退去・原状回復のとき

入居者の退去理由を把握し、問題があれば改善する対策を施したい。入居者ニーズに合ったリフォームや設備導入をすることも大切だ。

空室対策②｜物件を状態を見直す

退去の理由やどこに不満があったかを尋ねるアンケートを作成し、退去予告が出た時点で入居者に渡す。感謝の言葉と「次に住む人のために」とのお願いの言葉を書き添えるのも忘れずに。セットでプレゼントを渡すと回収率が高くなる。

空室が出たときがチャンス！自らの物件に実際に泊まってみよう。設備の調子や建物内外の騒音、暑さ･寒さ、部屋の使い勝手、ほかの部屋の入居者の様子などがわかり、様々な改善すべき点が発見できる。

簡単でコストもかからないのがコレ。「ネーミングは語感が大事。プラスイメージの言葉なら意味は何でもいいのです」と（株）アートアベニュー藤澤さんも語る。『コーポ○○』や『○○ハイツ』は古いと心得たい。

空室対策③｜入居者ニーズの高い住宅設備を導入する

大手ポータルサイトSUUMOの調査によれば、入居者が「次に引っ越す時は（も）絶対欲しい設備・仕様」は、都市ガス、追い焚き機能付きの風呂、など光熱費削減系の設備が目立つ。また、ＴＶモニター付インターフォン、防犯カメラなど防犯系設備や、ネットショッピングの時代を反映して宅配ボックスも上位にランクインした結果になっている。まずこの辺りの設備を見直すといいだろう。

出典：リクルート住まいカンパニー2014 年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）

空室対策④｜入居者や退去者の友人を紹介してもらう

退去者に、次の入居者を紹介してもらえたら、退去者に謝礼を払い、入居者には礼金、敷金などをサービスするといった特典を設けてみては？これで決まれば、募集の手間が省けて、空室期間のロスも減り、賃貸経営が安定する。

ただし、成功させるためには、管理が充実している、気配りが細かいなど、退去者が誰かに紹介したくなるような物件であることが重要だ。

空室対策⑤｜リフォーム時に家族や友人などの第三者の意見を聞く

例えば世代の違うオーナーが、20代の入居者の好みを的確に把握するのは難しいもの。

オーナーのセンスと入居者ニーズが食い違い、クロスや床材、建具のデザインなど、良かれと思って行った演出が、かえって逆効果になってしまっているケースがよくある。かといってありきたりの内装では、インターネットの募集サイトに写真を掲載しても入居者に注目してもらえない。

そんな時には、周りの人に意見を求めることをおすすめする。もしファミリー向けの物件を持っているのなら、自分の子ども夫妻に「どんな内装なら住みたいか」と聞くのもいいだろう。また、内見数を増やしたいのであれば、仲介担当者に「どんな内装だったら案内しやすいか」、「内見時に印象に残りやすい内装は？」といった観点で意見を聞いてみるのも効果的だ。