経費計上のポイントは「漏れなく細かく拾う」

まず2018年の所得から適用される主な改正点について整理しておきましょう。

「配偶者控除・配偶者特別控除」の控除を満額受けられる配偶者の所得要件が緩和され、従来の103万円から150万円に拡大されました。

納税者本人の控除額は合計所得金額によって変わります。配偶者控除は900万円以下が38万円で、所得が上がるにつれて縮小し、1000万円を超えると配偶者控除が0になります。サラリーマン大家さんだけでなく、青色申告をしている専業大家さんの場合もご注意ください。

また、青色申告の場合に1単位当り30万円未満（年間合計300万円）までは一括償却できる「少額減価償却資産の特例」の適用期限が、2020年3月末まで延長されました。忘れずに計上しましょう。

経費は図表1のように、非常に細かく多岐に渡ります。確定申告にあたっては、これらの経費を正しく、費目ごとに細かく漏れなく拾うことが大切です。経費計上のポイントは、事業用支出と家事関連費の区分です。

最近、公私混同していて区別のつかない車両費や接待交際費が税務署から否認されたケースがありました。きちんと事業用であることを証明できるメモ書きや利用明細・領収書などの記録を残すことが必要です。

注意！ 間違えやすい減価償却と経費の判断

次に、税額を大きく左右するのが減価償却費です。これは、建物と付属設備、その他、太陽光発電装置などの固定資産が対象になります。取得時に一括支払いが発生しますが、税務上の扱いとして、法定耐用年数に応じて分割して経費化します。

ただし金額によって扱い方が変わり、1単位当たりの金額が小さい場合は次の取り扱いが認められています。

1）10万円未満なら、「消耗品費」などの形で一括計上。

2）10万円以上20万円未満は、3年間に分けて毎年3分の1ずつ計上。

3）10万円以上30万円未満は前述の「少額減価償却資産の特例」が適用となります。

アパートのリフォームやリノベーションで迷いやすいのは、全額経費にできる「修繕費」か、減価償却の対象となる「資本的支出」の違いでしょう（図表2）。

修繕費は、不動産の維持管理や原状回復の範囲に入る支出。美装を目的とした物件の外壁塗装などの大規模修繕も、1000万円を超えるような高額でも修繕費として一括計上できます。

一方、資本的支出は、建物自体や付属設備の価値が高まったり、寿命が延びたりする場合の支出のこと。この点を踏まえ、物件の工事費は修繕費に、少額資産も一括償却に、残ったモノを資本的支出として減価償却に回す、

という具合に細かく振り分けて経費にすれば、上手に節税できます。