より良い相続・収益改善につなげる資産組み換えのススメ
- 資産活用/売買
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大家さんたちの「持てる者の悩み」は深刻です。相続税の脅威、固定資産税などの維持コスト、楽ではない資金繰り…。そんな問題解決に役立つ「資産組み換え」の効果と始め方について、この道のスペシャリスト市萬の須田大佑さんにお話を伺いました。
株式会社市萬／資産コンサルティング部 須田 大佑さん（宅地建物取引士）
東京大学大学院で建築を専攻後、大手財閥系不動産会社を経て、入社。資産活用やキャッシュフロー改善業務、相続対策業務を行う。
「資産組み換え」とは財産を守り育てること
「相続税対策に土地活用が有効だと知っているけれど、最近はアパートも空室気味。何か他に方法はないか」と悩むオーナーは少なくない。十分な対策をせずに、いざ親が亡くなって相続税を支払うために“やむを得ず”土地を切り売りして、結果として財産を目減りさせるケースも後を絶たない。
その打開策として注目されているのが「資産の組み換え」だ。オーナーの中には「売却＝資産が減る」「先祖代々の土地を売って現金化し、お金儲けに手を染めるもの」という悪いイメージを持つ人も多いかもしれない。しかし実際には「より良い相続につなげる対策です」と須田さんは強調する。
「組み換えには2つのパターンがあります。一つは、土地を売って別の場所に取得する、『立地条件を変えること＝買い換え』です。二つ目は、土地の一部を売って同じ場所に建物を建てる、『土地から建物へ、不動産の種類を換えること＝立体組み換え』です。これらの手法を組み合わせ、相続が発生する前に対策を打つことによって、財産の目減りを防ぎ、あるいは財産を増やすこともできるのです」（須田さん）
どんなケースが向いている？評価額と収益性に着目
では、どんなケースが資産組み換えに向いているのか、図表1のチェックリストで確認してみよう。
まず「先代の時代に相続税が多額にかかった」とか、「土地はたくさんあるのに資金繰りが苦しい」というオーナーは有力候補だ。そんな状態になっている理由を探ると、所有している土地が、チェックリストの条件に当てはまるケースが多い。
「土地に共通する条件は、相続税評価額が時価（実勢価格）よりも高いこと、利益を生んでいないことです。借地権の底地や広大地など、相続税評価額が高い半面で、納税資金を作るための売却に時間がかかり、満足いく金額で売却できないケースが多いです」（須田さん）
収益力が一目瞭然！資産の棚卸しとは？
評価額や収益力といわれてもピンと来ないオーナーも多いだろう。「築年の古いアパートより大型の店舗付きマンションのほうが収益は高そう」と思いがちだが、実際は前者の収益力が高いこともある。
「感覚で判断しないこと。部分的に見るのではなく、全体の中でどんな位置づけにあるかを整理して、現状を把握することが大切です。そのために、明確な数字で明らかにする必要があります」（須田さん）
多少の計算は必要だが、「棚卸しシート」を作ってみよう。
やってみよう！「不動産の棚卸しシート」
組み換えるべき不動産の目安は、
1）相続税評価額≫時価
2）収益力≪4％
ここでいう収益力は、相続税評価額に対する現金収支の割合だ。賃料収入を時価で割った「表面利回り」と違うことに注意して欲しい。
「シートを作成して所有の不動産を一度俯瞰した上で『残す物件』『活用する物件』『現金化・組み換える物件』の3つに分けます。その中で収益力や家族の意向などによって対策を立てる優先順位を決め、組み換えや活用を行うという流れになります」（須田さん）
実際に棚卸しシートを作成して対策を立てたのが、下の実例だ。
対策前は、キャッシュフローが悪く、相続税の支払いに不安だったオーナーが、対策後に相続税は大幅ダウン、年間収入が3,000万円もプラスとなった。
資産組み換え成功事例
資産組み換えで失敗しないコツは？
資産組み換えを円滑にすすめるには、家族の理解が不可欠。収益力など数字で現状を示すことができるように、棚卸しをして客観的なデータを揃えよう。相続税額を計算するには税理士、時価を知るには不動産会社のアドバイスがあるほうが心強い。このシートを持って、相談に行っても良い。
「相続対策を戦略的に考え親身になって考えてくれる税理士、客観的・複眼的な提案のできる不動産会社に依頼することが大切です」（須田さん）
まずは実際に資産の棚卸しをするところから始めてみよう。
※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2017年12月12日時点のものです。
取材・文／木村 元紀 撮影／青木 茂也
スムスム君
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