相続対策のプロと不動産投資のプロがタッグ！

税理士法人チェスター 代表 税理士　荒巻 善宏 さん

2004年に公認会計士二次試験に合格。2008年に資産税・相続税専門の税理士法人チェスターを設立。専門性の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行い、年間1000件を超える相続税申告実績を誇る。

（株）フェイスネットワーク 代表取締役社長　蜂谷 二郎 さん

金融機関で12年にわたり融資担当として5000件以上の案件を扱う。2001年、フェイスネットワークを設立。2018年3月マザーズ上場。この18年で城南エリアを中心に200棟以上の新築一棟マンションをプロデュース。

「取得価格と同等かそれ以上で売却できる物件」が理想

蜂谷　不動産投資は相続対策や所得税節税のメリットもありますが、オーナー様はそのメリットだけに目を奪われず、空室や修繕、資産価値の低下といった特有のリスクもきちんと認識して物件を選ぶことが重要です。

荒巻　相続の問題は非常に個別性が高いので、単に本を読んだりするだけでは、自分たちに相応しい対策が判明しないのも注意点でしょう。私たちのような相続の専門家とともに、資産価値の高い物件づくりに強い不動産のプロに相談するのが肝心だと思います。

蜂谷　そうですね。当社のお客様の中にも、過去に別の事業者で不動産投資を行ったものの、注意すべき点を見落としてしまい、期待通りの成果を得られなかったという方がたくさんいらっしゃいます。

荒巻　失敗例に共通しているのは、着実に賃貸需要を見込めるかどうかを検証しないまま、元々所有していた土地に賃貸物件を建ててしまうというケースです。そのような「相続対策に向かない物件」を建てた場合、空室だらけで賃貸収入をローンの返済に充てられない上、売るに売れないという状況に陥ることが多いです。

蜂谷　東京都心の一等地に的を絞ったとしても、空室が出ていないのに収益性に難があるケースも少なくありません。現在、特に都心の超一等地は物件価格がかなり高くなっていて、利回りが非常に出にくくなっているのです。また、中古物件は不動産の専門家でも見逃しかねない瑕疵が発覚することもあるので注意が必要です。

荒巻　深刻な瑕疵が発覚すると、当初の計画に狂いが生じるおそれも出てきますね。

蜂谷　そうですね。一方で、「相続対策に向いている物件」は何かというと、「取得した価格と同等、できればそれ以上で売却できる物件」です。一般的に不動産はすぐに希望の価格で売却するのは難しいです。しかし、空室がなかなか出ない優良物件なら、希望以上の価格で売却することも可能です。

荒巻　空室が多いと相続税評価額を下げる効果が薄れてしまうので、相続税の節税においても満室続きの優良物件が有利だと言えます。また、資産性があることを大前提とした上で、税理士としての立場から申し上げれば、購入価格と相続税評価額の差が大きい物件が相続対策には有効です。言い換えれば、圧縮率（実勢価格よりも相続税評価額を引き下げられる割合）が高い物件に注目することがポイントです。

不動産と相続のプロが提携多岐にわたる悩みに応える

蜂谷　相続対策の不動産投資に適した物件の条件として、

1）賃貸需要が安定的
2）資産価値が下がりにくい（高い値段ですぐ転売できる）
3）資産形成をかなえる（高い利回りを期待できる）

の3つをあげてきましたが、当社ではこれを全て満たす新築一棟マンションを企画・供給してきました。それを可能にしているのが、ブランド力が衰えない城南三区（世田谷・目黒・渋谷）を中心に、入居者は20代～40代の女性をターゲットとしている点です。企画から設計・施工・管理までをワンストップサービスで貫いているのも大きな強みですね。

荒巻　これまでは、相続対策として不動産投資を考えた方がいいお客様に、躊躇なく紹介できる不動産開発事業者はなかなか見当たらないのが実情でした。しかし、フェイスネットワークさんのお話を伺って、御社は私たちのニーズに合致したサービスを展開していると痛感しました。お客様の多くが抱える相続税やその周辺の多岐にわたる悩みについて、私たちのネットワークを通じて解決に結びつけたいと考えていましたので、御社にお声がけいただき良かったです。

蜂谷　私たちも相続対策に関連する相談を受けるケースが多く、業務提携のパートナーを探していました。しかし、相続税関連に精通している、あるいは専門としている税理士の先生は少なく、今回、ようやく巡り合えたのがチェスターさんでした。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年12月11日時点の情報です。

文／神戸 久美子

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