売却を検討するオーナーが増えている。でも本当にそれが正解？

不動産価格の高騰が続いている昨今。2020年以降は上昇がさらに顕著になり、2023年の地価上昇率はバブル期超えの状況です。収益物件も高止まり気味で、今後もこの傾向は継続すると考えられています。

こうした市場の動向を受けて、「今は高く売れるから」と不動産の売却を検討する人も増えています。しかし、本当に売却が最適な選択なのでしょうか。「今一度立ち止まって考えていただきたい」とセレ コーポレーションの陣内氏は語ります。

「確かに、建て替えか売却かで悩むオーナー様からのご相談が増えています。検討の理由は『古くなって空室が増え、収益性が低下した』『すぐに現金化したい』などさまざま。そこへきて不動産会社から『今ならこれだけ高く売れます』と査定額を示されて、心を動かされることも多い様子です。しかし売却してしまう前に、もう一度、売却以外の可能性を検討するべきです」

理由は大きく3つあると言います。

「一つは、人生100年時代において老後の生活をより豊かに過ごすためには収益不動産による収入が欠かせないこと。売却で一時的に大きな金額を得ても、20年、30年先を見据えた資金としては心もとない面があります。売却には譲渡所得税※や諸経費がかかる点も考慮しないといけません。

二つ目は、新しい収益物件に買い換えるとしても、購入する不動産も高騰しているため今以上の利回りを実現するのは難しいこと。そして三つ目は、不動産以外の資産運用で収益不動産と同等の利回りを出せるものはなかなかないということです」（陣内さん）

その点、有効活用して建て替えた場合、保有期間中は利回りを維持して運用益を得ながら豊かな生活をかなえることができ、次世代に遺すこともできます。

また、納税資金対策や相続後の子ども世代での現金化など先々の必要なタイミングで売却することも可能になるのです。

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将来の収益性を維持するなら、省エネ性能が必須要素に

豊かさを次世代へ残し続けるためには、将来にわたり収益不動産として高い価値を維持できるかどうかが重要です。

「数十年後の資産性、換金性を考えると、満たしておく必要があるのが省エネ性能です。2025年から省エネ基準適合義務化も始まり、優れた省エネ性能の住宅が当たり前の時代が来ます。その時に、高い省エネ性能の建物であることが資産価値の維持につながります。

現在は国として省エネ住宅を推進しており、収益不動産を建て替える際も助成金が出る施策が多く、例えば東京都独自の『東京ゼロエミ住宅』助成制度では、一戸当たり最大200万円の助成金が用意されています。省エネ住宅への助成制度が充実している今、この恩恵を受けない手はないでしょう」

高い断熱性能の断熱材や窓、省エネ性能の高い照明やエアコンなどを取り入れた、人にも地球環境にもやさしい都独自の住宅規格。1戸あたり最大200万円の助成金を受けることができます。この機会を上手に活用していきましょう。

売却か有効活用か、大事なのは「目的」と「共有」

売却か、建て替えなどの有効活用か、何を基準に判断すればいいのでしょうか。

「最終的に何を目指したいのか、目的を明確にすることと、家族で話し合い想いを共有することが重要です。

例えば、お子さんは古い賃貸住宅を引き継ぐ気がないから売って現金化する、という方の話をよくよく聞くと、きちんと親子で話しておらず思い込みで判断しているケースも。お子さんは、実はいずれ引き継ぐ意向かもしれません。

また、オーナーさまの目的がお子さんに豊かな資産を残すことであれば、減っていくだけの現金よりも将来的に安定して収益を得られる不動産で渡すのが良いと考えることもできます。もちろん、建て替えを検討したうえで収益性に不安があれば、売却や組み換えという選択肢があがるでしょう」

売却も有効活用もビジネス的な経営要素が入ってくるので、感覚で考えずに検討することが重要です。どのタイミングで行うかも含め、慎重な判断が求められます。

「建築ありき、売却ありきの提案ではなく、様々な可能性を検討・提案してくれる専門家に相談してください。私たちはアパートメーカーですが、オーナーさまとご家族の想いをしっかりお聞きして目的を明確にし、俯瞰的かつ客観的にアドバイスしています。

有効活用よりも売却したほうがオーナーさまにとってより良い選択であると判断すれば、売却をおすすめします。有効活用の可能性があるかどうか、本当に売却して良いのか、お悩みのオーナーさまは一度ぜひご相談ください」（陣内さん）

セレの収益不動産としての価値を維持する商品企画とは？

管理実績1万3,000戸にも及ぶセレ コーポレーション。そこで培われた、入居者ニーズを新しい住まいへ反映させるノウハウと、物件の人気を維持させる魅力の創出が不動産価値を毀損させないことにつながります。

豊富な知見から導き出されたのが、優雅な外観と立体的な空間演出を施した居室を併せ持つ旗艦商品の『vintage（ヴィンテージ）』です。

時を経てもなお美しい、経年が価値になる本物の美しさを追求して生まれたタイムレスデザイン。時代を超えて普遍的に愛され、未来を担う現代の若者にも魅力を放ち続けます。

間取りを平面ではなく立体に捉えることで、新しいスペースを生み出す立体的な空間設計を実現。コンパクトな面積の中で、高低差によって区切りと変化を与え付加価値を提供します。

ショールーム「セレ未来館」で、独自の空間設計を体験しよう

ショールームは銀座線「京橋駅」直結の好アクセス。「My Style vintage」の煉瓦の風合いを生かした外観デザインと、2つの間取りタイプを体感できます。面積以上の広がりやデザインの美しさをぜひ体感してください。

※事前予約制です。ご予約はお気軽にお問い合わせください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2024年12月11日時点の情報です。

取材・文／神戸 久美子

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