まずは保証人への連絡を！夜逃げ発生から解決まで数カ月かかることも

入居者の夜逃げ・失踪が発覚した場合、オーナーが急いでするべきことは、入居者の家族や連帯保証人への連絡です。彼らの協力がなければ、解決に向けて容易に進まない問題がいくつも発生するからです。

そのひとつが家賃滞納です。夜逃げがあった場合、通常家賃滞納も同時に発生しているため、連帯保証人に負担を求める必要が生じます。

さらには部屋の残置物の処分です。所有権が夜逃げした入居者にまだ残っているため、オーナーはこれに手を触れられません。

夜逃げ発覚後、失踪者が見つかっていない時点では、部屋に勝手に入ることも不法侵入に問われる恐れがあります。

家族や連帯保証人の協力と同意が得られれば、早期の解決が図れるかもしれません。

電話をかけても保証人や入居者家族に連絡が取れない！ 最終的には法的手段の検討を

問題なのは、失踪した入居者側の誰にも連絡がつかなかったり、全く協力が得られなかった場合です。この時、頼るのは裁判所となりますが、そのためにはまず捜索を行なう必要があります。

職場や学校など、関係先をくまなく当たって入居者の行方を探し、その後賃貸借契約の解除を裁判所に訴え出ます。

その際、どれだけ探しても相手が見つからないという事実を申し立て、「公示送達」という手続きをとります。

公示送達とは、住居不明などの理由により書類の送達ができない場合に、一定期間裁判所の掲示板に掲示することにより送達の効果を生じさせる方法です。これによってオーナーの訴状は相手に渡り、内容が伝わったものとみなされます。

この手段は、やや乱暴とも言える制度なので、夜逃げ・失踪の事実を証明する明確な根拠が裁判所から求められます。

ガス・水道・電気などが一定期間使われていないことを証明するために、部屋のメーターを日付入りで写真撮影するなど、証拠となる材料集めが必要になります。

訴える内容は、賃貸借契約の解除を前提とした明け渡し（残置物の撤去）、未払い賃料の支払いです。

判決が下り、強制執行が可能になれば、晴れて物件への立ち入りと残置物の処分が行えます。残置物は競売にかけることもできますが、実際には処分費用のかかるゴミの山で部屋が埋まっている場合の方が多いようです。

なお、個別事情にもよりますが、一般的に発生から解決まで数カ月を要します。そのため、弁護士のサポートを得ながら進めるのがスムーズでしょう。

家賃滞納での夜逃げ対策に家賃保証会社を利用しよう

夜逃げのダメージを最小限に留めるための備えとしては、家賃保証会社の利用が有効です。

発生する損害のうち、未払い家賃の部分についての補償が望めます。会社や契約内容によっては、訴訟費用や残置物撤去費用などの保証も用意されています。

ただし夜逃げは、保証会社にとっては回収不能となる可能性の高い厳しい案件です。そのことを反映し、補償条件が思いのほかハードルの高いものになっていないか、契約内容の確認が重要です。

入居者の夜逃げは事前対策と発覚後の早期対応が重要

夜逃げの被害を防ぐには、事前の対策が重要です。

発覚後には素早い対応をすることで被害を最小限に抑えることも期待できます。また、早期発見も被害を少なくします。

連絡の取れない入居者が居たら、すぐに部屋に足を運び、夜逃げ・失踪の疑いはないか、ご自身の目で確認することをおすすめします。

入居者が夜逃げしたかも？　と思ったらどうすればいいのか、夜逃げや計画的な家賃滞納など、入居者トラブルの対応経験が豊富な司法書士の太田垣先生が解説している動画はこちらからどうぞ

文／木村 元紀