オーナーの舵取りや経済情勢の良し悪しとは関係なく、賃貸経営には苦楽の波があります。実は、そのカギを握るのがキャッシュフローの動き。今回は、資金繰りを改善して健全経営を目指すコツを指南します。

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キャッシュフローの波は避けられない現象

築15年を過ぎた頃からオーナーに共通する悩みとして、「収支は黒字のはずなのに、近ごろ資金繰りが苦しくなった」という声が増えてきます。築20年を超えると「手元に残るお金が少なく経営が厳しい」と、さらに深刻に。これはオーナーの経営手腕が悪いからではありません。借り入れをして賃貸経営をする以上は避けられない現象です。

この要因を知るには、お金の流れを意味する「キャッシュフロー」を理解する必要があります。つまり、いくら家賃が入り、経営に関わる出費がどのくらいで、手元に現金がいくら残るかを把握するということ。重要なのは、月々や単年度の目先の資金繰りではなく、数十年単位でのお金の動きを理解することです。

実は、中長期的なキャッシュフローを試算すると、図１のように上下の波があることがわかります。

図1：賃貸経営のキャッシュフローには波がある

新築後から緩い右肩下がりで、築20年を超えたあたりで大きく落ち込むのが一般的。マイナスになることも珍しくありません。その段階で「築年が古いからしかたない」と、売却や建て替えに走りがちです。

しかし、40年先まで試算してみると、ローン返済が終わる30年を過ぎると一気に楽になることが把握できます。一次的に、落ち込む時期を予想して対策を立てられるのです。

手取りが減る3大要因と苦境を脱する3つの対策

キャッシュフローの波が起きる原因は何か？ポイントは3つあります。

①家賃の下落

築年が古くなり、デザインや設備が古くなれば競争力が低下し、家賃は下がります。収入がダウンすればキャッシュフローは右肩下がりに悪化するでしょう。当社の調査では10年で平均7％の家賃下落というデータがあります。

②修繕費の増加

設備故障や建物の損傷を補修するメンテナンスとは別に、築10年前後から住宅性能を維持するための建物本体などの修繕が必要です。15～20年には外壁補修や屋上防水などの大規模修繕を実施するため、コストも増加します。

③所得税の負担増

所得税の負担増でも手残りは減ります。ポイントは、賃貸経営の経費として大きな位置を占めるローン利息と減価償却費です。ローン返済額は、元利均等方式なら図2のように変わりません。

図2：返済額に占める利息と元金の割合の変化

しかし、利息と元金の割合が変化し、経費になる利息が次第に減ってくるのです。減価償却費は、図3のように設備と建物では償却期間が異なります。

図3：設備と建物の減価償却期間

設備の償却が15年で終わると、やはり経費が激減。この2点から課税所得が大きくなり、所得税の負担増を招いてしまうわけです。

長期的な現金の流れを把握しておくことが大事

長期的な現金の流れを把握していれば、次のような対応策が準備できます。

１．手元資金が潤沢なうちに、資金繰りが厳しくなる時期に備えて蓄えておく。

２．ローンの返済期間延長や金利見直しなどの条件変更、借り換えで返済負担を軽減。

３．適切な修繕や改良で、高い入居率の維持と、家賃の下落率の抑制。

いずれも事前の準備が必要なため、キャッシュフローの波を把握しておくことが重要なのです。

3の対策については、次回「30年以降も安定経営を続けるための建物修繕・改良のポイント」で詳しく解説します。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2024年3月1日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

この記事は連載！前回記事はこちら

築20年を超えた物件を所有するオーナーのための賃貸経営成功の秘訣とは？～建物長期活用のすすめ～

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