家賃も下げず、リノベーションもせず再生！効果抜群の第三の道

築古物件の空室対策を考えるとき、2つの方向性がまず思い浮かびます。家賃の値下げか、コストをかけてリノベーションをするか。しかし、どちらも収支が厳しくなりかねません。第三の道を編集部が探っていたところ、ちょうどよいタイミングで、築古アパートを取得して空室に悩んでいるオーナーの情報が寄せられました。

そこでオーナーに交渉し、新しい管理会社に相談し始める段階から取材をスタート。現地調査に同行し、プラン提案や見積もりの席にも立ち会い、リフォーム実施から、入居者募集、空室が埋まるまでの道のりに密着しました。計画から約半年で満室を達成し、おまけに家賃の値上げまで果たした実録レポートをお届け。見積書も迷わずお見せします。

周辺は低層住宅地で、アパート・賃貸マンションも多く、競合も激しいエリア。対象物件は、もともと法人所有で社宅を賃貸化した物件でした。隣に同じ築年で同仕様の整備された建物があり、横並びで見ると余計に古びて見えます。

【物件概要】
所在地／東京都調布市　京王線沿線　駅徒歩2分
築年月／1992年12月（築29年）　階建て／2階建て×16戸
間取り／ワンルーム＋ロフト、17㎡　賃料／48,000円＋共益費2,000円

購入してまず気になったのは、荒れた印象の外周り。ワンルームの狭い部屋ですが、だからこそ入居者さんが帰ってきた時にホッとできるようなアパートにしたいと思い、築古物件の再生に強い市萬さんに依頼しました。

今回、改善策の提案を依頼したのは、築古物件・満室請負人の呼び声高い不動産コンサルティング会社の市萬。担当したお二人の全面協力を得て、現場のノウハウを惜しみなく公開していただきました。

〈満室化の心強いパートナー〉“築古仕事人”のお二人

株式会社市萬
南部美穂さん（左）　山之内玲子さん（右）

現地調査で築古物件の問題点を洗い出し！

現地調査で判明した問題点は、下の写真の通り。いかにも築30年近くを経た古びた物件です。外壁塗り替えなどの大規模修繕も、１回も実施していません。

素人目には、コストがかさみそうと思いがちですが、調査をした南部さんはひるまず「本来やるべき整備をほぼしていないから印象が悪いですが、逆に伸び代が大きいと思いました。お金をかけなくても一定の整備をすれば満室にできると、最初から見えていました」と自信たっぷり。

現地調査で浮き彫りになったポイントは？

外階段のステップ周りも汚れが目立ち、鉄部は赤い塗装がされていると思いきや、赤サビで元の色がわからないほど。2 階共用廊下は土かと思うほどの黒ずみが。日常清掃の怠りが伺えます。

許容範囲を超えている中身丸見えのゴミストッカー、ボロボロの集合ポスト、サビついた放置自転車、階段裏には置き去りの粗大ごみ等、手をかけていないことが一瞬でわかる乱雑な状態。

3 点ユニットバスは不人気でも絶対ＮＧではありません。ミニキッチンはIH ヒーターに交換済み。原状回復してある室内は最低限の清潔感があります。ただ、焦げ茶色の長押や廻り縁、巾木が古くさい印象。

“築古仕事人”が現地調査で受けた第一印象は？

今回の注目ポイントは2つ。第1に、費用対効果を勘案したリアルな施策になっていること。第2は、空室の1室の改修プランをオーナーズ・スタイル編集部がプロデュースしたこと。具体的なプランと実践の軌跡を、以下の３本の記事で詳しく紹介していきます。