビ除去と塗装しました。

工事内容
防滑シート工事
金額
500,000円

2階通路、1階通路

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

吹きさらしの2階通路は、長年の風雨や人の通行で黒ずんでいましたが、歩行用の弾力のあるウレタン防水塗装を施し、手すり内側の鉄部は塗り替えました。

工事内容
1.2階はウレタン防水塗装
2.1階は高圧洗浄
金額
1.150,000円
2.50,000円

ゴミ置き場

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

中のゴミが見えるメッシュのカゴが置かれただけで、分別ゴミのスペースはありませんでした。そこで、容量の多いゴミストッカーに交換。不要なブロック塀も除去して分別用コンテナを設置しました。

工事内容
ゴミストッカー取替え工事(ダストピットDPUB-800、800リットル)
金額
130,000 円

ポスト

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

ゴミ置き場裏にあり、使いにくかった集合ポストは、メール便が入るタイプに交換しました。

工事内容
ポスト新設工事(NASTA D-ALL 集合ポスト)
金額
170,000円

居室(空室A・B・C)は最低限整える程度に
実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

原状回復は済んでいたものの、古くささや不潔感を解消しきれていない部分が残り、そこを改善。クリーニングや塗り替え中心で対応し、費用を抑えながら、補修や交換が必要な部分にピンポイントで手を加えました。

実録!築古物件を満室に再生する極意[2]実際にかかった費用も大公開!改修プランの提案と実施内容2

”築古仕事人”山之内さんが語る改修のポイント

クリーニングと最小限の塗装で美観を取り戻すだけでもイメージが一新します。節約できる部分はコストを抑え、必要な設備や部品の交換は思い切って行うのがコツ。中途半端な節約はかえってバランスが悪くなります。たとえば、毎日使うシャワーホースやコンセントプレートが古いままでは汚れや黄ばみが悪目立ちして、せっかく他をきれいにしても不潔な印象になってしまうからです。

続くPart3は空室リフォームプランを編集部がプロデュース!家賃アップを狙う「プラスα」のリフォームを大公開!

築古物件再生プロジェクトの関連記事もチェック!

この記事をシェアする

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事