安定したアパート経営を実現！初心者のための賃貸経営ノウハウ事典
- 賃貸経営ノウハウ
賃貸物件を相続した、土地を相続したという方は、賃貸経営ってどんなことをしているのかよくわからない、これから何をしたらいいのかよくわからないという方もいるのではないでしょうか。また、これからアパート経営を始めたいけど何から始めればいいのか悩んでいるという方もいるでしょう。
そこで、賃貸経営をするために最低限知っておきたい知識をすべてまとめました。全体像を理解しやすいように最低限の内容にとどめ、詳しい内容は関連記事として用意しています。現在の賃貸物件の状況を見直したい、新しく何かを建てたいなど、悩んだときに頼れる事典として使ってください。
【賃貸経営のキホン】賃貸物件市場の現状とこれから
アパートやマンションを持っていれば儲かるという時代は終わりました。しっかりと利益が出る賃貸経営をするためには市場を知ることが重要です。
アパートやマンションなど、賃貸物件の需要と供給状況について把握しておきましょう。
需要は人口と世帯数から
日本の総人口は2008年を境に減少傾向です。今後も減少傾向が続くことが予想されます。東京と沖縄を除き、大都市圏でも人口減少の例外ではありません。
しかし、全ての市区町村で人口減少が起こっているわけではありません。2018年のデータでは、川崎市や大阪市、福岡市、名古屋市など、東京都以外でも都市部における人口は増加傾向です。
郊外から都市部へと人が移動している傾向にあるため、都市部においては郊外よりも人口減少の影響が少ないです。このことから、日本全体では人口が減少しても需要が衰えにくい地域はまだあると言えます。
引用：住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数
世帯数は、2023年に5418万世帯でピークを迎え、2040年には5075万世帯にまで減少すると予想されています。ただし、単身者世帯は2032年にピークを迎えると予想され、今後も増加傾向です。また、夫婦二人世帯の減少幅も小さいとされています。（※国立社会保障・人口問題研究所：『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)）
単身者や二人世帯をターゲットとした賃貸住宅は、今後10〜20年の間は人口減少の影響を受けにくいと考えられます。
新築の供給は続くが
空き家が問題視される中、賃貸住宅の建築戸数は減少傾向です。2018年には40万戸を切りましたが、依然として多い状況が続いています。この中には古くなった物件の建て替えが含まれていますが、需要に対して多くの賃貸物件が供給されているのは事実です。そのため、空室が出やすくなる状況は避けられません。
引用：国土交通省 新設住宅着工戸数
賃貸トレンドや入居者ニーズを把握することが必須の時代に
需要と供給の側面から、ただアパートやマンションを持っているだけでは経営がうまくいく可能性は低くなります。空室を出さないようにするには、その時代のトレンドに合わせることや入居者のニーズを考えた物件を用意することが重要です。
近年では、DIY可能な物件やペット可物件の人気が高まっています。家具借り放題など、新しいスタイルの物件も出てきており、常にトレンドやニーズを掴むための情報収集は不可欠です。
また、新築物件の供給が継続的にあっても、築古物件に入居者ニーズがないわけではありません。工夫次第で築古物件でも満室経営を行うことは可能です。
アパート経営のメリット・特徴
よく聞くアパート経営のメリットは鵜呑みにしない
一般的に、アパート経営のメリットとして挙げられるのは、節税対策や毎月の継続収入です。
相続の際には、現金で持っているより税額は安くなると言えます。また、不動産以外の所得があれば賃貸経営の経費計上により節税できる場合はあります。しかし、アパートは建てるよりもその後の経営が重要になるため、節税のためだけにやるのは得策とは言えません。
一方、しっかりと経営をすることで毎月の継続的な収入になることは確かです。最近ではサブスクリプションモデルという継続課金制のサービスが多く出てきています。社会的に考えても毎月一定金額が入ってくるビジネスモデルは時代にもマッチしていると言えるかもしれません。
マンション経営と比較したアパート経営の特徴
賃貸住宅を建てるときに、マンションとアパートを比較した上でアパートを選択することはよくあります。アパートとマンションの違いが現れているのは、費用と空室率です。
アパートは、低層建築でエレベーターが不要なため、ローコストで建築できます。エレベーターのような共用設備がなければ共益費が不要になり、入居者の毎月の負担を少なくすることも可能です。また、木造アパートであれば、解体費用が少なく、建て替え時の費用も抑えられます。
一方、空室率では一般的にアパートの方が悪い結果が出ています。下の画像は首都圏のアパートとマンションの空室率です。アパートは30％以上なのに対し、マンションは8％〜15％の間に収まっています。この違いの原因として、マンションの方が比較的大きな規模であり、法人やリートなどプロが経営する物件が多いことが考えられます。つまり、アパートの方が人気がないということではなく、プロの目線で経営しなければ空室が多く出てしまう可能性があるということです。
マンション経営の特徴や差別化事例が気になる方はこちらの記事を参考にしてください。
安定したマンション経営を！満室経営のための差別化とリノベーション
出典：タス 賃貸住宅市場レポート 首都圏版2019年11月
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