企業レポート
[提供:太陽ハウス]

サ高住経営の新機軸!太陽ハウス独自の「テナント方式」で収益性+安定性が両立

建てる/融資
  • 高齢者住宅
公開日:2018年9月18日
更新日:2020年10月13日
サ高住経営の新機軸!太陽ハウス独自の「テナント方式」で収益性+安定性が両立1

高齢化時代に有望な「サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)」を推奨する太陽ハウス。サブリース方式とは異なる、事業者・入居者の双方から賃料を得られる高収益の「テナント方式」を提案。入居率を高める企画と運営体制で「安定経営」も実現した秘密とは?

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表面利回り10%の高収益!8年で18棟の実績

太陽ハウスは、1980年の創業以来、千葉県北部を中心に、建築・不動産・賃貸・福祉と総合的に展開してきた。サ高住の分野では、2020年3月時点で18棟の実績を持つ(年内に3棟増える予定)。

もともとサ高住は、公的な補助金や税制優遇が受けられ、長期入居を期待できるなど多くのメリットがある一方で、この1~2年は新規供給のペースが鈍っている。そんな中でも、同社のサ高住が順調に供給実績を伸ばしているのは、第一に収益性の高さにある。

「すでにお手持ちの土地への建築であれば表面利回りは10%前後、土地から購入していただく場合でも同7%台後半を達成しています」と太陽ハウスの福永さんは語る。

サ高住経営の新機軸!太陽ハウス独自の「テナント方式」で収益性+安定性が両立2

太陽ハウス株式会社 住宅開発部

福永 俊介さん(左)、河村 潤さん(右)

サブリースより高い収益性。介護事業者の誘致にも有利

高収益を実現できる秘訣は、1)テナント方式の採用、2)高い入居率を維持する力、3)建築コストを抑えた低い投資額、の3つだ。

まずテナント方式とは、高者が入居する賃貸住宅スペースと、介護事業者がデイサービスなどを提供するテナントを分離して賃貸する仕組みのこと。通常は、両方を介護事業者に一括借り上げしてもらうサブリース方式が主流だ。

「事業者に手数料として15~20%引かれるサブリース方式よりも、テナント方式のほうが賃料収入を多く取れます。事業者側も、借り上げ賃料と入居付けのリスクを背負わず、テナント料のみで済むため出店しやすくなり、経営が安定するのも利点です」(福永さん)

テナント型の運営方式で、「高収益」と事業の「安定性」を実現

テナント方式だとオーナーは「テナント料+居室賃料」の双方向からの収入があるため、サブリース方式より収益性が高い。介護事業者は出店リスクが小さいため経営が安定する。

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【事例1】“選ばれる”高齢者住宅 ソレイユ倶楽部 南柏

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自社運営でノウハウを蓄積し、進化し続けるサービス付き高齢者向け住宅

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明るい配色のデイサービス部分。施設によって異なる、壁紙や柱のカラーも特徴的だ。これらの空間の快適さや、生活の自由度の高さも長期安定入居の秘訣となっている。

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居住空間は7畳大。スイッチやコンセントの位置も工夫されている

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各部屋にミニキッチン付き

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風呂・トイレも完備され、広い収納スペースも魅力。入居者家族の宿泊も可能

高い入居率を専門部隊がサポート。建築コストも低減

次に、サ高住の入居率は全国平均87.1%(※)なのに対して、同社は97%を超える。一度入居すると長く住む方が多いため、入れ替わりが少なく、物件によっては常に数組が入居待ち状態だという。

「サ高住の入居者は、インターネット中心の募集活動だけでは集まりません。病院や介護事業者とのパイプが重視されるため、弊社は、ケアマネジャーや介護福祉士の資格を持った専門スタッフが動き、関係者向けの内覧会や勉強会、訪問活動を通じてつながりを深めています」と太陽ハウスの河村さんは話す。

個室の居住性の高さも重要だ。一般のサ高住は、トイレと洗面設備のみの18平方メートルタイプが主流だ。同社は25平方メートルタイプが基本で、個室内に浴室とミニキッチンも備えている。それでいて、家賃は18平方メートルタイプ並みに抑えられているため、安定的な入居につながっている。

「自社で物件を所有し、介護事業者として運営することで蓄積されたノウハウを商品開発に生かしています。木造2階建ての準耐火構造、延床面積1000平方メートル未満、居室は22戸と規格化することで、建築費のコストダウンに成功。総投資額を下げることで、オーナーの収益性アップと借入リスク低減にもつながっています」(福永さん)

初めてサ高住を検討するオーナーや投資家から注目される同社の方式、気になる方は一度話を聞いてみるのがおすすめだ。

【事例2】入居待ちが常時3組 和楽久 布佐

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同社が介護事業者としてサービスを提供。最新の福祉機器を採り入れるなど運営ノウハウを蓄積し、他の事業者と情報共有。横のつながりも大切にしている。

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歩行訓練機などを導入。機能訓練特化型の施設として差別化

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血流促進効果の「セラミックボール足湯器」

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お花見イベントの様子。入居者が楽しめる季節ごとのイベントも充実。

太陽ハウスで「サ高住」を建てるメリット

4つの事業マトリックスで高稼働の安定経営を実現

建築

自社の設計施工による高い居住性と低コストの両立で、収益向上。サ高住の登録、補助金申請業務もスムーズ

賃貸

病院・介護関係者とのパイプが強く、高齢者の集客力に優れている。各種イベントで入居者の満足度も向上

不動産

土地から取得するサ高住への投資も可能。資産コンサルティング、相続対策にも強み

福祉

介護事業を自社展開したノウハウを、テナント入居の介護事業者に提供・情報共有。集客と運営をサポート

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年6月5日時点のものです。

取材・文/木村 元紀 撮影/青木 茂也

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